商品房隐蔽工程质量缺陷责任认定问题探析

陈爱春

案例：2012年10月份，陈女士接到了自己购买的一套期房的收房通知，收房通知上写明2012年10月18日去开发商指定地点验房拿钥匙，并注明若当天由于业主自身原因没有办理收房手续的，视为开发商已交付房屋；陈女士于2013年9月3日验房并拿到新房的钥匙，并于当天补交了2012年采暖季的取暖费，并收到一份《××市房屋质量保证书》，该文件中写明房屋的交付是以业主验房完毕并拿到房屋钥匙为标志的，2014年5月份陈女士入住该房屋，但2014年取暖季开始后，室内的暖气片一直没有温度，于是陈女士找到了热力公司，暖气片销售公司，物业公司，装修公司并聘请了专业疏通暖气管道的人士，最后查明原因是陈女士室外电梯口处埋在地砖下的暖气主管道由于施工方在焊接时，使用烙铁焊接管道过熟、造成管道壁熔解后堵死了整个暖气管道，致使业主家里所有暖气片都不热。经过与物业公司和开发商将近20天的交涉，开发商同意给业主修复，但是业主2012年采暖季的取暖费用、2014年11月份的取暖费用、业主聘请专业人士检查室内暖气管道并撬开室内地砖并修复的费用、业主为此事的误工费、由于暖气片不热室内温度过低致使业主家孩子重度感冒引起肺炎的医疗费用一概不予赔偿，对于业主提出的违约责任等其它法律责任也不予认可。

由于近几年来商品房销售的火爆，商品房质量问题不断涌现，购房者与开发商之间因房屋质量发生的纠纷越来越多，由于商品房消费者与开发商之间经济地位上相差悬殊，消费者在维护自身权益方面就显得非常弱势。上述案例集中体现了我国商品房交易中购房人权益的保护问题和商品房质量纠纷问题。

关于购房人权益保护问题的讨论，已不是新鲜话题，许多专家学者也都发表过很多关于商品房购房人合法权益应受到重视并依照《消费者权益保护法》加以保护的文章，本文仅就上述案例中涉及到的具体问题加以分析，以期给读者关于这方面问题的些许启示。虽然有关商品房立法较多，但是立法的层次较低，大多为一些行政法规和地方性法规， 并且不同地方法规对商品房质量规定的标准并不相同，各个地方的规定也不成体系，房屋出现质量问题时，不同的主管部门之间相互推诿，业主也不知道去哪个主管部门反映问题。比如上述案例中楼道的公共区域供暖管道堵塞问题，业主已缴纳物业费，取暖费，公共维修基金，出现室内暖气不热的情况时，房地产开发商、物业管理公司，热力公司和装修公司都不负责处理这一问题。所以，房屋质量纠纷问题有时候不是无法可依而是相关法规之间没有明确各个主管部门的责任承担，出现问题后必将相互推诿扯皮。

商品房质量问题是商品房买卖中的核心问题，商品房开发商应当有保证商品质量的义务，要是主体不合格或者存在其他严重质量问题，购房者有权要求赔偿损失。商品房质量，是指有关法律、法规、标准和合同对商品房特性的基本要求及满足程度，具体包括房屋安全、使用功能、耐久性能、周边环境保护等方面，近年来，在有关商品房的质量问题投诉方面，反映的质量问题主要有地基下沉，漏渗水，墙体裂缝，偷工减料，材质低劣，管线铺设等问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，商品房质量问题大体包括两大类：房屋主体结构质量和房屋质量。其中房屋质量问题包括屋面防水工程；其他土建工程，一般包括地面、楼面工程，门窗工程等；电器管线、上下水管线的安装工程；供热、供冷系统工程，包括暖气设备、中央空调设备等安装工程。对交付的房屋出现质量问题的处理意见如下：1、因房屋质量严重影响正常居住使用的，买受人可请求解除合同和赔偿损失。在确保安全的情况下，采取加固补强的方式来完成对工程质量缺陷的修复；2、房屋交付后，出现质量问题的，在未严重影响正常居住使用的情况下，出卖人应承担修复责任。出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成其他损失的，则应由出卖人承担，这是《建筑法》第60条、《合同法》第111条、《城市房地产开发经营管理条例》第31条、《商品房销售管理办法》第33条等所明确规定的义务。所以，根据以上规定业主聘请专业人员检查室内暖气管道并撬开室内地砖并修复的费用、业主为此事的误工费、由于暖气片不热室内温度过低致使业主家孩子重度感冒引起肺炎的医疗费用都应有责任方开发商承担。

