房地产税立法启动

◎ 文 《法人》见习记者 李立娟

房地产税立法规划的出台，让争议不绝的房产税立法看到了落地的希望，但立法程序仅仅刚开始，后续法律出台的时间以及何时真正落地，尚有待时间考证

8月5日，十二届全国人大常委会立法规划向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中。

这也意味着，备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。目前房地产税法草案正由全国人大预工委牵头抓紧起草，财政部配合立法。

备受关注的新税种

房地产税是一种财产税、直接税，是对拥有、持有房地产的公民、法人，就房地产的市场价值作为地税依据征收的一种税种。

中国政法大学财财税法研究中心主任施正文在接受《法人》记者采访时表示，目前的立法规划将商业用房和居民住房均纳入房地产税征收范围。与现行的房产税和土地使用税相比，房地产税有很大不同。

之前的房和地是分别征收的，现行的房产税以及土地使用税不对居民住宅征收。这也表明我国现行的房产税不是实际意义的房地产税。现在的房地产税的改革实际上是一种新的税种。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《法人》记者采访时亦表示，房地产税包括一切与房地产经济运动过程有直接关系的税种。本次立法主要是把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来成为新的房地产税。

房地产税立法的目的在于抑制市场投机行为而非打压房价，由于以往调控均着重于交易环节，而保有环节几乎没有税收，最终调控效果不显著，所以此次调控的重点是提高保有环节税负。

韩长吉进一步对《法人》记者说道，房产税主要以房屋为征税对象，而房地产税是一个综合概念，除了房产税之外，房地产税还囊括了房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税印花税等一切与房地产经济运动过程有直接关系的税种。房地产税立法将开启一次综合性的改革，未来我国房地产税将逐渐转型成为低交易税、高保有税的模式，将有利于打击投机行为。

北京市东卫律师事务所房地产法律事务部张涛律师在接受《法人》记者的采访时表示，房产税和房地产税的区别之处很大，本次提法是“房地产税改革”而不是“房产税改革”，从措辞上就可以看出这是一项综合性的改革。房地产税包含了房产税，并且将取代后者。

立法“先易后难”

此次房地产税立法，突出体现了科学立法原则，符合税制改革“先易后难”的原则。房地产税涉及面之广、影响之大，是关乎经济与民生的大事。本届政府通过科学选择试点地区，同时在全国范围内推进不动产登记工作，积极推进覆盖全国的不动产登记信息平台，着力于最大限度上提高房地产税立法的质量，避免或减少错误和失误，降低成本，提高立法效益。

施正文认为，房地产税的开征需要考虑与其他税种的关系，有的需要合并，有的需要与其他税种协调。税种是一个大的体系，在这层意义上讲，本次立法是一个综合性的改革。而房地产税的开征牵扯到各个税种，如房地产税开征后，房产税与城镇土地使用税要合二为一，在开征的区域，对于商业性用房，企业的经营性用房，涉及税收将不再缴纳，这是将来立法的改革趋势。

目前，上海、重庆已经成为试点城市，其实施的效果也确实产生了一定的影响，比如公民产生了一定的交税意识，实际上对房价产生了一定影响。

“上海和重庆之所以不是那么理想，原因在于它们的改革方案存在一定的问题，尤其是要素设计的问题。上海的税率设计有问题，重庆仅仅针对高档房征收，房地产税的作用尽管对房价有一定影响，但目的不在于调控房价。”施正文告诉《法人》记者，房地产税应该在房地产税国家标准法的条件下进行因地制宜的调整，这充分体现了税收法定原则。

对于居民房地产税的免征额，施正文认为，应按照人均面积进行征税，按照套数是不合理的。施正文建议，对于基本居住面积不应该征税，如参考人均60平方米，这样是比较合理的，具体面积的定量还应在考量基本住宅需求上进行。

施正文还认为，对于税负，应该以从轻原则开始，逐步培养公民纳税的意识。国际上一般是1%，我国可以在0.5%或者0.3%开始，因为现在我国房地产市场泡沫很大，各地应以房地产泡沫的大小为基准进行因地制宜的设置。

“不管怎样，税率都不要高于0.5%，因为房地产税法是标准法，将来具体的实施还需要各地方颁布具体的条例来设定。”施正文表示。

何时落地仍是未知

张涛律师认为，从法律角度看，此次立法重点应有以下三个方面：

房地产税赋结构改革。我国目前房地产税制严重不合理，一方面税费种类繁多，税、费、租混杂现象严重。另一方面是重开发和交易环节，轻“持有”环节。

目前，房地产开发环节税费最重，交易环节税收较重，而“持有”环节几近为零。本轮立法的重点之一应落在房地产税制设计上，使其更合理。例如将现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税以及相关收费合并，转化为统一的物业税；开发和交易阶段的税赋适当降低，同时增加房产保有阶段的税赋。同时，也要考虑地区差异，在中小城市，开发和交易阶段的税赋降低，或许可以让购房者初始购房费用降下来；但在一线城市，政府让出的税费，很可能变成开发商的利润。

避免双重、多重征税。中国人在购房的时候，一次性缴纳了70年土地使用费，如果在房地产税立法时不考虑豁免的面积或者套数，势必会涉及双重、多重征税问题。

防止贪污腐败。任何改革都离不开地方政府各级官员的执行和监督，由于物业税改革可能触及相当一部分官员的利益，因此在设计改革方案时必须充分考虑到如何防止贪污腐败。

房地产税能否真正落地，是改革路线的问题。房地产税是一个发展的过程，是逐步演变的，房地产税改革不可能一步到位，对多种因素的多重考虑，才更符合我国的基本国情。

按照现在房地产税立法的成熟度，专家估计，应该会按时在2017年底提交审议，但是通过与否还属未知。

施正文指出，房地产税立法过程中，一定要向社会传达，并不是房地产税通过后就会在全国各地开征，在全国各地适用同一个房地产税政策。各地环境不同，房地产市场发展情况差异很大，因此房地产税不需要在全国同一时间开征，这样也不会对房价以及社会的接受度产生很大的冲击。

“现在说的加快立法、实时推进改革，并不意味着立法和实行是同步的，立法后也并不意味着马上实施，改革要根据具体的实际情况进行。”施正文告诉《法人》记者。

韩长吉亦认为，房地产税将作为地方税种，地方有一定的征税自主权，可以根据自己的实际情况来确定具体税率、征税依据、操作细则以及征税时间。既要对家庭基本的需求采取税收保护政策，又要通过对房地产企业持有的土地和正在开发项目征税来打击囤地行为、减少闲置土地，这成为立法的一大难点。

“本次立法的进步之处在于，我们一方面要学习国际的经验，另一方面也需要总结现行的房产税、土地使用税存在的主要问题，还要总结上海、重庆试点的主要问题，根据改革的总体规划和综合因素来考量，从而进行统筹谋划。”施正文最后建议道。