推进龙文区安置房建设的几点思考

游秀寻

（漳州市龙文区城市建设开发中心，福建 漳州 363005）

1 现状分析

2006 年以来，龙文区可安置的拆迁面积为85.5 万m2，其中选择产权调换的被拆迁人有4002 户，建筑面积84 万m2，占到可安置拆迁总面积的98.2%。目前已安置的只有1413 户，建筑面积31.3 万m2，占总数的37.3%。这意味着2006 年以来共有2589 户，即62.7%的被拆迁人尚未安置。据测算，龙文区（不含碧湖生态园）未安置的被拆迁户需要安置房30.6 万m2，目前我区空置和在建的安置房源共有31.2 万m2，基本能满足安置要求。但是我区的安置房建设仍处在由项目带动的阶段，安置房建设缓慢，致使被拆迁人过渡期最长的已超过了6 年。随着城市建设的不断深入，在今后的5 年，我区的拆迁面积预计又将增加180 万m2以上，其中可安置的拆迁面积约80 万m2，这将需安置房源至少90 万m2，因此加快安置房建设，妥善安置被拆迁人已迫在眉睫。

2 存在问题

我区安置房的供需矛盾十分突出，究其原因主要有四个方面，第一，拆建速度不相匹配是根本原因。安置房没有超前规划是关键点，许多拆迁项目是限时要求完成拆迁，常常是先拆后建，甚至是先拆迁后腾地再建设，特别是有的项目马上要拆迁了，安置地在哪里还找不到，而且大多数安置地都需要二次拆迁，这些都导致安置房建设大大落后于拆迁进度，往往一年落后，三年被动，这不仅增加了安置成本，更影响了安置房建设资金的平衡。第二、安置形式难以平衡是重要内因。我区城市建设快，拆迁面积大，而且2006 年以来，98.2%的被拆迁人选择产权调换的安置形式，选择货币安置的被拆迁人只有1.8%，使安置房的需求不断加大。第三，建设资金缺口较大是主要瓶颈。对上项目资金常常不能及时到位，而且银行贷款又受政策性影响较大，使得安置房建设后劲缺失。同时建设标准以及公建配套的要求不断提高，建材价格上涨，过渡期超过三年过渡费需翻倍等都能导致建设成本的刚性增大。第四，宗族意识根深蒂固是制约因素。在我区的拆迁安置中，农村的宗族意识起到很强的主导作用，就地集中安置成为必须，这给安置地的选址增添了难度；农村多代、多户同堂的现象非常普遍，拆一套农舍，就需要安置多套住房；农民对实用面积和建筑面积的概念混淆，特别是对安置房的公摊面积（大多在10℅左右）颇有争议；农村几代人积累的恩怨矛盾，往往在拆迁安置过程中集中爆发，有的甚至引发社会矛盾。这些都制约了拆迁安置工作的顺利进行。

3 思路建议

3.1 适度超前规划，加快高品质安置房建设

要以拆安匹配的原则确立“以建促拆、先建后拆、快建快拆”的理念，以实现“少过渡、零过渡”为目标，根据过渡规模和拆迁计划，在做好需求分析和计划预算的基础上，科学放量安置规模，优化安排计划，优先保障资金，加快安置房启动实施，确保安置房逐步还清旧债，不欠新帐，适度超前。今后要确立“以最好的地段建设高品质安置房”的理念，在充分征求村民意见和召开听证会的基础上，预先划出全区安置地，并提前做好安置房的规划，率先启动拆迁和建设。重点将鸿浦豪园（240 亩）、城建中心圳头安置小区（80 亩）、迎宾路以南九十九湾两侧石仓、圳头安置地（85 亩）以及润丰清苑、进贤小区、梧店安置小区、漳华苑、东裕花园等安置小区的实际剩余用地约210 亩，共计615 亩用于龙文区今后5 年的安置地建设安置小区。以上安置房的建成可提供约115 万m2的房源，足够满足今后5 年的拆迁安置需要，因此，当务之急就必须预留安置用地，超前规划，优先启动安置地的拆迁，建设高品质的安置房。同时应注重安置小区周边环境的建设，特别是公园、公共绿地的配套，重点要加快人民广场、景山公园、润丰三角绿地的建设，改善宜居条件，还园于民。

