高层建筑之地下空间权利冲突探析——兼论对结建地下空间开发的规制与激励

罗秀兰

高层建筑之地下空间权利冲突探析
——兼论对结建地下空间开发的规制与激励

罗秀兰1，2

（1.南京大学法学院，江苏 南京 210024；2. 南京审计学院法学院， 江苏 南京 211815）

研究目的：探讨高层建筑之地下空间权利冲突的形成原因及其解决，探索结建地下空间开发的规制方式和激励手段。研究方法：文献分析法、规范分析法。研究结果：（1）高层建筑的地下基础与地上建筑占据的是一体空间，理应整体估值、整体出让；（2）虽需整体出让，政府有权也应该在土地出让之时即明确地下空间开发的规划要求，列之为出让合同条件；（3）同时政府应制定针对结建地下空间开发的鼓励政策。研究结论：目前众多地方立法中所主张的地下空间权不能成立，国家层面立法应当有所改变，以规制并激励结建地下空间的开发。

土地法学；地下空间权；高层建筑；基础工程；土地出让金

随着人类对土地利用的深度和高度的不断拓展，土地物权的理论和立法也随之由平面走向了立体化。在中国，作为所有权的空间权概念尚未获得一致的肯定[1]，而作为用益物权的空间权概念已经获得了普遍的认可，所争议者主要在于其是否为一种独立的用益物权[2-3]。作为理论讨论的成果，《物权法》第136条在有限范围内明确了空间权，规定建设用地使用权这一类用益物权可以在地表、地下和地上分别设立。这一规定虽未明确空间权作为独立的用益物权，但明确了空间中可以独立设立建设用地使用权。

近年来空间权问题的研究日趋具体化，针对地下空间权的研究成果频出，有学者研究了地下空间权物权变动规则的构建[4]，有学者探讨了地下空间权的主体、客体和内容要素[5]，有学者以数据力陈地下空间开发广泛而立法供给严重不足的现实状态[6]，群策群力均在于推动中国空间权尤其是地下空间权国家层面的统一完善的立法的出台。但至今，相关立法工作进展缓慢，各地方政府却早已按捺不住。在《物权法》确立的土地分层出让、立体利用原则的指导下，一些地方政府纷纷立法或立规，先后制定了地方性的地下空间权出让制度，针对结合地表建筑物开发的地表负一层甚至负半层空间（简称结建地下空间），在开发之后依据开发面积征收地下土地出让金①从地下负一层开始征收土地出让金的地方性规定有：《浙江省人民政府关于加快城市地下空间开发利用的若干意见（2011年3月）》、《福建省地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定（2014年3月）》，《广州市关于土地节约集约利用的实施意见（2014年3月）》、《南昌市城市地下空间建设用地使用权划拨权益价款和土地出让金（出让底价、起始价）的计算办法（2014年7月试行）》等；从地下负半层开始征收土地出让金的地方性规定有：《苏州市地下（地上）空间建设用地使用权利用和登记暂行办法（2011 年 8 月）》、《芜湖市人民政府办公室关于印发芜湖市市区地下空间利用和房地产登记暂行办法的通知（2013年7月）》等。。这些地方性规定认为，地下建筑无论是单独建造，还是结合地表建筑物建造，均占用了独立的地下空间，从而应当支付土地出让金。然而，在土地稀缺、高楼林立的城市，地下往往同时也是“钢筋水泥的森林”。建筑物的高度越往上走，其基础深度要越往下走，这是建筑安全的技术性要求。在高层建筑的土地使用权出让之后，土地所有权人是否还保留可供出让的对地表往下的基础工程范围的地下空间使用权？笔者认为答案是存疑的。这些地方性规定都忽视了高层建筑基础工程这个物理存在，其必须占据相当大的物理空间，而该空间与各地方性规定中的结建地下空间基本重合，由此必然产生高层建筑的建设用地使用权和所谓地下空间权的权利冲突。对这一冲突，地方立法未有自省，而学界目前主要着力于地下空间权的基本制度建设研究，亦尚未有从基础工程学的视角来观察地下空间权，从而未对这一权利冲突有所关注。这种状况的出现与相关立法者和研究者大多为文科背景，对建筑基础工程的认识存在着专业的隔阂也有很大的关系。

