我国以房养老模式的现状与发展

张欣然

摘要：由于我国老龄化现状，养老成为当前我国面临的一个非常紧要的社会问题。以房养老这一方式提出有十几年历史，很多地区也做过试点，但其发展现状却并不乐观。以房养老在我国能否开辟一条新的养老道路呢？本文围绕以房养老的内涵、意义和在我国发展现状，结合我国养老产业发展状况，来讨论这一问题。

关键词：以房养老；意义；模式；对策

一、 以房养老的概念

以房养老， 也可称为倒按揭、住房反向抵押贷款， 是指已經拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构， 相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后， 按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息， 并按人的平均寿命计算， 将其房屋的价值， 分摊到预期寿命年限中去， 按年或月支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得借款人终生可以提前支用该房屋的销售款。借款人在获得现金的同时， 继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权， 进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息， 相应的金融机构同时享有房产的升值部分。

二、以房养老在我国实施的意义

1.鼓励老年人自我养老

目前我国的相关养老制度远不能满足社会成员对养老保障的需求。在传统观念的影响下，多数人是倾尽全力耗尽积蓄购买一套房，这直接导致了家庭无养老储备金或储备金不够，更多人期望政府的相关养老政策为自己养老送终。在这种情况下，以房养老模式能大大缓解国家养老保障的压力，制度创新，鼓励老年人提高自我养老的能力。

2.增加租赁房源，缓解住房矛盾

目前，对于城市中低收入者来说，还需要租房来缓解住房需求，以房养老模式推广后，能大量扩大租赁房源，缓解目前住房的供需矛盾。

3.促进金融机构业务多元化。

最近几年，来自于存款、外汇储备、保险等费用收入的增长的大量资金闲置为以房养老的发展提供强大的资金保障。“住房反向抵押贷款”在给银行、保险公司等金融机构带来新的业务的同时，还能加快相关机构的深化改革和创新经营。具体体现在：1. 对急需要现钱养老的老人是一个绝好的选择。2. 有利于搞活房地产和金融市场，使得相关产业相对稳定发展。

三、以房养老模式的可行性分析

1.有可观的市场前景

首先，中国已经进入老龄化社会，养老是一个普遍性的社会问题。值得引起相关机构和国家的重视。其次，以房养老有庞大的潜在市场，如果能实现以房养老， 激活市场，势必能减轻社会保障的压力。其三，以房养老的实施不仅能改善老年人的生活水平，解决养老难题，还能促进房地产、金融产业的发展。

2.优化家庭资源

住房财产在家庭财产中所占的比重较大，推行以房养老，可盘活住房这样的价值较大的不动产，用它的收益来解决老年人的养老资金需求。

3.金融机构的积极介入

目前，已有相关金融机构积极介入以房养老项目，它的出现，不仅便利了老年人，金融机构也能从中获利。以房养老模式将会是银行贷款体系的一种巨大的创新。由于这种新的贷款形式如果发展起来的话， 规模是很大的，对银行将是会十分有挑战性并且收益可观。而对于保险公司来说，由于新的相关养老产品和贷款有关的各种险种的开辟， 其也能获得不菲的保费收入。另外，房屋中介机构也能从中获得收益。在巨大的市场和利益面前，金融机构一定会积极介入。

四、我国以房养老现有模式及推行障碍

可以看出，以房养老在具体实施过程中可谓步履维艰，存在较多的困难。下面从以下几个方面阐述我国推行以房养老的障碍：

1.传统养老观念根深蒂固

我国一直有“养儿防老”的传统观念，如若让老年人以房抵押去获取贷款渡过余生，不仅自己在心理上很难接受，断掉了感情维系，同时其子女易被人认为没有尽到孝心。

2.养老贷款存在诸多不确定性

在房地产市场平稳时，房屋价值容易评估，而房地产市场运行起伏较大时，房屋价值随市场好坏而变化。而房屋估值是确定养老贷款金额的关键：房价上涨，不排除有部分已经抵押房屋的老年人悔约，房价下降，金融机构承担一定的风险。

3.政策配套相对落后

倒按揭目前在国内仅停留在理念上，与“买房按揭”制度的完善相比，其政策配套建设滞后，缺乏实质操作。现实情况看来，真正用得上倒按揭的，是那些仅有一套住房并缺少生活经济来源的老年人。更值得注意的是，“以房养老”多服务于城镇居民，并未涉及农村居民，其主要原因在于农村宅基地不能抵押。然而，我国农村人口数量庞大，养老问题也日益突出，农村居民除了“土地养老”之外，是否适合“以房养老”也是值得探讨的问题。

五、我国推行以房养老的对策及展望

综上所述，笔者提出了一些以房养老的优势和推行障碍，无论如何，老龄化是中国的现实情况，养老问题是未来社会发展的大问题，以房养老模式确实能解决部分养老问题，可以作为养老的一种方式。针对上述我国以房养老发展现状，笔者总结出以下对策：

1.根据国情，构建我国特色的制度。

首先，政府应构建符合国情的制度，在充分保障老年人权益的基础上，为“以房养老”提供可供发展的环境。其次，在具体实施过程中，政府应发挥其指导和协调的作用。另外，金融机构如果介入，它实质上为政府承担了一部分养老义务，必然承担着一定的风险，政府应提供一定的担保以消除顾虑，增强其积极性。在银行方面，国家可以考虑成立专业的住房银行，把涉及资产评估、保险公司、银行、社会养老保障等诸多主体功能集于一身，简化运行机制和具体操作流程，从而降低成本提高工作效率。这种适合我国国情的“以房养老”模式能最大化解决我国目前存在的养老问题。

2.明确重点服务和分别服务的老年群体。以房养老的模式并不适用于所有老年人。因此，首先要明确重点服务老年群体。对于城市中那些有自有房屋但生活困难的，或有房屋的空巢老人，应作为服务的重点，因为老年人之所以需要“以房养老”，无外乎缺少生活经济来源和关爱。另外，“以房养老”的服务对象不应局限于城镇居民，对于农村老人又应该实行合适的其他服务对策，像基本养老保险制度一样，实现社会的“全覆盖”。

3.积极开展相关试点。要完善文章讨论的这种中国国情的“以房养老”模式，务必需要政府鼓励银行、保险等金融机构在养老环境教适应的城市积极开展试点，在实际运作中摸索具体操作方法，解决当地出现的具体难点问题，从中总结成功经验，形成一套切实可行的操作模式和路径，为以房养老模式的推广夯实出一条具有可操作性的路子。

结论

“以房养老”模式能为老年人提供一种稳定可靠延续终生乃至死后的现金流，加固晚年的生活保障，是我国日益严重的养老问题提供了新思路和新方法。但从我国目前的养老产业发展看来，以房养老模式在具有众多优势的同时还存在很多推行障碍，可见这是一条任重而道远的发展道路。要解决目前的养老问题，就需要国家调整相关政策，在国内几个城市首先展开试点，摸索以房养老的可行性模式，推行出一条符合我国国情的养老发展道路。（作者单位：四川师范大学文理学院）

参考文献：

[1]易礼：《以房养老模式研究》，2013，山西财经大学硕士论文；

[2]傅鸿源：《“以房养老”模式的现状及分析》，2008，《城市管理》。