我国公共租赁住房融资问题探究

王丽青

摘要：根据“十二五”规划纲要，公共租赁住房的建设规模逐步扩大，同时对资金的需求也逐渐增加，而与其他保障房相比公租房目前的资金来源渠道较少，融资更加困难。因此，必须采取一定的措施扩大公租房的资金来源，保证公租房的供给。

关键词：公共租赁住房；政府；融资；保障

公共租赁房是为了解决城镇中低收入者、新近就业者的住房问题提出的一种保障性住房形式。随着公共租赁房投资规模的逐步扩大，资金需求量不断增加，而其收益水平低、资金使用周期长、投资回收速度慢等特点，导致了公共租赁住房融资比较困难。

一、目前我国公租房融资的主要方式

（一）政府财政拨款

公共租赁住房作为一种保障性住房，其产生的经济效益有限，吸引社会资金的能力较弱，要保证公共租赁住房的供应量，政府必须给予政策和资金的支持。我国的公共租赁住房建设尚处于起步阶段，财政拨款占建设资金的比重很大，而财政拨款的又是中央财政拨款和地方相关配套资金组成，这给地方政府造成了很大的压力。因此，这种方式只适用于公共租赁房建设面积较小或地方经济实力强的省市。随着我国公共租赁住房需求的不断增加，财政拨款的资金很难满足公共租赁房建设资金的需求，所以这种方式势必将成为公共租赁住房辅助的融资方式。

（二）住房公积金融资

住房公积金用于公共租赁房建设的形式有以下几种：第一，住房公积金贷款，即将闲置下来的住房公积金以发放贷款的形式用于公共租赁住房的建设。住房公积金聚集性、投资性和闲置性的特点，使其与公共租赁住房项目的要求相匹配。住建部下发的《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》中明确指出要将公积金的闲置资金以发放公积金贷款的形式用于支持保障房建设。意见明确规定在保证公积金缴纳者正常提款的基础上，可将结余公积金的50%以内用于发放公积金贷款，贷款利率比五年期个人公积金贷款利率上浮10%。第二，住房公积金增值收益，是指住房公积金经营业务收入与支出的差额。住房公积金增值收益主要来自于发放个人公积金贷款、再存款利差收益、购买国债等。这个收益在提取住房公积金贷款风险准备金和上缴公积金中心管理费用后的结余可用于保障房建设。根据相关规定，提取的住房公积金贷款风险准备金不得低于住房公积金增值收益的60%。在支付了管理费用并提取风险准备金后可用于保障房建设。第三，住房公积金缴款者可以利用公积金租住公共租赁房，这样既减轻了租房者的交租压力同时又将这部分资金变成了政府的收入，政府可以将这些资金以贷款或者补贴的形式再次投入到公租房建设中。

（三）土地出让金净收益

自1998年税制改革以后，土地出让收益已经成为地方财政收入的主要来源。近年来，随着房价的不断上涨，有些地区的土地出让净收益已占到地方财政收入的50%以上。据估计，土地出让净收益占到土地出让金的40%以上。住建部、财政部、发改委三部委于2010年发文，明确指出地方政府应将一定比例的土地出让金净收益用于保障性住房的建设。例如：广州每年用于保障房建设的土地出让净收益不低于其净收益的10%；作为公共租赁房试点的重庆，则每年将5%的土地出让净收益用于公共租赁房的建设。

（四） 银行贷款

银行信用贷款也是公共租赁住房的主要资金来源之一。银行贷款一直以来都是房地产行业的主要资金来源，公共租赁住房作为特殊的房地产也不例外。而与其他一般房地产相比，由于公租房有政府的支持，银行对其放贷的风险比较小，因此，公租房较为容易从银行取得贷款。

二、我国公共租赁住房融资面临的主要问题

（一）资金来源方式单一

公共租赁住房的保障房属性，决定了公共租赁住房的资金来源方式较为单一，其主要资金还是依靠政府财政划拨。银行贷款、公积金贷款、土地出让净收益等方式都是辅助的方式，其能为公共租赁住房建设提供的资金是极为有限的。而公共租赁住房的这种以政府为主导的筹资方式，既使政府的财政负担太重，也不利于公共租赁住房的长期发展。因此，要尽快改变目前政府为主体的单一筹资方式，寻求新的筹资方式并设计适合我国实际情况、有助于公共租赁住房长远发展的公共租赁住房融资体系，以解决资金短缺的问题。

（二）资金投入欠缺

我国保障性住房资金短缺问题十分突出，也成为阻碍公共租赁住房发展的主要障碍。 公共租赁住房主要是解决“夹心层”的住房问题，我国的“夹心层”可谓数量巨大，而能提供的公租房数量远小于需求量。若要满足这一需求，需要投入大量的资金，仅仅靠政府拨款是不可能解决的。而公租房的公共产品属性决定其建设中获得的利益很少，这也使得公共租赁住房很难吸引到社会资金的投入。因此，政府投入资金的有限和社会资金投入的缺乏造成了公共租赁住房建设资金的严重不足。