本文拟先从基础工程学的角度揭示高层建筑之物理基础的存在，分析结建地下空间的法律性质，论证此空间为建设用地使用权客体，而非独立的地下空间权客体，在此基础上论证国家对结建地下空间开发进行事前规划干预的合理性，并提出“强制”与“激励”相结合的干预建议，期待能为关于地下空间开发正在酝酿中的国家层面立法提供一些参考。

1 高层建筑的基础：一种法律不能忽视的物理存在

高层建筑，作为建筑学专业术语，是指10层及10层以上的住宅和高于24 m的非住宅建筑②《民用建筑设计通则》（GB50352-2005 ）3．1．2。为行文简洁，本文所称高层建筑包括该通则中界定的高于100 m的超高层建筑。。中国在改革开放以前，由于经济发展和技术的原因，高层建筑并不多见。改革开放后，尤其是20世纪90年代以来，随着城市土地资源的日益紧张，尤其是商品房市场的兴起，高层建筑逐渐兴盛，至今已经是城市建筑的主流③《禁止用地项目目录（国土资源部、国家发展改革委联合印发2012年本）》4.2：住宅用地的容积率不得低于1.0（含1.0）。该规定对低楼层住宅的开发进行了严格的限制。。

1.1 高层建筑的基础类型

建筑物的基础是指将建筑物所承受的各种作用传递到地基上的结构组成部分，其选型应根据地基土质、上部结构体系、荷载大小、使用要求以等因素确定。较之低层建筑，高层建筑的基础必须能够承受更大的竖向和水平荷载。中国的地基基础工程中，应用于高层建筑的基础类型包括以下几种：桩基础、筏形基础、箱形基础。在这些基础类型中，桩基础与地基形成了联动的关系，具有优秀的整体性和刚度，能承受更大的竖向和水平荷载，在防止倾侧和沉降方面优势明显。同时桩基础亦具有明显的抗震优势，在同一场地设有桩基的建筑物的地震附加沉降较小、结构震害较轻[7]。在近现代土木工程的建设和发展中，桩基础发挥着越来越重要的作用，可以说，现代重型受载结构物大多数都利用桩作为惟一或者重要的支撑，例如高层建筑、桥梁、码头等[8]。而一些对稳固性追求较高的低层甚至单层建筑也选择采用桩基础。

1.2 高层建筑基础的深度

就桩基础而言，其深度主要是指桩的长度。对于桩的长度，没有统一的规范，端承桩要嵌入土地内部的岩层，如果岩层较深，则桩必然长，如果岩层较浅，则桩相对短。摩擦桩适用的是岩层过深而无法触及的情况，其必须深入土地内部相当的深度。现实中桩长度一般十几米到几十米不等，长三角地区的桩一般较长。从人工挖桩到日益先进的机械施工，从钢筋混凝土制桩到钢制桩，桩基施工技术和材料不断进步，桩深入土层及嵌入岩层的深度日增，为建筑物往高处发展提供了坚实的基础。

就筏形和箱形基础而言,埋置深度一般不及桩基础，但有明确的规范要求：“在抗震设防区，除岩石地基外，天然地基上的箱形和筏形基础其埋置深度不宜小于建筑物高度的1/15；桩箱或桩筏基础的埋置深度（不计桩长）不宜小于建筑物高度的1/18。”①《建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）》，5．1．4。按照《抗震设防烈度表》，各县级及县级以上城镇的中心地区均属于抗震设防区，但抗震设防的等级不同②《建筑抗震设计规范 GB 50011 2010》，附录A：我国主要城镇抗震设防烈度。。以18层约60米深的建筑为例，其基础深度，如果采用箱形或者筏形基础，其基础深度至少4米，复合基础的箱筏深度至少约3.3 m（桩长另计）。

由上可见，高层建筑物的基础尤其是桩基础是一个不容忽视的物理存在，它占据了建筑物地表以下相当大的空间。基础属于建筑物的组成部分，其所有权应归属于建筑物的所有权人，这是一个简单的物权法原理。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009）》第3条明文规定了建筑物的基础属于建筑物区分所有权的共有部分。那么，基础的占地空间又是怎样的一个物权状态？此空间和时下流行的地下空间权是一个什么关系？鉴于高层建筑基础占地空间之巨，利益关系重大，实有计较的必要。

