养老房产在中小城市的发展研究

作者简介：李祥成（1988-），男，汉族，山东临沂人，硕士研究生，西华师范大学管理学院，专业，土地资源管理。

摘 要：我们国家已经进入老龄化社会，养老已经成为一个需要全社会共同面对的难题。在这种背景下养老房地产应运而生。而中小城市的房地产市场并不稳定，市场容量有限，易受外界影响如果养老地产能在中小城市得到适当的引导，定能使养老地产在中小城市的市场便向更健康、更稳定的方向发展促进整个房地产市场的发展。

本论文分析了我国中小城市养老房地产发展的现状并以山东省临沂市为例分析了养老地产的市场需求状况，对其发展潜力作出了客观评价，以期在未来的房地产开发中能充分利用其有利的因素，扬长避短，促进中小城市房地产业的健康发展，进而达到提高人民生活质量以及区域经济协调发展的目的。

关键词：中小城市；养老地产；发展现状；市场需求

1.引言

住房问题和养老问题自古以来就是关系人类生存和社会和谐的基本要素之一，因此如何从根本上解决居民的住房问题而且使得人们老有所养有所居，就成了关系到人民的安居乐业和社会的和谐稳定的难题。

在国上一般认为，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的比例达到或超过10%，或65岁以上老年人口占总人口的比例达到或超过7%时，该国或地区就进入了人口老龄化社会[1]。据第六次人口普查数据统计，我国老年人口现有1.78亿，占全国总人口的13.26%。因此大力发展养老产业将是我国老龄化社会的一个迫切需求，而养老产业当中最重要、且能促进经济快速增长的一个组成部分，就是养老地产。

虽然养老地产在我国还处在萌芽阶段，但是它并不是一个新生的事物。由于对人口老龄化问题的重视，国内外的学者已经做了很多将人口老龄化趋势与房地产发展相结合的研究。国内学者也已意识到发展老年房地产的可行性与必要性，但关于中小城市的养老地产研究微乎其微。本文将会以临沂市为例对中小城市的养老地产发展现状和需求进行分析研究，以期发现在发展中小城市养老地产的过程中可能存在的问题并提出建议。

2.我国中小城市养老地产发展概况

2.1我国中小城市养老地产发展现状

我国的养老地产主要是老年住宅，主要类型是老年公寓和养老院两种。老年公寓作为具有开放性和产业化特点的老年人养护和生活社区，近年来开始受到部分人士的关注。中小城市与一线城市相比，其城市基数和消费水平比较低，因此中小城市养老地产房的发展与国内较为发达的大城市相比具有一些不同的特点。大多数中小城市的养老地产市场需求是以本地需求为主，因而在产品消化方面中小城市要明显慢于大城市。

中小城市的老年人养老基本还是居家养老，我国中小城市的养老地产主要也是老年住宅。不同的是中小城市的老年住宅的类型大多数是属于政府投资的公共福利保障类型的，而属于商业房产的涉老住宅在中小城市里基本上还未出现。但是随着改革开放的不断深入，民办的老年设施逐渐开始涌现，例如养老地产中的老年公寓和养老院作为社会养老的一个重要部分，在中小城市中已经逐渐开始发展。

2.2我国中小城市养老地产发展中存在的问题

虽然中小城市对养老地产的发展进行了一些探索。但是目前与发展较成熟的其他国家和一些大城市相比中小城市的养老地产还存在很多问题，但是，我国中小城市养老地产的发展始终与社会的发展需求和人们的期望相差甚远。例如中小城市的不同规模的养老地产，包括养老院的规模都比较小，设计理念、功能配套、服务运营上与其他的国家和发达的城市相比还存在较大的差异；中小城市的房地产开发企业对养老地产的研究还存在严重的不足。

