论区分建设用地使用权

张 坚

（北京市国土资源局石景山分局，北京 100043）

论区分建设用地使用权

张 坚

（北京市国土资源局石景山分局，北京 100043）

研究目的：依据《物权法》对地上、地下空间权利区分设立，以明晰权属、准确登记。研究方法：借鉴建筑物区分所有权的理念，通过楼面地价充分体现土地价值，建立专有部分使用权与成员权的复合型法律关系，用建筑面积与高程的组合，构建区分建设用地使用权。研究结果：通过分析与建筑物区分所有权、建筑用地使用权的关系，明析区分建设用地使用权的地位。通过对地籍调查方法的细化，解决区分建设用地使用权实际操作中的问题并举例说明。研究结论：区分建设用地使用权的提出对地上、地下空间权利的设立填补了实际操作中的空白，与现在的法律法规、国家标准紧密衔接，对研究土地空间利用的不动产管理问题具有积极探索的意义。

土地管理；区分所有权；区分建设用地使用权；建设用地使用权；成员权；空间权

随着工商业的高速发展与社会经济的繁荣，城市人口急剧增加，土地资源短缺和土地资源保护的双重压力日益加剧，对土地利用逐渐由平面趋向地面之上空间及地下发展，垂直式的立体发展成为主流，空间权利的确定也应运而生。本文着重从法律层面，结合实际案例，本着法律关系明晰、权利范围清晰、权责统一、便于实际操作的原则，提出空间土地权利的概念，为完善不动产物权体系提出新的思路。

2007年《物权法》引入了建设用地使用权分层设立的原则，在第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”标志着地上、地下空间可以设立相应的建设用地使用权。但是《物权法》仅此一条的规定并没有充分构划出地上、地下空间建设用地使用权的主体、客体、权能的轮廓，造成虽然有法可依，但“无法（办法）可行”的局面。分摊地面上的土地面积，在法律上体现了全体业主共有地面使用权的特征，将业主的空间权利以地表共有的形式确定为地表权利并不是《物权法》规定的地上、地下空间权利，而且由建筑面积按比例分摊到地表后，虚拟的地表共有土地面积很小，但其代表的土地权利、土地价值却很大，从而扭曲了土地权利与价值真实的内涵。

深圳市规划和国土资源委员会和长春市国土资源局在交流会中提出了“宗地体”的概念，来确定地上、地下空间土地权利。此概念将地上、地下空间土地权利的客体用三维多面体来表示，但此方法存在与现行多项法律法规在土地权利定义方面的冲突，如果按“宗地体”概念描述建设用地使用权客体，需要对《土地管理法》、《房地产管理法》、《地籍调查规程》等法规和国家标准的内容进行重大修改，实施起来难度很大。地上、地下空间之所以能够产生权利，起因是人类建设的建筑物和构筑物成为权利客体而来（非地理学的空间概念）。《物权法》提出的建筑物区分所有权，明确建筑物体内任意空间的专有权利、共有权利以及所有权权利人的成员权利，其专有权利的客体是以房号为坐落，描述空间位置；以户图为范围，描述客体空间，解决了建筑物空间权客体的描述问题，也得到了广大业主的认可和支持。业主在购买房产时，其价格内实际包含着土地价值和建安成本、税费、利润，其中土地价值占有很大比重。业主在考虑房产价值时，首先想到的是“我家”地面的土地价值，这个价值实际上就是楼面地价，而不是分摊到地表的虚拟共有土地的位置和价值，也不会考虑“体”的价值。

基于上述原因，结合建设筑区分所有权的理念，充分体现土地空间权利和价值，易于业主接受的原则，提出区分建设用地使用权。

1 区分建设用地使用权的概念

区分建设用地使用权是依法对地表上下一定范围的地上、地下三维空间，专有部分土地享有占有、使用、收益和有限处分的权利，对专有部分以外的共用部分享有共同管理的权利，有权利用该土地建造建筑物和构筑物及其附属设施，是不动产财产权。

1.1 区分建设用地使用权的权利主体特征

其权利主体特征由专有部分使用权与因共同关系所产生的成员权利两部分组成。（1）区分建设用地使用权人是地上、地下空间独自使用部分和专有使用部分的使用权人；（2）区分建设用地使用权人是建筑物区分所有权人组织的成员，或是与之利益相关权利人组织的成员，享有相应的成员权。