2 高层建筑之独立地下空间权：一种难以自圆其说的权利

在传统的土地法律理论和制度中，土地包括地表、空中、地下三部分，三者结合为一体而作为土地权利的客体。近现代以来，随着人类生产生活需求的发展和开发技术的进步，对土地的利用由平面走向立体，土地权利也随之走向分化。关于地下空间权的概念，学界表述各有不同，这里引用王利明教授的观点，他认为，“所谓地下空间权，是指民事主体使用地表之下特定范围的空间资源，并排除其他民事主体不法干涉的权利。”[2]关于地下空间权的性质，学界大多肯认其归属为用益物权的范围，但如前文所述关于其是否一种独立的用益物权一度有过争论，肯定说和否定说各持一派。作为理论讨论的成果，《物权法》第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”至此，在理论层面和法律层面，地下空间权的单独出让都有据可循。

近年来，一些地方开始通过地方性法规或者红头文件把“土地分别出让”的制度落到实处，地下空间权的出让进入操作层面。这些地方性规定将地下建设用地使用权作为出让的客体，土地出让金的标准根据开发深度的不同而不同，地表负一层（或负半层）定一个价格，再往下价格比照降低。

按照这些地方性规定，地表之下负一层甚至负半层即为地下空间，使用该空间需要支付对价。反观在此之前的土地出让，凡土地使用权均涵盖了相应的符合规划要求的地下空间使用权。各地方性文件在进行地下空间权立法时，也多明确做了不溯及既往性的规定①例如苏州市《关于加快城市地下空间开发利用的实施意见的通知（2013年10月）》规定：地表建设用地使用权已经出让或划拨，并根据规划审批结建地下工程的，视为已连同地表建设用地使用权一并取得上述范围内地下空间建设用地使用权。，但也有规定按照新办法对已经出让及建成的结建式项目征缴地下空间土地出让金的②例如《武汉市地下空间开发利用管理暂行规定（2013年7月）》中第12条的规定。。

从整体出让到分层出让，从整体计算土地出让金到为地下一层一层地单独计算土地出让金，一切的改变都来自于《物权法》第136条的规定。但这个法条真的可以完全适用于所有建筑物的地下空间开发吗？尤其就高层建筑来说，这是值得质疑的。依本文第一部分所述，高层建筑的基础必然占据相当的纵向深度和横向四至的空间。以33层100 m高楼为例，假设采用桩基础，其地下深达十几米甚或数十米都属于桩基工程的占地空间，如果采用单纯筏基或者单纯箱基，按规范深度至少为6.5 m。建筑施工规范对建筑基础埋深的要求，属于为了保证基本安全稳固所需满足的下限要求，开发单位适度提高标准加大埋深于情理和法律都是说得通的。现实中，带地下车库或地下室的高层一般是复合桩基，在筏板之上地表之下或者箱体之内形成车库或者地下室的空间。地方性法规中所谓的地表以下的结建地下空间，与地表建筑物按照建设规范所必须占用的空间完全或者部分地重合。总之它们就是在建筑物本身的基础之上形成的空间。在这类空间中，土地之所有权人还能另行保有可资出让的地下空间使用权吗？

回过头来看《物权法》第136条，建设用地使用权可以在地下、地表和地上分别设立，这里所谓的地表使用权到底是什么？纯粹的地表使用权是否有价值或者有多大价值？台湾学者提出：如果土地所有权仅以地表为限，则土地所有人既不能建屋掘井，亦不能挺身于地面[9]。这一观点对土地使用权同样适用。孙宪忠教授亦提出：不论是所有权人自用土地或者他人使用土地，也不论是以哪种目的使用土地，对土地的使用都不会仅仅是对土地地表的占有、使用，而且还必须包括对地表上下一定空间的占有使用[10]。那么高层建筑之建设用地使用权，无论从逻辑上还是技术上，都应包括其地下相当空间的使用权（不管这空间最后是否用来开发地下车库或者其他设施）。

再进一步来看，《物权法》第138条明文规定建设用地使用权出让合同中应当约定“建筑物、筑构物及其附属设施占用的空间”。这里的空间又是何物？有学者称：“有别于平面权利支配的范围是一个‘四至’的客观存在,地下空间权支配的范围则表现为立体上的‘八至’。”[3]笔者的看法是，不仅地下空间权的支配范围表现立体上的“八至”，建设用地使用权的支配范围其实均应表现为立体的“八至”。纯粹的地表使用权是不存在的，凡是出让地表及其之上的建设用地使用权，即同时出让了地表之上和地表之下的一定空间，才能实现受让人的使用目的。