上述案例中开发商在收房通知中明确如果业主没有在指定的时间验收房屋接受钥匙，视作房屋已交付给业主，而按照《××市房屋质量保证书》中规定房屋的交付是业主验房完毕并收到房屋钥匙为房屋质量保修期的起算点的。而在问题出现后，物业服务公司代替开发商辩称房屋质量保修期从开发商规定的2012年10月18日起算而不是从业主收到房屋钥匙的2013年9月3日起算，根据国务院颁布实施的《 建设工程质量管理条例》第四十条规定： “在正常使用条件下， 建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程， 为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（ 二） 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏， 为5年；（ 三） 供热与供冷系统， 为2个采暖期、供冷期；（ 四） 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程， 为2年。”建设部颁布的《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。在保修期内发生的属于保修范围的质量问题， 房地产开发企业应当履行保修义务， 并对造成的损失承担赔偿责任。”从以上规定中可以看出案例中业主房屋并没有超过保修期。案例中的业主已经缴纳了公共维修基金，公共区域暖气管道堵塞应该动用公共维修基金修复，不存在公共区域管道设施的产权归属业主个人也适用房屋保修期限的规定之说。物业公司是为业主服务的，业主是物业小区的主人，物业公司的职责是接受业主的委托对小区进行管理，其管理权源于业主的授权，因此，物业公司没有凌驾于业主之上的任何特权，但业主和物业公司之间又存在平等的合同关系，双方应按物业服务合同确定各自的权利义务，但大多数物业公司或业主对上述问题认识不清，上述案例中物业公司不但没有把业主视为小区的主人，反而替开发商和自身推卸责任，误导业主，而业主由于没有认清与物业公司的权利义务关系，让物业公司逃避责任延长了维修时间。开发商与购房人签订的《商品房买卖合同》中明确规定了开发商交付的房屋是经过有关主管部门检验合格的房屋，是各个部位都符合居住条件的房屋，并在合同中承诺业主室内暖气是经过专业检测且在2012年采暖季的检查中没有任何问题。由此，开发商已经构成违约，不但应当返还业主2012年度采暖季缴纳的采暖费而且应当向业主支付违约金。

业主的房屋聘请了专业的装修公司装修，室内的水电改造已完成，暖气管道的位置没有改动，但是物业公司对业已装修过的房屋不管管道有没有改动都不再承担保修责任，并且拒不承认业主室外的公共区域地下铺设的管道有堵塞嫌疑，业主在聘请专业的暖气管道疏通人员排除室内有堵塞问题后，检查出是由于室外原施工方在铺设管道的时候堵塞，完全是由于施工方的过错造成的，但是开发商拒绝赔偿业主聘请专业人员检查室内管道所支出的费用，由于检查埋在地下的管道是否堵塞是一项专业性很强的技术，所需要的费用也相对较高。根据过错规则原则，如果是室内管道堵塞是装修公司的责任，业主自然要求装修公司赔偿。商品房不同于其他商品，它的结构复杂，质量问题往往是在业主入住之后才能发现。可业主一般在买房后先进行装修，如果装修完成后，发现房屋有质量问题，只能通过破坏房屋的装修才能维修，被破坏的装修以及重新恢复装修的费用应该由谁承担，本文认为由于开发商单方造成的质量问题，如果让毫无过错的业主承担由此造成的损失显然有失公平，所以有出卖人承担才公平合理，这样也可以对开发商起到警示作用，增加其对房屋质量问题的重视，房屋由于施工原因出现质量问题后，应该积极配合业主解决问题而不是推卸责任拖延时间。