1.2 区分建设用地使用权的区分特性

区分建设用地使用权是独立的、统一的、整体的权利，专有权、成员权不过是这个统一权利的组成部分，其中专有权是主导权，只要登记中设立专有权，其成员权随之成立。

所谓区分，是指基于区分地上、地下权的法理，指在地表建设用地的上下空间建筑物或构筑物的权利主体与其地表土地使用权的主体各异条件下的地权区分。如果在主体同一情形下，则无进行区分设定的必要。因客体与地面建设用地使用权客体范围不同，设定顺序先后不同，所以在效力和权能方面是不同的。

1.3 区分建设用地使用权应包括三个法律关系

（1）区域专有关系。无论是独立的专有空间，还是建筑物或构筑物内的专有空间，解决的是特定区分建设用地使用权人对其应有部分的权利义务关系。（2）相邻关系。各区分建设用地使用权人因其专有部分相互之间形成权利的法律和限制关系。（3）与业主大会关系。区分建设用地使用权与业主大会的关系通过建筑物区分所有权来行使。

1.4 区分建设用地使用权特征

（1）区分建设用地使用权可以在国家所有和集体所有的土地上设立；（2）区分建设用地使用权在地上、地下一定范围的专有空间的权利，与建设用地使用权相同；（3）专有部分土地包括地上、地下空间独自使用的土地和地上、地下空间专有使用的土地（图1）；（4）区分建设用地使用权权利人对专有部分以外的共用部分享有共同管理的权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务，转让或变更专有部分土地权利时，其对共用部分的共同管理权利一并转让或变更；（5）区分建设用地使用权权利人可与利益相关权利人以约定或契约的形式实现共同管理权利，可通过建筑物区分所有权获得的共有权和成员权参与业主大会，实现共同管理的权利；（6）区分建设用地使用权分散于建筑物、构筑物的各个专有部分，享有相应的土地权益；（7）区分建设用地使用权权利人与相邻权利人因通行等原因，必须利用其土地的，应当提供必要的便利，可通过约定设定地役权，明确双方权利和义务；（8）区分建设用地使用权的客体以建筑物区分所有权确定的建筑物或构筑物建筑面积与专有部分在地上、地下空间建筑物或构筑物底面的高程，以三维模型组合来描述；（9）区分建设用地使用权是以楼面地价作为权利价值体现，通过登记产生公示公信的法律效力的不动产财产权。

图1 独自使用土地范围和专有使用土地范围示意图Fig.1 Sketch map of the difference between individual land use area and exclusive land use area

2 区分建设用地使用权与建设用地使用权的关系

2.1 都是用益物权

建设用地使用权和区分建设用地使用权都是《物权法》中的用益物权。

2.2 二权互相依赖不可分离

建设用地使用权是独立的使用权，不依赖于成员权的存在而存在，区分建设用地使用权是专有区域使用权与成员权相结合。（1）建设用地使用权是使用权人依法对自己的财产享有的充分或完全的占有、使用、收益和有限处分的权利，是使用权人独占财产，并把它作为排除一切人的、只服从个人的领域。建设用地使用权一经设立就单独存在，并非依附于其他权利的产生而产生，也不是其他权利的延伸[1]。（2）区分建设用地使用权是能够在建筑物或构筑物结构上区分的，独立使用部分的独立使用权与建筑物或构筑物内部或外部利益相关成员构成的成员权的结合体，其同时拥有占有、使用、收益和有限的处分权利[2]。区分建设用地使用权客体物是建筑或构筑物各个独立的部分，但其独立部分效能的发挥离不开建筑物或构筑物共同部分和共用设施的共同使用，离不开与地表使用权利人在地基、通道、管道等用益物权的关联。