由上可见，就高层建筑而言，其基础范围内的地下空间已然是建设用地使用权的客体，而诸多地方性规定却又将该空间另行提取出来，作为独立的地下空间权客体进行二次出让，由此形成了两种权利之间的冲突。依据 “一物一权”的物权法基本原则，一个物上不能设立两个或两个以上所有权, 也不能设立两个或两个以上性质上相互排斥的其他物权[11]。建设用地使用权和地下空间权同属于用益物权。这一冲突的实质为“假性权利冲突”，建设用地使用权形成在先，不能与之并存的地下空间权自然不具有合法性。如果二次出让的受让人为第三方，这一冲突会非常明显，从而直接导致合法性的质疑。而如今二次出让的受让人就是建设用地使用权人，这一冲突就变得比较隐晦。但是一项民事权利、用益物权是否合法，不应因为其受让人的不同而得出不同的结论。

行文至此，笔者并无意否定地下空间权概念存在的必要。当分层出让的法律原则确立下来，所有的土地使用权出让其实都应是一种“八至空间”使用权的出让，只是空间所存在的层次不同。在满足相邻权要求的情形下，已经出让的空间的上方或者下方可以再次出让。比如浅基础建筑（道路、绿地、广场）的地表往下即可进行独立的地下空间权的出让。而高层建筑的基础往往是深基础，其土地使用权的支配范围是地下基础的底面水平四至到地面建筑高度的水平四至，在深基础之下满足了相邻权的前提下再行出让地下空间权，理论上不能说不可行。全国人大法工委编写的《中华人民共和国物权法释义》有此表达：同一块土地地下10 m至地上70 m的建设用地使用权出让给甲公司建写字楼；地下20—40 m的建设用地使用权出让给乙公司建一地下商场[12]。但如此“经济”的分层出让现实中委实不大可行，既有建筑基础，特别是桩基础，对于今后地下空间开发会形成人为的地下障碍[13]。可以想见的施工难度大、成本高，经济效益很难乐观，免费也不见得有开发商愿意在他人的高层建筑基础之下方进行开发（地铁贯穿式公共交通开发除外）。总之到目前为止，在高层建筑物的基础之下再行独立土地使用权出让的情形，尚未听闻。

3 高层建筑之结建地下开发：从自主走向规制

如果说高层建筑的结建地下空间应当纳入土地使用权的范畴，那是否意味着开发商可以已获得土地使用权为由而自由决定是否开发及如何开发相应的地下空间？

一般认为，地下空间的工程造价和维护成本都比较高，投资回收周期比较长，开发商对高层建筑尤其是住宅类高层建筑的结建地下空间的开发意愿有限。笔者所居住的小区为高层建筑，车辆全入地下，仅部分楼栋底下开发了地下车库，住户与车位配比是1∶0.8，停车矛盾日益严重，试想如果车位配比达到1∶1.5，想必停车矛盾会大为缓解。不难理解开发商有自己的打算，要控制成本，要避免开发过多形成买方市场，防止投资打水漂。在他们那里，这主要是一个企业效益控制的问题，而对高层建筑小区的居民来说，却是重大的民生福利问题。长期以来，中国结建地下空间的开发都是不够充分的，由此也导致种种不必要的社会矛盾。很多明明可以也有必要结建地下空间的建筑却没有结建地下空间。单建地下空间未开发可以称之为闲置，高层建筑地下空间有条件却未开发，则实是一种浪费，因为建筑物和它的基础都是“半永久性”工程，建成之后基本不可能再另行开发其中的地下空间。但土地是一种公共资源，即使使用权转让给了私人，也从来不是可以由私人完全自由决定如何开发的。政府应该在土地出让之前就有更多作为。

《城乡规划法（2008年1月）》第38条规定：“出让国有土地使用权前，规划部门必须提出详细控制性意见，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为出让合同的组成部分”。其中的第33条规定：“城市地下空间的开发和利用，应当遵循统筹安排、综合开发、合理利用的原则，履行规划审批手续。”规划具有全局性、前瞻性，其着眼点在于公共利益，写入合同，则又成了契约义务。土地使用权人在受让土地之初就应该就规划附加的公共义务对成本的增加和收益的减少进行评估，从而理性交易。规划与契约的结合，使得公共利益和私人利益之间达成了一种平衡。近年来一些地方在出让国有土地使用权时规划的功夫越做越足，除了明确面积、容积率、高度、绿地率等常规项目，还明确学校、幼儿园、公厕的配建面积，甚至连建筑的风格、外墙体的用材都赫然写明在“出让规划条件”当中。但从笔者搜索的资料来看，很少见到将地下空间开发纳入到“出让规划条件”，相反一些地方在出让高层建筑用地时明确“本次挂牌出让土地使用权不含地下空间建设用地使用权”[14]，放任开发商自由选择是否开发地下空间，事后再根据开发面积收取土地出让金，态度之消极显而易见。

