基于征收物业税对房地产供需及价格的影响探究

刘蒙

【摘要】自2007年开始，我国就开始制定物业税征收方案，物业费的征收将改变原有的税收格局，使税收更加合理，更能体现可持续发展的思想。我们必须认识到，物业税的征收将对房地产的供需及价格产生很大的影响，为房地产的改革营造全新的环境。本文将从物业税的相关概念、征收物业税对房地产供需和价格的影响等方面进行论述，全面解读物业税带来的影响。

【关键词】物业税 供需 价格

长期以来，在传统的税收征收政策下，房地产行业未受到过多的牵制，呈现出蓬勃发展之势。一方面创造了巨大的经济价值，另一方面也导致市场泡沫的危险初现。若实现全面的物业税起征后，将对房地产行业产生深远的影响，其供需和价格势必会受到很大影响。对于物业税的解读不能从表面理解，而要深入房地产行业内部去进行全面剖析。

一、物业税的解读

一般而言，物业税是政府向地产物业征收的一种财产税，通常向物业的业主或租户等使用者征收。

物业税是处于最末端的税收，要求具有极高的透明性。长期以来，我国的房地产税种类繁多，而且存在许多不规范的地方，房地产商靠着不透明性从中渔利。因此，实行一税制服务，能够简化征税程序，使房地产征税工作更好、更有效率地开展。

二、物业税实施的必要性

（一）保障政府的长期财政来源

对土地、房屋等征收的税收是政府的重要收入来源，促进税收的稳定就成了最紧要的任务。目前，政府对土地、房屋等征税是一次性的，政府为了显示政绩，盲目追求GDP的增长，不惜在短期时间内出售大量的土地，即便一次性有大笔资金入账，政府的可持续性收入也得不到保障。实施物业税征收以后，政府可以在几十年的时间内分次征税，这使得长期收入有了保障。

（二）抑制房地产的恶性发展

实行物业税后，房地产商所需付的大量税款转移到业主身上，受此影响，人们在购房时更加理性。这就使得房地产商在开发的同时要考人们的购买力，将更多的精力花在提高住房的质量上，这样将减少各大地产商之间进行恶性竞争，抑制了房地产掠夺式开发的现象。

（三）调节贫富差距的有效手段

在物业税起征后，业主将按照购房金额、住房档次等缴纳不同额度的税款。富人的住房较高档，这就要求他们缴纳更多的税款，虽然这些税款不足以改变贫富差距，但在一定程度上得到了缓解，促进了社会的相对公平。

三、物业税征收对房地产供需的影响

物业税的征收与政府、房地产公司、公民个人都有着紧密的联系，它对房地产的供需关系有着重要的影响。

（一）对供给的影响

1.政府会减少对土地的转让。在物业税没有征收之前，地方政府的财政收入有很大一部分来自于土地转让，为了获取更多的利润，政府将大量土地流转出去，这种土地转让并没有严格的计划，带有很大的随意性，长期下去不利于政府职能的转变。征收物业税以后，政府可以长期征税，使得财政收入来源更加稳定，在土地转让方面会变得更理性。

2.房地产商会减少对房产的开发。征收物业税之后，业主考虑到税收的压力，在买房时会更加谨慎。因此，房产商会压缩建房规模，防止出现大量空房难以出手的尴尬境地。减少对房产的开发，在某种程度上节约了资源，提高了土地的利用率，对房地产行业的良性发展带来了希望。

3.二手房大量出售。在实行物业税之后，在原有税费制度下由房地产商一次性缴纳的税款转移到业主身上，这就使得新房本身的交易价格降低，削弱了二手房的价格优势。再者，为了更好地进行物业税改革，国家开始对不动产进行登记，拥有多套房的业主为了少缴纳税费，急于将房产出售，使得二手房市场出现供大于求的现象。

（二）对需求的影响

1.客户对小户型的住房需求更多。对物业税的征收是长期的，很多人在买房之前会经过更加理性的思考，面对日益增长的经济消费压力，很多买主倾向于购买小户型住房，在不影响正常活动的情况下，房子面积越小意味着需要缴纳的税费越少，这对于很多经济实力不是很强的买主来说是一个很好的选择。

2.民众更能理性对待需求。在物业税征收之前，房价的持续上涨使得房地产价值只增不减，很多人开始囤房，并从事房屋出租生意。彼时，房屋拥有者不必付出大量的税收，这在一定程度上造成了富人有房不住、穷人没房可住的现象。当前，面对长期的物业税，人们更多地选择将房产出售，再投资到其他行业。大家能够根据自己的实际情况购买房屋，能更加理性地对待房产问题。

四、物业税征收对房地产价格的影响

（一）减少土地使用成本

实行物业税之后，土地的流转费不再一次性高额付清，而是转化成增值税费，这使得土地的使用初始费用大大降低。土地使用成本的降低在一定程度上刺激了土地流转，增加了经济活力。

（二）降低了房产开发的成本

物业税时代的到来，让土地的开发成本降低，这对于房产商来说无疑是个好消息。相比于现阶段开发商要在初始阶段一次性付清所有税费而言，实现物业税之后，房产商所要付出的资金将要小得多，缓解了压力，以便能将更多的资金投入到改善房屋质量及营销工作上去。另一方面，资金压力的减小使得进军房地产行业的门槛变低，越来越多的人会进入这一领域，巨大的竞争压力让整个市场形成一种良性的竞争氛围，有利于房地产行业向更健康的方向发展。

（三）房价小幅下降

物业税征收后房价会有小幅度的下降，一方面，土地使用成本降低后，房产商投入的资金相应减少，不得不适当降低房价。另一方面，物业费转移到业主身上后，业主面临的压力增大，若房价保持不变会让人难以承受。但是，房价的下降只是小幅度的，不可能出现狂跌现象。

五、避免对物业税的几大误区

（一）物业税会使房价大幅度下跌

我们有理由相信，物业费的征收会在一定程度上抑制房价的上涨，但它的抑制作用也是有限的。第一，房地产企业是以盈利为目的的，在税收制度不完善的时候，牟取暴利是常有的事，在征收后物业税之后，房产商盈利的途径本来就变少，因此，房产商不会再使房价大幅下跌，将自己置于慈善家的地位。第二，我国人口众多，潜在客户量庞大，房地产行业不会出现生意惨淡的景象。第三，政府为了整体经济的稳定，也会维持房价的平稳。

（二）物业税不包括土地转让金

很多人对物业税的认识不深，导致理解过程中出现偏差。一些人认为物业税回收较慢，应该继续执行土地流转费，将其独立于物业税系统之外。从表面上来看似乎很合理，但只要深入一点看问题，就会发现这么多危害不浅。

土地流转金一日不取消，各种无节制的土地买卖就不会消停，政府还会通过转让土地增加财政收入，导致对土地的开发没有节制，大量占用农田等。只有将土地流转金纳入物业税之中，才能减少投机倒把的事情发生，才能更好地约束政府的行为，防止出现官商勾结，从而损害国家利益。

六、结束语

就目前的形势来看，在大范围内征收物业税已经成为一种不可阻挡的趋势。物业税的征收使得房地产税务变得更加简单明了，在一定程度上遏制了房地产的无序发展。物业税的实施对房地产的需求和价格都产生了一定的影响，但住房作为顾客的一种刚性需求，价格不会产生大的波动。面对物业税的到来，房地产商应该抓住改革的机会，转变企业发展模式，实现可持续发展。政府应该加大对物业税收缴工作的管理，在顺利完成任务的基础上为政府的财政收入提供保障。作为业主，应该积极做好心理准备，坦然面对税收改革。

参考文献

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