3.临沂市养老地产发展分析

3.1临沂市养老地产的发展现状分析

临沂市辖3区9县，总面积17184平方公里，总人口1035万人。而截至2010年底，临沂市老年人口总数为150.1万人，占全市总人口的14.2%。

现阶段，在市场经济发展还不十分完善的情况下，临沂市的养老地产的发展甚至是出于还未起步的阶段，虽然有了一些隶属于养老地产范畴的养老院，但是其规模都比较小，设计理念、功能配套、服务运营上与所期望的相比，存在较大的差异。养老地产的开发建设主要包括公共福利保障型和市场商品型两种类型，现在临沂市有的养老院和少数的养老公寓都属于公共福利保障型，而市场商品型的养老地产还未有房地产开发商涉及。因此，整体来说，临沂市养老地产的开发还在初步探索阶段。

3.2临沂市养老地产的市场需求分析

3.2.1家庭收入的提高创造了物资条件

目前，养老地产的消费往往来源于一个家庭的整体安排。临沂市城镇居民人均可支配收入从2003年的7207元，增长到了2012年的24452元，十年来，城镇居民家庭人均可支配收入增长了2倍左右[2-3]。人民在满足了基本物质需求后，对美好生活的追求愿望不断的攀升。

3.2.2老年人福利水平提高为老年住宅消费解除后顾之忧

随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水平将会大大提高。我国的社会养老保险制度取得了长足进步。我国已建立了与国情相结合的保险制度，形成了资金来源多元化、政府统筹管理、保障方式多层次的养老保险体系。

3.2.3养老观念转变促生老年住宅需求

社会价值观的改变，以及人民素质水平的不断提高，老年人“养儿防老”的观念逐步降低，独立、自主生活的意识逐步增强，他们也开始希望有自己独立的生活空间和行为方式。

3.3临沂市养老地产的趋势分析

从以上分析可以看出，临沂市的养老地产的消费发展趋势将十分乐观。主要从三个方面可以得到印证：一是养老观念的变化。“养子防老”的观念已经逐步淡化。二是消费能力的提高，使得养老地产的需求能够切实转化成真实的购买力。三是福利制度的完善提供了保障。我国的养老福利制度已经初步建立，随着民生政策的不断落实，老年人手中的消费能力能够得到很好的释放，减少了后顾之忧后的老年人，更加有财力去寻找适合自己居住的空间。这种改变就为老年住宅市场的发展扫除了障碍。

随着养老地产的逐渐成熟和不断发展，未来临沂市的养老地产将会呈现如下发展趋势：（1）规模化发展。（2）社区服务的专业化。（3）设计人性化和功能丰富化。

4.结语

养老地产应是福利性、公益性事业，是企业替国家和政府分忧，把具有社会福利性的事，按照市场化进行运作，理应受到各级政府政策的扶持。因此，养老地产的兴起是社会保障体系建设和人文关怀的结合。

4.1结合国情，发展广大中低收入者老年公寓

因此，结合中小城市当前的发展水平，中小城市的老年公寓的发展离不开政策的扶持与引导，政府应该鼓励和倡导符合当前形势的养老地产

4.2创新经营方式，提供良好的服务

对房地产企业来说，如果养老地产的定位过高，建设成本无法很好控制，必将导致房价过高，使得许多有需求的人群被拒之门外，养老产业无法得到很好的发展和延续，因此，合理的对房产定价，使得消费者能够接受是前提。由于养老地产对于未来服务规模化、多样化、持续化的特點。

4.3改变传统观念，树立良好的养老理念

我国传统的思想观念认为养子防老，对于社会或市场化运作的机构养老方式较为排斥，因此，全社会的各个层面，尤其是各级政府，应提出树立良好的养老理念和家庭关系，加宣传力度，从观念上实现突破。

（作者单位：西华师范大学管理学院）

参考文献：

[1] 张元瑞.大力发展适合居家养老的亲情住宅小区[J].住房保障，2008，（03）：11-14.

[2] 姚栋.当代国际城市老人居住问题研究.南京：东南大学出版社，2007（3）

[3] 赵继舜.中国老年住宅的市场需求与开发研究[D].对外经济贸易大学高级管理人员工商管理，2007.

[4] 中国统计年鉴.http：//www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj/[EB/OL].2012.

[5] 刘遥.173万老人将如何颐养天年[N].鲁南商报，2012-09-18A03

[6] 刘美霞.老年住宅开发和经营模式[M].北京：中国建筑工业出版社，2008