将地下空间的开发纳入“出让规划条件”，到底是否可行？法理上没有问题，有公共利益和契约义务两方面的依据。可能的困难在于，土地出让之初，规划部门并不清楚地块下方是否适合开发地下空间，以及能够开发多大的地下空间，从而无从提出规划条件。对此，笔者以为，政府作为土地使用权的出让方，应该在土地出让之前最大程度地搞清楚自己的商品的价值。一块土地的价值包括其地上开发和地下开发的价值。商品的价值都没有摸底清楚就盲目出售，对本人来说无可指摘，对作为代理人的政府，难道不是一种不负责任吗？政府有责任也有能力在土地出让之前对地块的工程地质条件进行勘察，规划出该地块应该完成的基本地下开发面积，将之写入“出让规划条件”。

笔者关注到，山东济宁市在这个问题上很有作为，其《地下空间国有建设用地使用权管理办法》第5条明文规定：“地下空间国有建设用地使用权设立前，城乡规划部门应当明确地下空间在地表水平面上垂直投影占地范围、起止深度、规划用途、建筑面积等规划设计条件。在规划设计条件允许的情况下，商服、住宅、公共管理与公共服务工程建设应当一并结建地下工程。住宅用地地下空间利用一般不少于一层，商服、公共管理与公共服务工程用地地下空间利用一般不少于二层。结建地下工程平均每层建筑面积一般不少于整宗地地上建设用地使用权面积的50%。单建地下工程地下空间利用一般不少于三层。”规划之详尽、设计之精密不由得令人称赞。因此，不是可为与不可为的区别，而是勤政与惰政的区别。

无论是对包含地下空间的高层建筑的土地使用权的出让，还是对独立的地下空间权的出让，政府都应提前做好土地勘验工作，前瞻性地评估在地块大范围和小范围内对地下空间利用的基本需求，把地下空间开发的要求如层数、面积等悉数写入出让合同。同时可以设置违约条款，如果日后的开发商进行详细地勘，并经设计部门确认无法实现合同约定的地下面积开发，则可以根据违约条款进行处理。

4 高层建筑结建地下空间开发之激励：从纸面走入现实

将对地下空间的开发要求写入高层建筑土地使用权出让格式合同的“规划条件”，是一种具有强制性的促进地下开发的手段，其要求始终不能过高，而宜采取平均化的基本要求，比如济宁市的规定，住宅地下结建工程不少于一层，面积不少于地面的50%。在基本规划之外，对于开发商主动增建的地下空间，立法则可采取引导和激励的政策导向，“胡萝卜”与“大棒”两相结合。即使是对于强制开发的地下空间，考虑到由于强制性的地下开发必然给开发商造成的成本增加，由此造成整体地块吸引力的下降，也可适当运用鼓励政策。

其实从立法现状来看，对地下空间开发的“激励”或曰“鼓励”态度早已跃然纸上。国务院《关于促进节约集约用地的通知（2008年1月）》中有原则性条文：“鼓励开发利用地上地下空间”。近几年来密集出台的地方性法规、政策不少都明文规定鼓励开发地下空间。将来在国家层面出台地下建设用地使用权出让的法律，“鼓励开发”应该能够被认定是一个重要的立法导向或者原则。

然而，从现在“摸石头过河”的地方性立法中来总结立法逻辑和经验，可能会发现，就高层建筑之结建地下空间的开发来说，“鼓励”很大程度上也只停留在纸上。整体出让时期地下空间不开发就是浪费，而分层出让地下空间每开发1 m2即需要土地出让金（负三层以下免收的优惠实际很难享受到），这显然会使得地下开发单项成本较之过去更高。当前各地的地下空间土地出让按照实际开发面积事后结算，开发商势必综合盘算成本和终端承受能力，节制地下开发。长期以来，地下开发不计算容积率，一些地方的新规定中也明确免收某些费用，如扬州市规定“为鼓励地下开发，免收地下开发面积的基础设施配套费和生活垃圾清运费”。但相比独立的土地出让金项目的增加，此类鼓励措施更像是促销优惠。