（三）各级政府承担一定的运营风险

在公共租赁住房的整个建设过程中，政府作为主导者，承担着整个项目的规划、融资、建设、营运等全部工作。在完成这些工作的同时，政府也必须承担每个环节的相应风险。由于政府职能的特殊性，它在这些方面的专业技能都比较缺乏，很难良好的管理和控制投融资、建设过程中的风险。这样既不利于增加公共租赁住房的融资数额也会使整个建设项目存在较大的资金和建设风险。从而会使公共租赁住房这种公共服务资源不能尽如人意。

（四）资金运作、管理效率低

目前，我国的公共租赁住房的投融资管理，主要还是靠相关的行政部门，而与市场化的运作模式相比，管理效率相对比较低。政府作为公共租赁房建设的主导部门，在公共租赁住房筹资管理中既是管理者也是监督者，这使得建设资金运作的透明化程度较低，增加了腐败发生的可能性。而政府也并非专业的融资机构，管理资金的人员也非专业管理人员，缺乏融资的知识和经验，从而无法有效的吸收社会的闲散资金为公共租赁住房建设服务。这些都一定程度上造成了公租房资金不足、资金利用率低、资金浪费等现象。

三、解决公共租赁住房融资困难的建议

（一）进一步发挥政府的主导优势

政府是公共租赁住房建设的主导机构，其作用的发挥直接关系到公租房建设的数量、质量及其保障功能能否实现。政府进一步发挥其主导优势，出台有力推动公租房建设的法规和政策，引导并帮助搭建公租房融资平台，加强对公租房投融资的管理和监督，顺利完成公租房的建设及其社会保障功能的实现。

（二）拓宽融资渠道

首先，积极利用商业贷款，银行的资金通常足够充裕，能够为公共租赁住房的建设提供足够的资金。同时，国家各部委也出台过相关的政策来鼓励银行向公共租赁住房建设发放中长期贷款。这就使银行资金参与公租房建设具备了政策支持，而同时要采取税费减免、财政贴息等方式使银行贷款投资公共租赁住房能取得一定的盈利。其次，完善公共租赁住房信托投资基金。房地产信托投资基金是以发行证券的方式

通过信托公司汇集资金，将资金投资于具有稳定收益的房地产，并将收益按比例分配给投资者，简称“REITs”。目前我国已经出现“REITs”，但还未形成规模。公租房建设作为民生工程，工程的稳定性高，而资金风险低，同时由于有国家相关政策的支持，也更容易申请房地产信托投资基金。再次，发挥债务资本市场的作用。债务资本市场是社会融资的主要来源之一，而且通过多年的发展我国的债务资本市场已经具有一定的规模。政府可以发行大量的用于公共租赁住房建设的专门债券。同时要对募集到的资金进行严格的监管，以保证其用于公租房的建设。最后，将保险资金引入公共租赁住房建设。保监会颁布的《保险资金投资不动产暂行办法》为保险资金投资公租房提供了政策支持。保险资金具有长期性，这正与公租房投资周期长的特点相匹配。同时将保险资金投资于公租房的投资回报率远高于中长期银行存款的利率，这就使得公共租赁住房建设对保险资金具有一定的吸引力。因此，各公租房项目应积极探索和创新方式，进一步吸引保险资金参与公共租赁住房建设。

（三）构建完善的公租房融资金融体系

第一，构建公共租赁住房融资平台。政府牵头建立多种融资方式相结合的融资平台，吸引社会资金以及机构投资者参与 公租房的建设。借助资本市场的有效运营，实现对引入资金的保值增值，逐步提高平台的融资和资金保值能力，更好地支持公租房的建设。第二，加强对融资过程及资金的监管。对公共租赁住房建设的规划、融资、建造、运营等全过程进行监管，保证公租房资金安全、质量放心，以顺利实现其保障目标；各相关部门也要对融资工具的选择进行监督，保证以最低的代价筹得足够的资金；通过严格的监管降低资金风险，发现问题及时解决，在发展过程中不断优化公租房融资体系。

（四）建立激励与保障机制

公共租赁住房项目收益与商品房有一定的差距，为了保证参与者的利益，必须给与一定的激励与保障

第一，给予一定补贴。开发商建成公租房后以成本价向政府出售或以低价出租，为了使开发商继续参与公共租赁住房的建设，其损失的利益，政府必须给与相应的补贴。具体形式有两种：一是利息补贴，政府利用公租房专项拨款，给开发商的贷款贴息，使其开发成本降低。二是租金补贴，开发商以低价将房屋租给承租人，这一价格差额必须由政府给予补贴，保证开发商的投资收益。第二，减免税费。制定公共租赁住房税费减免措施，减征或免征公租房建设中的相关税费，比如，相关的土地使用税、印花税、土地增值税等，以减轻开发商的负担。第三，提供信用担保。投资者最关心的就是收益和风险。公共租赁住房的收益相对比较低，相对应的风险也应该比较低。为此，应该建立以政府信用为基础的保障性住房担保机构，为公共租赁住房的融资和建设提供担保，进而增强投资者的信心。

参考文献：

[1] 田秋生，李嘉莉解决公租房建设融资问题的一揽子方法[J]金融实务，2011（5）

[2] 邹劲松努力推进公共租赁住房建设及融资[J] 上海房地产，2010，（12）

[3] 韩瑾公租房创新型融资模式研究[M] 西安建筑科技大学硕士学位论文，2012