王胜江玩跨界地产出了新花样

罗明丽

王胜江玩跨界地产出了新花样

罗明丽

我是说孩子们都在狂奔，也不知道自己是在往哪儿跑，我得从什么地方出来，把他们捉住。我整天就干这样的事。我只想当个麦田的守望者。我知道这有点异想天开，可我真正喜欢干的就是这个——《麦田的守望者》。王胜江微博

2015年4月19日，王胜江向外界公布：联手洪泰基金成立的洪泰创新空间（联合办公空间）正式对外开张了。自前年3月28日从SOHO中国副总裁岗位离职，在那之前他是SOHO中国主管销售的副总裁，在SOHO工作了长达14年。其销售团队曾于2010年创造了SOHO中国最辉煌的顶峰，以238亿元的销售额书写了SOHO有史以来最靓丽的业绩。记忆犹新的是那年的愚人节王胜江在微博上宣布，他已经离开了SOHO中国。

“让联合办公空间带来创业者的未来，这是中国未来发展的方向，也是我今后努力的方向。”王胜江如是说。与其他联合办公空间相比，洪泰创新空间将以创业者为核心，更加专注于后期技术上的辅导，并且基于专家团队对初创企业的诊断，对创业者提出主动管理的理念，通过互动式管理提升创业项目的生存能力，并且以主动的姿态，吸引投资人对创新空间的创业项目进行投资。

主角是何许人

相比潘石屹头上的耀眼光环，在SOHO中国曾任销售主管的王胜江，并未被大众与市场所熟知。据笔者了解SOHO中国是从2012年开始宣布从销售型物业转型为持有型物业。此一转型首当其冲受到冲击的高管人员就是当时位于SOHO中国副总裁、营销总监的王胜江。SOHO中国的转型，让以营销起家的王胜江一叶知秋，感觉到了自己即将失去用武之地。但是SOHO中国的转型，只是他选择离职的部分原因。渴望着改变人生轨迹，想要怀揣梦想继续前行，从一个守业者转变成为一个创业者才是他追求的目标。经过为时不多的思考，2013年他下定决心离开SOHO中国，选择了磨练自己的新的征程。

随着整个房地产行业进入了白银时代，其实每个地产商都不得不思考今后的出路在哪里。招商地产、华夏幸福产业园、SOHO3Q、万科云城等，都希望借助“众创空间”能够有所作为。而SOHO中国的王胜江可以算是较早选择尝试的一个。“众创空间”虽然是新的创业与地产跨界合作的产物，但细细观察各家玩法着实有所不同。在王胜江构想中，是以创业为主线，为创业者提供法律、税务、财务、技术、投资等各阶段的服务，而传统的房地产只是创业链条上的一个环节。他的洪泰创新空间，将负责为创业者对接各种各样的服务商。

创业者从空间走近投资人，需要经历一个较长过程。如果作为专业人士帮创业者解决这些问题，成功率至少提高一倍。王胜江认为创新空间最重要的功能应该是抱团取暖、精神提醒，“创业者有时很脆弱，尤其是那些年轻大学生离开大学，自己创业，这个时候最需要一个新家，这个家就是创新空间。他的洪泰创新空间，打算为大学生预留工位，先向他们提供创业服务，让他们一边赚取生活费，一边学习创业。

“对中小企业资源和对中小企业家的理解是我的特长。”据王胜江介绍，选择洪泰创新空间的团队都能享受到堪比谷歌、微软的办公氛围。除了有导师团队开设创业课程，为创业者提供人力招聘、财务管理、物业管理、法务咨询等一系列服务外，最重要的是这里还是一个融资平台，洪泰创新空间通过把创业者的思路推荐给手中有钱的投资人，让创业者在创业途中获得一笔笔急需的启动资金。

假如以传统不变的眼光看待王胜江的创新空间，其基本的商业模式不外乎是用折扣价租下某整栋的写字楼，也可以是写字楼的若干层楼面。并将办公场地划分成多个区域，然后向初创企业和小公司收取租金。租金将包括安保、前台、宽带、打印等服务。但是截然不同的是创新空间会是一种开放办公社区模式，因此，创业者可以在平台中结识所需的创业合伙人和投资人。洪泰的“newspace创新空间打造的是升级版，2.0创新空间是一个再次升级的版本，不只为某一个创业者提供办公空间、投资咨询服务，而是为某一行业的创业者，提供打通上下游的全产业服务平台。不难看出创新空间既能够为洪泰基金投资的创业者提供创业场所，又能够为洪泰基金提供创业投资对象。并通过互联网的手段，实现线上线下的资源整合，突破传统办公室概念，打造立体化的创业产业型综合体。

