我国房产税改革的必要性探讨

●黄灵赛

我国房产税改革的必要性探讨

●黄灵赛

文章主要从筹集财政收入、完善地方税制体系、摆脱地方政府对“土地财政”的过度依赖、调节居民收入分配以及抑制房地产投资、投机行为，引导理性投资、理性消费五个方面探讨了房产税改革的必要性。

房产税 改革 税收制度

按照现行《中华人民共和国房产税暂行条例》，我国房产分为经营性用房和非经营性用房两类，一直以来，政府只对城镇的经营性用房征税，按照房产计税余值的1.2%或租金收入的12%计征房产税。而对一般的住宅保有环节并不征税。然而，近年来，由于房价节节攀升，一方面有基本住房需求和改善性住房需求的人群存在购房困难，这与国家“住有所居”的目标相左；而另一方面，投资投机性需求充斥着房地产市场，加剧了市场泡沫，贫富差距进一步拉大。故而，改革现行房产税，以调节房地产市场和稳定房价的呼声日益高涨。本文旨在探讨房产税改革的必要性。

一、我国现行房产税存在的问题

（一）征税范围过窄

现行的房产税只对城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房产征收，而对农村的房屋，无论是否经营性用房，一律不予征收房产税。这显然不符合税收的公平性原则。随着社会经济的发展，尤其是乡镇企业的大力发展，农村的经济地位已经得到很大程度的提高，在某些地区，从个体上，甚至是整体上存在赶超城市的趋势。对这部分农村的特定人群和特定地区来说，业已具备一定的纳税能力，也应该负有缴纳税款的义务。如果房产税不进行改革，势必会导致税源的流失和税制不公。

（二）征税对象设置不合理

现行的房产税只对城镇经营性用房征税，而对非经营性用房不予征税。这主要是考虑到，房改以前，城镇非经营性用房大多是福利公房，由财政负担其支出。如果对其征税，相当于财政向自己征税。先支出后收回，其结果非但没增加财政收入，反而加大了征管成本。城镇住房制度改革后，城镇的个人产权房开始增多，随着房地产商与商品房大量涌现，城镇的非经营性个人产权房也开始大幅度增加。从财产持有角度来说，有的财产不征税，而有的财产征税，显然有失公允，因为从经营收入角度来看，另有所得税加以调节。由于城镇非经营性用房的免税，在房价不断上涨的情况下，大量投资者进入房地产市场，加剧了泡沫，导致贫富差距进一步拉大。

（三）税负不公平

现行房产税在税制设计上存在一些可能导致税负不公平的缺陷。

现行的房产税是以房屋计税余值的1.2%和租金收入的12%来计征房产税的。这样的税制设计，极易导致税负不公。一方面，如果以计税余值来计税，税款的大小主要取决于购置时的房产价格，相同地段和类型的房产可很能由于购置时间不同而房价不同，所负担的税款也就不同。另一方面，对于相同的房产，由于计税余值是一个不变数，而租金则随市场变动。在房地产价格和租金持续上涨的情况下。以计税余值为计税依据的纳税人，显然比以租金收入作为计税依据的纳税人税负要轻，造成税负不公。

房产税存在内外两套税制的问题。即对在中国有房产的外商投资企业、外国企业和外籍人员征收城市房地产税，而对内资企业和个人则征收房产税。内外制度不统一说明我国现行的房产税制度与国际主流的做法不兼容，无法接轨，严重影响了我国的外资利用和房地产业的对外开放，无论对外企还是内企，都易造成不公平的问题。

（四）税制结构不合理

目前，我国对房地产征收税负是比较重的，共有11个税种，在流转环节征收的是城镇土地使用税、耕地占用税、营业税、城市维护建设税、印花税、契税、土地增值税、企业所得税。个人所得税。在保有环节，从租计征或从价计征的房产税。由此可见，我国现行房产税的征收是重流转轻保有，其结果是，流转环节的纳税人承担的高税负会转嫁给购买者，从而推高房价。而保有环节所负担的税负很低甚至为零。这无形中导引了投机者持有房产，阻碍了土地资源的最佳配置，再加上城镇化速度的加快，导致原本拥挤的房地产市场更加雪上加霜，加剧了房地产市场的泡沫。另一方面，在对房地产征收的这么多个税种中，保有环节房产税的主体地位不突出，税制结构设置不合理。

（五）缺乏灵活性

根据以往惯例，房产税应该由有全国人大及其常委会来制定，但是，房地产很特殊，每个地方的实际情况并不一样，有些地方地广人稀，则房价低，而有些地方有人无房，则房价高，这些都无法一概而论。如果税权过分集中在中央，只能由中央政府来统一制定房产税，则地方政府就无法根据地方的实际情况以及突发事件来灵活地调整，不利于地方政府通过调整房产税来增加财政收入并调控本地房地产市场。

二、房产税改革的必要性

本文所指房产税改革，主要是指扩大房产税扩大房产税征税范围，一方面把符合条件的农村房屋纳入征税范围；另一方面把持有的非经营性房产也纳入征税范围。当然，考虑到房产是人们的基本生活需求，所以，有必要认真研究一个合适的免税面积。如此改革具有以下必要性。

