试析“以房养老”的有效实施

刘芳



试析“以房养老”的有效实施

刘芳

（河南工程学院人文社会科学学院，河南郑州 451191）

“以房养老”是我国在积极应对老龄化社会过程中为有房产的老年人开拓养老资金新途径的尝试，但试点还没开始便遭各方质疑。质疑源于民众对养老政策存有争议、养老观念、心理不适应现实的变化等方面。国家应从加强政策解读、完善养老服务体系等方面确保“以房养老”的顺利实施。

“以房养老”；养老服务；养老政策；实施条件

在我国快速步入老龄化社会、传统家庭养老保障功能弱化、政府财政支付压力较大的背景下，为解决养老服务业发展面临的“运营难”“融资难”等问题，国务院准备实施“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”工作，即媒体所说的“以房养老”工作，以开辟养老服务资金来源的新途径。试点还没开始，就引起了媒体和社会舆论对其可行性的热议，虽然民政部及时作了回应与解释，但仍难消除民众对政府推卸养老责任的质疑。政策的顺利推行需要良好的公众基础。因此，本文试图对“以房养老”被质疑的根源及其有效实施的条件加以分析，以求教广大学人。

一、“以房养老”被质疑的表现

“以房养老”概念在2003年被中国房地产开发集团理事长孟晓苏从国外引入国内。2007年，全国政协委员郑斯林曾提出住房反向抵押贷款的养老融资方式。同时，上海、北京、南京、杭州等多个城市开始尝试“以房养老”。在争议声中，“以房养老”上升到国家战略层面，这不仅充满了政策善意，也反映出政府对养老问题的复杂性和现实性的认识。我国未富先老，仅靠政府解决全民养老，难度较大，探索多元化的养老方式势在必行。“以房养老”可以使老年人手中的不动产增强流动性，给有房产、有条件的老年人多一种选择，不仅有利于缓解子女养老压力和居民预防性储蓄压力，改善老年人生活品质，也有利于盘活老年人持有的存量房产，开辟新的养老途径。但试点工作还未开始，即遭多重质疑：有人质问“没房的老年人怎么办？”；有议论称“以房养老”就是政府不再管养老，要老百姓拿自己房子养老；有人评价“以房养老”意味着“前半辈子挣钱买房，后半辈子卖房养老”；网易新闻则以“以房养老：推卸责任的大骗局”作醒目标题；财讯微快评“以房养老”是中国国情下的美丽陷阱；《广州日报》说“‘逆向按揭’只会带来家庭不和”；中国青年报社会调查中心调查显示，85.0%的受访者选择把房子留给子女，仅8.8%的受访者选择把房子抵押给金融机构。“以房养老”不仅遭遇普通民众的不信任，更有知名人士和公众人物在公开场合对其质疑。一时间，社会弥漫着对社会保障的不安情绪，民众更增加了对自身养老的焦虑。

二、“以房养老”被质疑的根源

(一) 养老政策频繁变动一定程度上透支了政府的公信力

新中国成立后，由于人口无计划盲目增长同国民经济有计划发展的矛盾日益显现，我国最终于20世纪70年代确定了计划生育的基本国策。为了刺激引导公众实行计划生育，政府以“计划生育好，政府来养老”[1]扩大宣传效果，在民众心中牢牢树立了“基本养老是政府责任”的观念。可10年后养老政策就改为“计划生育好，政府帮养老”[1]，之后又变为“养老不能靠政府”[1]。养老政策变更如此频繁，政府或许有不得已的理由，但要向公众解释清楚为何变更的问题，否则便难以服众。频繁的政策变更损害了公众群体利益，透支了政策公信力，以至于人们对“以房养老”如条件反射般地质疑。在公共产品尚难完全满足养老需求的语境下，任何和私人物品有关联的养老政策都可能会打击民众对主流养老体系的信心[2]。