洪泰创新空间为何物

简而言之，洪泰创业空间是作为创业投资市场的运营升级模式而存在的。希望摆脱以房租差价赚钱的初级的物业——这里由创业者作为洪泰创业空间的核心，不仅可以享受到堪比谷歌、微软的优质物业和办公环境在喝着咖啡的同时，与优秀的创业人才进行思想碰撞，同时还有创业培训导师和实战企业家在这里开设创业公开课，全天候为创业者进行专业的服务和指导，为创业者指明方向。不仅如此，洪泰基金作为专业天使投资机构，将会让创业项目能够近身接触天使基金投资人，把创业者的思路推荐给投资人，从而解决筹资难问题。让创业者有机会获得启动资金。

完善的配套服务，丰富的社交活动，创业资源对接资本，为创业者提供可以想象得到的一站式方案。都是打造一个成功的创业服务空间的必备要素。当更多的资源在“空间”里流通时，创业空间才具备比房地产企业，或者比孵化器更大的价值和意义，这正是洪泰创新空间希望能够成为更胜一筹的优势。在王胜江的设计中空间租赁只是一个基础平台，专家团队、交易平台，以及互联网+手段不可限量的前景，才是其真正为创业者提供的服务内容。创新空间由此实现孵化科技、创新企业的目的，并将技术转化为生产力，进而转化为经济效益。洪泰创新空间的目标是——把创新空间打造成为属于创业者的服务运营商，而不是简单的办公室写字楼提供商或投资商。

2010年初全世界开始流行创业空间。其中Wework模式忽如一夜春风来，很快被全球创业者所熟知了。数据显示全球范围内类似的联合办公服务商在过去5年内，已经从300家增长到6000多家。国内的创业服务也令人眼花缭乱，达到了新的高点，创客空间、创业咖啡、联合办公等层出不穷。面向创业者的创业空间，似乎在我国的城市里遍地开花，加上各类孵化器、科技园区，一般的创业者恐怕已经很难分辨出个中差异。去年以来地产大佬们的创业项目获得了社会颇多瞩目，SOHO中国潘石屹推出的两个创新项目——办公短租产品SOHO3Q，分别位于北京的望京SOHO和上海的SOHO复兴广场。SOHO3Q运用O2O模式，将线下的选房、订房、付款交易和享受服务与互联网结合在一起，让互联网成为线下交易的前台，展示的产品可以是一个办公桌、一个独立办公室，也可以是一个楼层获益的办公区域；用户租用的办公空间可以一个星期、一个月，或者是一个双方商定灵活掌握的时期。线上选位、签约、支付租金后，线下带着手机和电脑即可餐点、咖啡、复印打印，获得便捷与又时尚的办公环境与生活服务。消费者可以通过线上筛选在线结算，很快达到销售规模。该模式的特点是：推广效果可查，每笔交易可跟踪。

而更为鲜活的例子则是王胜江联手俞敏洪、盛希泰，共同打造的“洪泰创新空间”——拥有与业内传统很不同的理念，进驻这里无论是否寻求洪泰基金的投资，创业项目都可以到创新空间孵化。洪泰创新空间有很多跨界合作的概念，包括与房地产项目、政府资源和各界知名人士资源的合作。目前王胜江已经联合清华启迪控股、地方产业基金、个人投资者、信托基金等金融机构，共同成功建立了科技产业基金，并将给各地企业提供服务转型的办公孵化平台。值得注意的是与学校合作形成的优势，正在成为王胜江推出的创业空间的特色。以与清华合作为例，一方面能借助清华大学的科教研能力，为创业者提供更多的指导。另一方面能吸收清华科技园运营孵化器人才，让王胜江在打造中国创新空间中，获得更有力的技术支撑和经验支撑。

事实上运营中的孵化平台，支持的往往是高新科技企业和互联网企业。而王胜江则希望创新空间，能够面对的是更多大众创业者，比如电商创业者，大学生、小微企业、初创者等。对此王胜江说明了一个情况，淘宝客户在做了两三年电商后，基本都会遭遇瓶颈。这时就很需要创新空间的投资人、创业导师帮助他们转型升级，发现问题以及解决问题。而洪泰创新空间则意在打通大众创业万众创新衔接供需的最后一公里。

目标是 不靠差价赚钱

王胜江曾经分析过美国We-Work（出租办公场所、房地产中介）的商业模式，及其在中国的适应性。认为WeWork成功很大程度上得益于美国的大环境，美国拥有完善创业教育体系，年轻人创业准备足、热情高，拥有完善的创业融资体系，美国政府对WeWork模式主动支持，美国办公租赁物业审核周期长，等等的因素综合形成了美国良好的创业生态。

王胜江说：我们不会简单地复制WeWork，因为美国的大环境无法复制。中国版WeWork早在几年前就已有项目落地，比如蜂巢办公空间、世鳌（CBD国际）商务中心、上海创智天地等等。但是那些联合办公空间中，所谓的“孵化器”或“天使基金”其实都不挣钱，开发商引进天使基金的目的是为了吸引租客，并能争取一部分产业支持政策。我们会倾向于Neue-House（提供创意产业来此工作、开会、激发灵感的开放式创意工作站）的模式，洪泰创新空间为的是给创业者提供各类技术性的服务，譬如创业者前三个月最需要的注册、法律、财务、税收等。沿着创业者的属性做成一条生态链。在王胜江看来中国现在存在创业空间，由于本身不提供孵化的功能，90%都仍然通过房租差价赚钱。