3.2 加强资本运作，建立稳定的投融资体制

政府建设安置房，资金来源主要依靠土地挂牌收益，对于安置房建设要依据市场规律，在房地产市场看涨时，要增加财政投入，在房地产市场疲软时，要利用民间资本，大力推行以BT 为主的筹资建设方式。因此，要多方筹措资金，创新投资体系，逐步建立由财政投入、市场运作、社会参与的多元化投融资格局，建立龙文区自有融资平台，强化银行和企业间的战略合作伙伴关系，以银行贷款、发行债券、合作融资、企业借款等方式保障安置房建设的建设资金；以精确细分安置房建设的要求、规范、标准为前提，继续采用BT、代建、合作开发等方式，引进社会资本，减轻眼下资金支付压力。

3.3 提高补偿标准，大力推广货币化安置

在拆迁安置中引导被拆迁人选择货币化安置，使被拆迁户可使用拆迁补偿款自行购置商品房。货币化安置不仅能理顺产权关系，避免遗留问题，而且能促进住宅建设，活跃房地产市场，增加税收和财政收入，是双赢的选择。

下面，结合进贤小区安置房的综合建设成本（按建设周期三年）对龙文区的货币补偿标准进行静态的经济分析。

（1）报建及建安成本：2700 元/m2

（2）配套公建分摊：700 元/m2

（3）过渡费：324 元/m2

（4）二次拆迁成本分摊：900 元/m2

（5）合计：4624 元/m2

这意味着当前安置房建设成本至少需4624 元，如果加上利息、三材上涨、CPI 上涨、人工费用增长等因素，安置房综合成本将达到5000元/m2以上。因此减少产权调换的数量，缩短建设周期尤为关键，这就需要提高拆迁补偿标准。综合分析，龙文区的货币补偿标准应在高于私下交易价格，低于商品房均价的区间内，货币化补偿合理价格应在4000 元/m2-4500 元/m2之间。从而使被拆迁户能通过货币补偿和自筹一点购置商品房。同时，按照居者有其屋的原则，限制被拆迁人的产权调换面积，可控制在人均40-50m2以内，剩余部份必须进行货币安置，以减少安置房的需求压力。在提高补偿标准的同时，要加大对违章抢建的打击力度，配足执法巡查人员，力求将“两违”消除在萌芽状态，以降低拆迁安置成本。

3.4 积极探索求新，尝试多元化的安置形式

①房地分离补偿。参照晋江、漳浦的拆迁安置作法，大幅度提高宅基地征收标准，房屋以重置价补偿。这不仅在总体上提高了补偿标准，还能扼制违章抢建现象。②划拨安置地自建。按照“一户一块宅基地”的原则，按人口划拨安置地，由村集体牵头，统一规划，统一建设。

3.5 超前统筹谋划，多渠道探索安置房源供应

要建立健全以定向拆迁安置为主、经济适用房和廉租房为辅的安置房源保障体系。挂牌土地有5%的用地指标用于公租房建设，可调整作为安置房源。对符合廉租房供应条件的被拆迁人，应优先提供廉租房保障，廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力；对符合购买经济适用房条件的被拆迁人，应优先提供购买经济适应房的资格。

3.6 加强民生引导，妥善安置被拆迁群众

现行的安置补偿政策难以解决被拆迁群众今后的生计问题，补偿费一旦花光，今后的生活出路就成问题，而且也会引发社会矛盾。因此，应加强政府引导，帮助被拆迁群众统一用部份拆迁补偿款或安置权益进行投资、入股或者购买养老保险等；允许安置权益的市场流转，促使人流聚集；加强被拆迁群众的就业培训，提高职业技能，以确保被拆迁群众有稳定的生活来源。