当然，也有的地方法规或者政策对于结建地下空间开发给予了实实在在的鼓励。福建省规定：“地下空间作为非经营性的停车场（库）及配电间等配套用房的，可以免收土地出让金。”①《福建省地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定（2014年2月）》第11条。丽水市规定：“结建地下空间用于项目配套停车和设备用房等非经营性用途的，免收地下空间部分的土地出让金。”②《丽水市人民政府鼓励投资城市地下空间开发利用优惠政策（2013年8月）》第1条。土地出让金从不列项征收，到列项征收，再到免收，地下空间权从无到有，显现后而又隐退，体现出了制度的变迁和改进。

如本文第二部分所述，笔者对高层建筑之结建地下空间的所谓地下空间权是持否定态度的，这是一个不能自圆其说的权利。土地的出让应该遵循较之《物权法》第136条更具体的第138条的规定，进行“八至空间”出让，高层建筑的土地使用权的出让是包括了其基础内部的地下空间的使用权的，这很大程度就回归了过去的整体出让。对一块土地的一定空间的价值进行总体评估，开发单位不再需要为每平方米的地下开发单独支付土地出让金，这个改变本身就是一个重要的导向，引导开发商向地下多要土地。

把鼓励落到实处，现有的一些措施不妨继续适用，比如不计算容积率、减免各种税费，而免收土地出让金则是更有力度的值得推广的鼓励措施。高层建筑之内部地下空间不作为独立的空间权出让，并不意味着它不占土地面积不能计算土地出让金。高层建筑土地使用权之土地面积，可以认为是建筑基础最深处的水平面积（若是建筑群则可作为整体对待），实际与地表面积是一致的。基础水平面之上即可以根据有关规范计算建筑面积，地下车位或地下室等和地上建筑物一样计算建筑面积，然后共同分摊土地面积（这不涉及容积率计算，地下空间面积始终可以不计入容积率）。有建筑面积，有土地面积，作为独立建筑物存在的地下车库和地下室，其产权有望得以明晰（结建地下建筑产权问题笔者将另行撰文探讨），促进长期以来困扰和阻碍地下空间开发的产权问题的解决。对于开发商增建的或者全部的地下空间，可于出让时便约定将根据用途、面积和开发深度部分或者全部返还土地出让金，给予实实在在的利益鼓励。从开发后征收土地出让金转变为开发后返还土地出让金，相信会是不一样的制度效果。

5 结语

《物权法》明确了土地可以分层出让后，地方立法便蜂拥而上从地表往下开始征收地下空间权土地出让金，以“鼓励”为名，行“增收”之实，罔顾其所谓“地下空间”是否为已经出让的空间。高层建筑的地下基础和地上建筑占据的是一体空间，无从分别出让或者先后出让，理应整体估值、整体出让。从原先粗糙的整体出让，到如今寸土必争的分层出让，再到“八至空间”整体出让，否定之否定能否实现，考验的是理论勇气。从自主开发走向强制开发，从争利走向让利，考验的是利益决断力。众多地方立法“木已成舟”，国家层面若要“改弦易辙”，难度之大可以预期。

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）：

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（本文责编：陈美景）

On the Confict of Rights in the Underground Space of High-rise Buildings: Regulation and Stimulation to Combined Underground Space Exploitation

LUO Xiu-lan1,2
（1. Law School, Nanjing University, Nanjing 210024, China; 2. Nanjing Audit School, Nanjing 211815, China）

The purpose of this paper is to discuss the cause and solution for the conflict of rights in the underground space of high-rise buildings, and explore the measures to regulate and stimulate the underground space exploitation. Methods used include literature and legal text analysis. The results are as follows: 1） the underground space and above-ground buildings for high-rise buildings occupy an organic whole space, which should be valued and transferred as a whole commodity; 2） Even so, The government have rights and duties to definite the project of underground space exploitation, incorporating which into the land-transferring contract; 3） In the meantime, the government should formulate encouragement policies to the combined underground space exploitation. In conclusion, the underground space rights, which are maintained in the local legislation at present cannot be set up, and the relevant national legislation should be changed to regulate and stimulate the combined underground space exploitation.

land law; underground space right; high-rise buildings; foundation works; land-transferring fees

D912.3

A

1001-8158（2015）05-0070-07

10.13708/j.cnki.cn11-2640.2015.05.010

2015-01-05

2015-02-17

罗秀兰（1978-），女，湖南衡阳人，副教授，博士研究生。主要研究方向为物权法、合同法。E-mail: lan5n@163.com