此前在前瞻产业研究院发布的《2015-2020年中国众创空间发展模式与投资战略规划研究报告》已经发现了这个问题。业内人士认为打造服务能力，搭建创业者社区，是众创空间胜出的核心，但也是运营的难点。完善的配套服务，丰富的社交活动，创业资源对接都是打造成功的创业服务空间的必备要素。当更多的资源在“空间”里流通时，创业空间才具备比房地产企业或孵化器更大的价值和意义。未来洪泰创新空间将把美国版的NeueHouse消化引进到中国来，打造中国版的创新创意空间。通过搭建平台，解决创业者科技成果的转化，帮助传统制造业向科技服务业转型，解决大众创业者资金、推广、指导等问题。

王胜江心中有为创业者服务运营商的追求，选择创业的方向是联合办公空间。洪泰创业空间要承担更多扶持和孵化的角色，最终搭建的是一个围绕创业者的生态圈。与其他联合办公空间相比，洪泰创新空间更加专注于后期技术辅导，基于专家团队对初创企业的诊断，对创业者提出主动管理理念。通过互动式管理，提升创业项目，吸引天使投资人。空间、专家、交易平台三位一体模式，加上互联网的手段，实现孵化科技创新技术，转化为现实生产力，而后进一步转化为经济效益。

洪泰创新空间的盈利点在于运营服务商，在创业流程上有很多亮点，包括打造创新空间学校等。在这样的互联网时代有数据的地方就有盈利点。而且还有各种各样的天使投资空间。至于盈利模式，只要把服务做好，自然就能够赚得到钱。因为创业的链条很长，有很多服务交集，每个出现的节点都可以交易，赚钱的地方会很多。

王胜江倡导“创业是一种生活方式”的理念，创业者可以从中找到投资人、上下游合作伙伴，从而享受创业的过程。在他看来固守着空间概念，最终将会颠覆高大上的写字楼。但是从一个地产界的老一辈，转型为创新空间新人是痛苦的。“在这个过程当中，你最常提醒自己的是什么？”笔者问。“我特别担心又回到房地产的销售套路。”但是，他已经完成从过去的地产思维向创业服务思维的转型。

在荒漠里寻找未来

事实上从2013年离职后，王胜江一直思考创什么业，以及如何创业。直到2014年国家倡导大众创业，才找到了创业的方向并决定打造中国版的创新空间。凭借十几年在商业地产市场的打拼经验，尤其是在办公楼营销方面的经验，以及中小型企业筛选的标准把握，希望通过搭建创业平台，把我国的存量房产盘活，特别是解决产业园区、科技园区高空置率的问题，让土地真正的为社会创造价值。

事实上联合办公空间的盈利模式一直饱受质疑，然而从王胜江到毛大庆对于盈利模式似乎都在摸索的阶段。对此王胜江表示创新空间还在思考中探索在探索中思考，但肯定是不会提留在靠房租以及简单的投资来挣钱，未来主要收入将来自其他的增值服务。以及创新空间的品牌影响力。创业就像把自己置身在荒漠里，虽然未来的方向明确，但道路需要自己摸索着走出来，只有走对道路才能发现绿洲获得成功。

据了解洪泰基金由俞敏洪和资深投资银行家、前华泰联合证券董事长盛希泰共同发起，是国内发展最迅速的天使基金之一，专注于天使与早期项目投资的专业股权投资。在两位创始人眼中，王胜江在为中小企业提供优质的办公服务，对创业企业办公需求和企业属性等方面有着独到的见解。

而王胜江的态度及创业的方向已经明确，但是如何走下去就需要步步为营了。

洪泰创新空间成立那一天，王胜江的微博转发了汪国真的《山高路远》，沉吟中流露出他的心声：呼喊是爆发的沉默 沉默是无声的召唤不论激越 不是宁静 我祈求 只要不是平淡 如果远方呼喊我 我就走向远方 如果大山召唤我 我就走向大山 双脚磨破 干脆再让夕阳涂抹小路 双手划烂 索性就让荆棘变成杜鹃 没有比脚更长的路 没有比人更高的山。

链接：

WeWork是一家于2010年在美国成立的房地产公司，专注于联合办公租赁市场。公司最初成立时，面积还不到300平方米。但公司成立近一个月后就实现了首次盈利，此后从未亏损。2014年，WeWork实现了1.5亿美元的营业收入，营业利润率达到30%，市场估值超过50亿美元，预计其2015年营业收入有望超过4亿美元。从运营模式上看，WeWork主要是通过在一些租金较为便宜的地区租用楼面，并进行二次设计将楼面设计为风格时尚、可定制且社交功能较齐全的办公空间，之后以远高于同业的价格租给各种创业者（公司或个人），并在租金中获利。

栏目主持：邵庆义