(二) 民众对养老制度改革更加科学、公平和完善抱有较高期望

养老制度改革不仅关乎老年人晚年生活质量，也关乎社会贫富差距和公平问题。我国企业养老金虽然连续九年上涨，但是由于我国养老金平均替代率已在50%以下，低于国际劳工组织规定的55%的最低标准，我国企业退休人员的保障水平在贬值，较退休前有较大下降[3]。与企业相对应的是我国公务员的养老金由财政直接拨付，机关事业单位养老金替代率连年保持在100%，因此养老双轨制多年来饱受质疑，人们希望养老制度通过改革会更加科学、公平和完善。在老龄化进程加快，家庭养老功能弱化，农村老年人还没完全纳入基本养老保障体系的背景下，媒体大量宣传的养老金缺口问题引起了人们对养老问题的焦虑。在推迟退休的争议后，国家突然把可能只适合少数人的“以房养老”上升到国家政策层面，必然会引起大多数人的争议和不认同。

(三) 住房反向抵押有悖于传统养老观念，短时间内民众难以接受

“住房反向抵押养老”把老年人拥有产权的住房抵押给保险公司以换取养老资金的做法很难让具有传统养老观念的老年人接受。“养儿防老”“祖屋传承”的观念使大部分中国老年人更愿意把财产留给子孙，而不愿意交给他们并不信任的保险等金融机构。“有房才有家”的文化认同传统也会让抵押房子的老年人感觉生活没有安全感，抵押房子并不能很好地提升老年人的生活质量。同时，如果年老时需用房子养活自己，老年人内心会有挫败感，在外也会觉得孩子和自己都无颜面，这也不能有效提升老年人的幸福感。老年人的养老需求是多方面的，不仅仅是资金的需求，对中国老年人来说，更多的是亲情的需求，在年轻人购房压力较大的情况下，老年人更愿意与子女一起享受天伦之乐。当前的老年人大都经历过生活困苦的年代，在生活观念上只需年老时有尊严地活着即可，因而拿着住房抵押所得的资金满世界地旅游或养老的做法暂时还不能成为普通老年人选择的常态生活。

(四) 以房养老在技术、操作和政策层面仍存诸多现实障碍

住房反向抵押贷款的本质是商业养老保险产品，目前在技术、操作和政策层面仍存在诸多现实障碍。首先是技术难度大。“倒按揭”需要大量精算，精算的前提是要有一定的可预测性，可当前我国房产若干年后的市场价格、老年人的寿命预期和房产处置收益等都存在较大不确定性。利益各方基于风险的考量都非常谨慎，不会轻易涉足“以房养老”业务。其次，“以房养老”操作起来也非常困难。“以房养老”非金融机构常规业务，其顺利执行需要明确界定各方权利义务并制定严谨的操作规则。可是，当前我国金融分业经营，如何进行业务对接和有效监管尚待讨论，这让人难以认同“以房养老”有较大保障。最后，人们在政策方面也存在较大顾虑。我国政府一直对房地产市场进行宏观调控，未来房价如何波动各方看法不一，我国现有房屋土地使用权仅70年，产权到期后如何处置依然是政策盲点。

(五) 缺乏良好的社会养老环境，阻碍了民众“以房养老”的积极性

住房反向抵押养老的初衷，是帮助老年人通过住房抵押获取充足的养老资金而进入社会化养老，以提升养老质量。但是，由于当前我国缺乏良好的社会养老环境，很多老年人对社会化养老远景存在担忧，这极大地阻碍了老年人对“以房养老”的认同。由于我国养老市场发展进程滞后，养老机构、养老服务在数量与质量方面存在严重不足。各大城市公办养老机构一床难求，而且现有的大部分养老机构在生活环境和居住条件上都与老年人期望存在较大差距。我国养老公共服务的短缺，阻碍了老年人“以房养老”的积极性。

三、“以房养老”顺利实施的条件

(一) 积极规范、稳定房地产市场，确保“以房养老”稳定运行

当前，过高的房价造成年轻人购房难，老年人会在情感上倾向把房子留给子女从而排斥“以房养老”。我国房地产价格过高的泡沫风险和发达国家房价下跌的经验教训使人们对“以房养老”望而却步。目前中国较短的房屋使用寿命使金融机构对“以房养老”存在担忧，民众对房产评估市场也存在着不信任。因此，要确保“以房养老”的顺利推行，必须积极规范、稳定房地产市场。政府和市场各方要努力保持房价稳定，确保住房的商品性质而非投资收藏，降低老年人情感压力和“以房养老”的风险。同时，还要在住房质量提高的基础上给予房产完全产权，加强对地产评估人员的培训，规范评估标准和操作章程，减少“以房养老”的运行风险。