2.3 二权的利益区分

建设用地使用权重点强调自身使用的利益，区分建设用地使用权重点强调自身利益与周边利益共同体的整体利益。（1）建设用地使用权可以行使占有、使用、收益和有限处分的权利，对权利的产生、行使、消灭需要按照国家批准的规定执行，对与周边权利人的关系，不作过多干预。（2）区分建设用地使用权本身性质导致各个区分建设用地使用权之间共存关系的存在，导致对特定个人权利的缺乏，需要建立代表区分建设用地使用权人整体利益的组织或契约，由这一组织或契约来行使区分建设用地使用权的权利，而这一组织或契约通常是依据法律的强制性规定设立的，也就是区分建设用地使用权是由区分建设用地使用权人与代表区分建设用地使用权利益的组织或契约共同行使。这个组织可以通过建筑物区分所有权为纽带组成的业主管理委员会来实现；这个契约可以通过与周边利益关系人建立的法律文件约定。当区分建设用地使用权转移、变更、转让时，原区分建设用地使用权人自然脱离这个组织，解除相应的法律契约。

2.4 分摊建设用地使用权与区分建设用地使用权的关系

（1）分摊建设用地使用权是指在一宗土地上由单一主体享有变为多个权利主体按份共有虚拟地表土地上的权利[3]。分摊土地使用权的方法一般是通过建筑面积，不区分房屋的用途、价格、位置平均分摊，以公平分享建筑物所有土地的增值收益。分摊建设用地使用权解决了地上、地下空间落到地表土地的共有土地权属数量问题，也使得房屋可以依托土地而存在，但仔细分析，却发现其中仍有很多不合理的地方，主要表现在按建筑面积平均分摊所分摊的土地价值与房地产所含土地价值有较大区别。

（2）区分建设用地使用权是建筑物或构筑物的建筑物区分所有权所占有的底面范围与该建筑物或构筑物共有共享部分的结合体，或可理解为区分建设用地使用权面积等于建筑物区分所有权建筑面积（建筑面积=使用面积+建筑物分摊面积）。独自使用的空间权利，是由建筑面积和建筑物或构筑物底面高程与高度具体描述的地上、地下空间权利，与地表土地只有投影关系，其投影仅表明区分建设用地使用权在地表平面的虚拟位置，而非表明其在地表的权利范围，不存在共有关系。

（3）区分建设用地使用权通过楼面地价的方式享受土地的增值收益。楼面地价是单位建筑面积平均分摊的土地价格，可以最真实地反映建筑价格中所包含的单位土地成本价格。楼面地价是房价的重要组成部分，是开发商要考虑的，也是政府能直接看到的。以有偿方式获取的土地如出让，可以明确确定楼面地价，但无偿方式获得的土地往往无法确定楼面地价。

土地作为不动产，其价值属性是作为机构资产的基本内容，国家为公共服务提供无偿的土地资源，是由国家承担了土地成本。机构获取国家无偿提供的土地资产，并不等于土地没有价值，应理解为国家为公共服务机构“垫付”了土地成本，所以划拔土地时，应通过评估明确楼面地价水平，由国家“垫付”的土地成本，作为公共服务机构的资产入账。

3 区分建设用地使用权与建筑物区分所有权的关系

3.1 区分建设用地使用权与建筑物区分所有权的区别

建筑物区分所有权是所有权性质，具有占有、使用、收益、处分的权能，任何人不得干预[4]。区分建设用地使用权是用益物权性质，具有占有、使用、收益和有限的处分权能。区分建设用地使用权可以独立设立，按“房随地走”或“地随房走”的原则，设立建筑物区分所有权的同时要设立区分建设用地使用权，即：建筑物区分所有权与区分建设用地使用权必须同时设立；建筑物区分所有权与区分建设用地使用权权利主体必须一致（房地一致原则）；建筑物区分所有权是对建筑物或构筑物的权利区分；区分建设用地使用权是对建设用地使用权的区分。

3.2 客体的整体性

建筑物区分所有权是由众人共同拥有的建筑物，按共有人应得的份额享有，既有独立享有，又有共同享有，在建筑物上体现权利的整体性[5]。区分建设用地使用权在独立设立时，其对整体建筑物或构筑物有独立、整体的权利，在建筑物或构筑物内分区设立时，与众权利人共同管理建筑物或构筑物，构成整体性。

3.3 权利本身的统一性

建筑物区分所有权既按份享有所有权，又共同享有某些设施、空间的共有权，还对于全部的权利客体享有成员权，即在一个共有权中，既包括按份共有，又包括共同共有，还包括整体的成员权。区分建设用地使用权既按份享有土地使用权，又对于全部的权利客体享有成员权。两权是一个独立的、统一的、整体的权利。专有权、成员权或共有权是统一权利的组成部分。