本文认为开发商赔偿业主因房屋质量问题而支出的费用应当包括：因房屋质量缺陷造成房屋所有人，管理人，使用人和第三人人身伤害的，应该按照人身损害赔偿的相关法律法规赔偿；因房屋质量缺陷造成房屋所有人，管理人，使用人和第三人财产损失的，应按照实际损失的财产数额赔偿，可以依照《消费者权益保护法》的有关规定适用双倍赔偿的规定。这里涉及到房屋买受人是否可以受《消费者权益保护法》（以下简称《消法》）保护的问题。首先，确定商品房买受人是否受《消法》的保护，应当确定商品房是不是商品，一种观点认为建设工程不适用《产品质量法》，说明建设工程不属于产品，因此商品房也不是产品，进而房屋买受人不适用《消法》，在《产品质量法》中把建设工程排除在外是合理的，商品和建设工程在法律的定性上实际是两个概念，商品房是对房屋购买人和开发商房屋买卖关系而言的，是买卖合同的标的，当然是商品。而建设工程的开发商和承包商之间关于承包合同而言的，是承包合同的标的，此标的没有进入市场流通领域，如果此时出现质量问题，开发商找承包商索赔，就不适用《消法》，这时的开发商或承包商都不是消费者，但是一旦房屋卖于购房者，就成为商品房，商品房进入流通领域就成为商品。既然商品房属于商品，那么消费者在购买商品和服务消费中，其合法权益受到侵害就可以根据消费者权益保护法寻求救济，由于商品房有其自身的属性，消费者在举证商品房质量问题时由于缺乏专业知识或是证据获取成本过高影响其权利的行使，因此江平教授提出依照《关于行政诉讼证据若干问题的规定》比照医疗事故的举证，也实行举证责任倒置的方式的建议。

既然商品房的消费者受《消费者权益保护法》的保护，那么其应当明确知悉这些权利的具体内容包括安全权，即开发商交付的房屋应当符合人身和财产安全方面的标准，出现质量问题应当承担相应责任，包括维修，更换，退房等。总之，商品房必须符合国家规定的标准和合同约定的标准；消费者知情权方面，房屋买受人应当知悉与其购买的房屋相关的信息，不光包括房屋产权、面积、开发商资质等写在房屋买卖合同上的条款，还应包括房屋隐蔽工程的情况，电路的位置和走向，水管的位置和走向，暖气管线的铺设和位置以及如果这些隐蔽工程一旦出现问题时的责任承担问题，确保买受人能够在第一时间找到负责修复的部门；买卖商品房过程中的公平交易权方面，商品房消费者有权获得与开发商宣传相符的房屋，开发商在房屋预售过程中的任何不实夸大宣传都应受到相应的制裁，避免欺诈消费者，消费者有权要求开发商按照合同约定时间交付房屋并保证交付的房屋没有质量和权利上的瑕疵。

上述案例中开发商以收房通知中“视为业主已经收房”的条款作为房屋质量保修期的起算时间点，涉及到房屋买卖合同中的格式条款，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定的、并在订立合同时未与对方当事人协商的条款。其优点体现在简化交易流程，缩短了交易时间，相对提高了交易效率，节省了一定的交易成本，故被房地产开发商大量运用，但是因为未与对方协商，故往往可能存在陷阱，误导购房者从而侵犯其合法权益，因此，从维护交易公平、保护弱者权益的角度出发，对格式条款进行限制是很有必要的，这些限制包括提供格式条款一方有说明提示的义务，应当提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求予以重点说明；免除提供格式条款一方当事人主要义务排除对方当事人主要权利的格式条款显然无效。对格式条款的理解发生争议的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。另外，提供格式合同的开发商应当有提醒消费者注意的义务，我国《合同法》第39条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”可见，我国法律对格式条款的提供方在责任承担方面是倾向于保护接受格式条款一方的。

在商品房交易过程中，开发商与消费者所占有的信息量不对等，消费者主要依靠开发商有限的披露判断所购买的商品房质量，消费者和开发商在经济地位上相差悬殊，消费者一直处于弱势地位。房屋质量的检验是一项复杂性和专门性都非常强的技术，单靠消费者个人的知识和经验检验房屋质量是否达到居住标准并以消费者没有检验出房屋质量有问题而将房屋交付使用对消费者来说显失公平。由于商品房本身的特性，消费者要居住很长一段时间后才能发现其存在的问题，而维修的费用高，责任分担难确定等问题都加重了消费者的负担，因此应当加强对房屋买受人权益的保护，完善相关制度法规，增加商品房消费者司法救济途径。