（一）筹集财政收入

税收是国家凭借政治权利，强制地、无偿地、固定地取得财政收入的一种手段，故房产税的首要意义就是为国家筹集财政收入。实行营改增后，地方政府在作为地方主体税种的营业税中取得的收入锐减，迫切需要一种可以代替营业税充当地方主体税种的税种，以弥补营改增后导致的地方收入缺口，房产税就是目前和以后最好的选择。根据国外经验，房产税具有税基稳定、税源普遍、征管方便、对市场干预小和对社会再生产影响小的特点，有作为地方主体税种的潜力。而且按照“受益—成本”的分摊原则，房屋使用功能的实现需要政府提供公共服务，受益者也必须为此付出代价。这也是公共财政理论中关于税收内涵的界定。由于其受益与支出建立了直接的联系，能直观地加以比较，并且受益范围是有限的，具有区域性的特点，故房产税常作为地方政府独立税种。比如，房产税很早就在美国被列为地方政府主要税种，并被视为一种“善税”。

（二）完善地方税制体系

财产税是以存量财产为征税对象，所得税是对收入的流量进行征税的，而流转税是对流转额进行征税，一个完整的税制必须同时具备有这三个要素。而从我国地方税税制体系上看，流转税、所得税已具备，但缺乏真正意义上的财产税。虽然，房产税属于财产税，但现行房产税由于仅仅对经营性房产征税，并非真正意义上的财产税，或者说其实质应该是流转税。财产税性质的房产税应是对房产的保有环节征收，对存量房征收。只有开征保有环节的房产税，才能建立起一个完善的地方税体系。

（三）摆脱地方政府对“土地财政”的依赖

土地财政是指地方政府依靠卖地取得的土地出让金来满足财政需求。土地出让金最初是作为一种预算外收入，用来弥补地方财力的不足，但后来逐渐超过了预算内收入。究其原因，靠卖地获得的土地出让金收入要比通过其他方式取得收入容易得多。

土地财政支持了地方经济增长，一方面提高了城镇就业，推动城镇化进程，更多人涌向城市，造成城市更加拥挤，住宅供需矛盾日益突出，房价则日益走高上扬。另一方面，导致房地产市场投资、投机行为增加，推动房价继续上涨。

但时，土地财政也是一种“寅吃卯粮”的获取财政收入的手段，缺乏可持续性。随着政府卖地增加，可供出让的土地随之减少，未来的土地出让金也会减少，未来地方财政收入也会大幅度减少，这将大大削弱地方政府执行力。

改革现行房产税，尤其是扩围至对住宅持有环节增税，一方面加大房地产投资者持有空置房产的成本，有利于引导住房向居住需要转移，有利于房产资源的合理配置，使人人住有所居。另一方面，推进房产税改革，通过扩大征税范围，有利于增加房产税收入，使地方政府可以打破对“土地财政”的过度依赖，为地方政府提供一个相对稳定的可持续的财政收入来源。

（四）调节居民收入分配

改革扩围之后的房产税，由于其主体改为对人们持有财产最主要的形式房产征税，所以可以起到调节收入分配的功能。一般而言，越富有的人群，才越有可能持有多套房产。所以，对房产征税很可能与对财产征税有着较大的重合性。富有阶层需要缴纳更多的房产税。西方国家的财产税中很重要的税种就是房产税，因为很多其他形式的财产不太容易征税。

（五）鼓励居民消费

就我国税制而言，以流转税为主体，辅之以所得课税。从资金流动角度来看，社会公众的收入需要缴纳所得税。税收收入一部分用于消费支出，另一部分沉淀下来形成财产，这些财产中房产成为最主要也是最大的持有方式。我们知道，在流转税制下，消费支出都要承担流转税。而沉淀下来的财产在目前是不需要缴纳税收的。这在客观上增加了消费支出的相对税负。从而间接鼓励了对财产的持有，而抑制了消费支出。所以，从税负平衡角度来看，有必要适度征收财产持有环节的税收，从而加大财产持有成本，间接可以鼓励消费支出。

当然，有一点需要注意，由于对财产持有征税很显然是加大了纳税人的负担。从税收的契约精神来看，政府很有必要尽快做到预算透明。不只是要保证新增的税收取之于民用之于民，还要把自己的财产收支公之于众，接受社会公众的监督。

（六）抑制房地产投资、投机行为

一方面，房产税扩围会促使房产持有者出售其持有的非自用房产，降低房产的空置率，促进资源的合理配置。另一方面，开征房产税，可以降低消费者对房地产市场的预期，引导消费者树立更理性的消费观念和投资观念。对于自住型住房购买者来说，房产税扩围后，其购房时需考虑购买与持有环节的成本，引导更理性的消费观；对于投机型购房者来说，其购房时亦需要考虑购房成本和持有成本，尤其是持有成本。房产税扩围会削弱其投资的预期收益，挫伤其投资热情，从而影响房地产市场的投资需求。因此，房产税改革将会使投资者更加谨慎，从而引导更理性的投资观，这在一定程度上也可以起到稳定物价的作用。

[1]傅樵.中国房产税的溯源、现状与展望[J].云南社会科学,2014(2)

[2]陈小安.房产税的功能、作用与制度设计框架[J].税务研究,2011(4)

（作者单位：广州军区联勤部财务部 广东广州 510000）

（责编：贾伟）

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