3.4 专有权利的主导性

建筑物区分所有权和区分建设用地使用权两权权利内容结构中，专有权是主导权利，拥有专有权，就必然享有成员权或共有权。在不动产登记中，只登记专有权。设立了建筑物区分所有权、共有权、成员权随此而产生。设立了区分建设用地使用权，成员权随此而产生。

4 区分建设用地使用权地籍调查

4.1 区分建设用地使用权宗地权属状况调查

（1）区分建设用地使用权权属状况调查中，土地使用者及土地权属性质调查和土地权属来源情况及使用权类型调查，与建设用地使用权地籍调查相同。

（2）界址调查。对地下空间独立建筑物或构筑物，按上下、左右、前后六至指界。如六至宗地存在已有建筑物或构筑物按外围相邻指界，如六至邻宗无建筑物或构筑物，按国家所有无需指界（默认地表为集体土地所有权的地下一定范围空间为国家所有）。对地上、地下空间建筑物或构筑物专有区域，无需指界，按建筑物户图范围或竣工图标注的专有范围确定区分建设用地使用权范围。

（3）地籍编号。按照国土资源部《宗地代码编制规则》编制，在宗地特征码“S”表示区分建设用地使用权宗地（地上），“X”表示区分建设用地使用权宗地（地下）。

（4）绘制宗地草图。对地下空间独立建筑物或构筑物，标注其在地表的投影范围，用“斜线”填充以区分非地表宗地。除按正常标注宗地信息外，需标注建筑物顶面高程和底面高程，以及按需要标注各界址点的高程。对地上、地下空间建筑物或构筑物专有区域，采用户图或注明专有范围的竣工图作为宗地草图。

4.2 地籍测量

（1）地籍控制测量与建设用地使用权地籍调查相同，但需要提醒的是引用测绘成果时，必须带高程一并引用。

（2）界址点测量。对地下空间独立建筑物或构筑物，以解析法为主，勘丈法为辅进行测量。按建设物或构筑物设计图或竣工图相对坐标将投影到地表的范围，解析成大地坐标系的绝对坐标，并加标高程。对地上、地下空间建筑物或构筑物专有区域，按《房屋测绘规范》确定专有区域建筑面积和层高位置，将其投影到地表的范围，用解析法解析成大地坐标的绝对坐标。

5 案例分析

5.1 项目基本情况

该项目位于北京市石景山区玉泉路，四至：东邻玉泉路，南邻鲁谷村路，西邻北京国际雕塑公园，北邻石景山路。地表土地权利人为：北京市石景山区园林绿化局（划拔用地）。2013年北京物美置地公司与北京市国土资源局签订了出让合同，在国际雕塑公园地下建设文化娱乐中心。其规划条件为：用地性质为文化娱乐（地下）；用地规模为28450.283 m2（海拔高程59.6 m以下用地规模）；地下建筑规模为80000 m2；建筑控制高度为地下建筑最高点与地上建筑最低点分界线为海拔高程59.6 m，海拔高程59.6 m以下为地下建筑，地上绿化覆土以园林绿化主管部门方案为准（出让合同没有明确规定地下建筑物的深度）。

5.2 独自使用区分建设用地使用权设立

（1）地籍调查。依据出让合同确定北京物美置业为区分建设用地使用权权利人。界址调查时由上邻北京市石景山区园林绿化局做为邻宗指界，其他五邻按国有土地免于指界。地籍编号按“X”表示区分建设用地使用权宗地（地下）。地籍测绘时将控制点高程引到规划钉桩点，在地表投影相应位置建立“X，Y，Z”三维绝对坐标成果，海拔高程为59.6 m。由“X，Y”圈定的平面区域作为确权土地面积（应与规划用地规模数据相符）。

（2）土地登记。土地登记类型为区分建筑用地使用权，权利人为北京物美置业公司，土地面积为28450.283 m2，权利设定情况为地下，权属性质类型为出让国有建设用地使用权，登记附图为图2。在登记簿备注中，注明海拔高程为59.6 m。依据出让合同，北京物美置业公司应与地表权利人就配套用房，用地出入口等事项进行衔接，双方约定相应的权利、义务，如有需要可依法确定地役权。5.3专有使用区分建设用地使用权设立