(二) 建立完善的风险制约机制，提高参与主体积极性

“倒按揭”过程中所面临的高风险是“以房养老”顺利开展的瓶颈。因此，建立完善风险制约机制，提高参与主体的积极性，是“以房养老”运行的必要条件。首先，相关部门应通过具体可行的政策体系来完善相关的房产评估、寿命预期、纠纷仲裁、风险分担等机制，把风险控制在参与各方可接受的范围之内，以提高参与主体的积极性。其次，对“以房养老”涉及的金融、地产、保险等行业和相关行政部门进行制度协调，创建“以房养老”工作对接平台，消除其制度障碍和业务障碍，增强“以房养老”的现实操作性。此外，在加强社会信用体系建设的同时，政府为“以房养老”提供担保或者再保险，以增强老年人和养老机构、金融机构之间的信任度，通过国家信用获取参与各方的行动支持。

(三) 完善公共养老服务体系，增强民众社会化养老信心

我国社会未富先老，在政府不能保障全民养老的背景下，“以房养老”可以让老年人通过“倒按揭”获取足够的养老资金，以购买社会化的养老服务，弥补家庭养老的不足。当前，我国养老机构不足、养老服务设施落后和养老服务体系不完善的现状降低了民众以房养老的信心，因此完善公共养老服务体系成为当务之急。针对普通家庭寻找养老院时“住不上”和“住不起”并存的困境，政府应鼓励民间力量参与养老市场建设，加大对民办养老机构的扶持力度，尝试公办民营，通过监管和扶持控制价位，确保老年人住得上和住得起。同时，要根据老年人实际需求探索养老服务设施建设模式，完善建设标准，确保社区中养老服务设施的供应；要加大养老服务专业人员的培育和认证工作，确保养老服务的专业化和科学化。

(四) 加强法律监管，理顺参与主体权责关系，规范养老行为

“以房养老”是有房产老年人的自愿选择，是老年人应当享有的权益之一，并不与现有的《婚姻法》和《社会保障法》相冲突。实行“以房养老”的家庭并不免除子女的赡养义务，也不减少其国家应给予的基本养老保障。“以房养老”涉及房管局、民政局、人社部、房地产业、金融保险业和其他相关政府部门，要确保这些部门、行业公平公正地管理、执法和经营，国家必须完善相关的法律法规，理顺参与主体的权责关系，加强法律监管，真正做到有法可依、依法治理，通过透明公正的法治环境确保“以房养老”的有序运行。

(五) 加大政策解读力度，获取民众理解与支持

在高房价的老龄化时代，房子和养老使国民处于焦躁的状态。“以房养老”在我国民间运行十年并未取得很好效果的状况下突然上升到国家政策层面，再加上之前养老政策的变更、延迟退休的争议和对养老金巨大缺口的宣传，人们曲解“以房养老”，把它等同于拿房子养老，是可以理解的。这从一个方面说明了正确解读“以房养老”的重要性。因此，相关部门要对出台的政策进行及时、详细的解读，让民众理解“以房养老”的内容、推行的必要性和可行性、实施的目的和意义、可能带来的社会效果以及政府在整个养老问题上所做的努力和着重解决的问题等，以最大限度地获取民众的理解和支持，确保“以房养老”的顺利推行。

总之，目前我国全面推行“以房养老”，仍面临观念、法律、政策、技术操作等方面的诸多障碍，人们对其抱质疑态度在所难免。但应当相信，随着民众对国家养老服务发展战略的全面理解和冷静思考，在家庭养老力量日益不足、老年人晚年花费不断增大的现实面前，“以房养老”的规模将会不断扩大。

[1] 解读以房养老[EB/OL]．(2013-12-08)．http://business. sohu.com/s2013/yfyl/．

[2] 以房养老，不止关乎“房事”[N]．法国欧洲时报，2013-09-22．

[3] 王睿．企业养老金连续9年上涨替代率不及公务员1半[EB/OL]．(2013-01-10)．http://news.xinhuanet.com/ fortune/2013-01/10/c_124210614.htm．

〔责任编辑 叶厚隽〕

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1006−5261(2015)02−0060−03

2013-12-11

刘芳（1978―），女，河南遂平人，讲师，硕士。