图2 独自使用区分建设用地使用权示意图Fig.2 Sketch map for the condominiums use rights of the individual land use area

设甲某购买了北京物美置业公司地下建筑物地下二层的10000 m2的房产，即《房屋所有权证》记载的建筑面积为10000 m2，建筑物层高为5 m，并办理了该房产的《房屋所有权证》。此时标高为59.6 m的地下建设用地使用权面积为28450.283 m2，主体原为北京物美置业公司，现因出售地下二层的建筑物给他人所有，而变为原主体与甲按份共有关系。甲只有房屋所有权，还应有对区分建设用地使用权的份额。

（1）地籍调查。依据《房屋所有权证》确定甲某为该房屋座落标明区域的区分建设用地使用权权利人。以房屋所有权房屋平面图确定用地范围，无需四邻指界，由建筑物底面高程和建筑物高度表示其空间。通过解析法确定房屋座落标明区域的高程，地下二层底面高度为地下10 m，换算为绝对坐标为49.6 m，单层高度为5 m。地籍编号按“X”表示区分建设用地使用权宗地（地下）。

（2）土地登记。土地登记类型为区分建筑用地使用权，权利人为甲某，土地使用权证书中使用权面积——独用面积为10000 m2，权利设定情况为地下，权属性质类型为出让国有建设用地使用权，登记附图为图3。在登记簿备注中注明区分建设用地使用权底面海拔高程为49.6 m。甲某依据房屋所有权权利人和土地使用权权利人身份，通过业主大会行使成员权。

6 结束语

随着城市化和集约节约利用土地的深化，土地权利的空间化越来越复杂。在现有的法律框架下，与国家标准紧密衔接，通过楼面地价体现使用权利中的价值，充分体现土地的空间权利和位置，并被权利人（业主）接受，成为构思区分建设用地使用权的基本架构。力争遵循上位法，微调国家标准和操作规程，真实体现土地登记内涵，实现对地上、地下、地表土地使用权主体各异条件下的土地权利的区分登记。

图3 专有使用区分建设用地使用权示意图Fig.3 Sketch map for the condominiums use rights of the exclusive land use area

（

）:

［1］ 高延利.地籍管理丛书［M］ . 北京：中国农业出版社，2008.

［2］ 张鹏.论中国空间建设用地使用权的设立［J］ . 中国土地科学，2012，26（1）：50 - 54.

［3］ 王峥嵘.关于土地使用权分摊方法的探讨［J］ . 湘潭师范学院学报，2005，（4）：84 - 85.

［4］ 杨立新.业主的建筑物区分所有权之评析——上［J］ . 福建警察学院学报，2008，（1）：7 - 18.

［5］ 耿焰.建筑物区分所有要与一般所有权之比较［J］ . 青岛海洋大学学报，2000，（2）：39 - 43.

（本文责编：陈美景）

On Condominiums Use Rights of Construction Land

ZHANG Jian
（Beijing Municipal Administration of Land Resources Shijingshan Branch, Beijing 100043, China）

The purpose of this study is to discuss the condominiums use rights of construction land in terms of ground and underground parts. The research method is a normative analysis referring to the concept of condominiums ownership of a building. Combined with the construction area and height, the definition of condominiums use right of construction land is discussed. The results show that a clear position the condominiums use rights of construction land can be defined through the analysis of the condominiums ownership of the building and the different property rights of the land. The paper also discussed the practical operation of defining the condominiums use right through a detailed example based on cadastral survey method. The paper concludes that the concept of the condominiums use rights of construction land may fill in the gap between practical and theoretical recognition on the property rights of construction land in terms of ground and underground right, which conforms to the relevant national laws and national standards, and further can be used to guide the ongoing comprehensive real estate registration.

land management; condominiums ownership; condominiums use rights of construction land; use right of construction land; membership; spatial right

F301.2

A

1001-8158（2015）01-0034-07

2014-01-13

2014-11-24

张坚（1963-），男，北京人，副局长。主要研究方向为地籍和土地登记。E-mail: 489329711@qq.com