对我国“以房养老”运营模式的探讨

陈晓

摘要：本文阐述了开展“以房养老”存在的不针对同风险，并对我国开展“以房养老”提出模式建议，以期对“以房养老”的顺利开展发挥积极作用。

关键词：以房养老；运营；模式

一、“以房养老”的内涵

以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。

二、 实行“以房养老”的条件分析

（一）我国目前人口老龄化现状

据统计，2013年我国老年人口已达到2.02亿，约占人口总数的14.8%。根据联合国的统计标准，如果一个国家或地区60岁以上的人口比例达到10%以上，或65岁以上的人口比例达到7%以上，那么这个国家或地区就已经属于人口老龄化国家或地区。我国老年人口增长速度明显加快，高龄化显著，养老问题亟待解决。

（二）国家政策支持

2013年9月，国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出鼓励开展老年人住房反向抵押养老保险试点，如今，此项试点最终落地。近日，保监会决定开展老年人住房反向抵押养老保险试点。其中特别指出将在北京、上海、广州和武汉四地开展老年人住房反向抵押养老保险试点，试点工作至2016年3月31日截止。这无疑是对“以房养老”的莫大支持。

三、 国内外开展“以房养老”的模式

（一）我国的模式探索

1、北京成立“养老房屋银行”。服务中心最大的特点是同地产经纪公司合作，入住中心的老人只要需要就可以同中介机构签订协议，由专业的机构对房屋进行评估、招租，老人可以选择中介先支付租赁费用或房屋租户分期支付费用，这种模式由于老年人较缺乏理财意识和面临各种房屋产权纠纷等问题而少有成效。

2、南京“以租换养”模式。此模式采取了个人房产抵押贷款的模式。实质是个人房产抵押贷款。按照试点规定，申请条件要求必须是“无儿无女无亲戚的孤寡老人”，由于条件限制过于苛刻，难于推行。

（二）国外模式借鉴

1、美国金融机构的“倒按揭”。美国政府和一些金融机构推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人，规定住房资产高年纪大的则可贷款数额高。如果出现老人最终的融资总额超过其提供的不动产价值，金融机构规定“公共保险”将作为补充。

2、日本“连带保证人”制度。“连带保证人”制度允许老人和自己的子女共同居住。如果老人去世后子女能够偿还贷款的，则不必拍卖房屋；子女是老人的继承人，银行拍卖所得款项在抵销借贷之后的余款必须还给子女，而如果出现房屋抵押价值低于贷款总额时，超出部分可以视为“老人的借债”，而子女则必须对超出部分进行偿还。

四、 开展“以房养老”存在的主要风险

（一）借款人预期余命风险

在以房养老的实际操作中，借款人预期余命直接关系到借款人每期取得借款的多少，一般来说，预期余命越长，每期所得就越少，反之越多。到目前为止还没有一种能准确预测借款人预期余命的方法，造成利益难以在金融机构与借款人之间权衡。

（二）房屋估值和价值波动

借款人每期从贷款机构哪里获得的是房屋的估值减去折旧费用，以贴现的方式支付给借款人。因此，房屋的估值是决定借款人每期所得的基础，房屋估价高是否科学准确直接关系到贷款人与借款人的切身利益。

（三）房屋产权问题

我国推行“以房养老”还面临一个特殊的国情，即我国住宅用地的使用年限一般只有70 年，这也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。2007 年出台的《物权法》中 “住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。然而，到期后的续期费用将是一个巨大的未知风险，让保险公司和银行望而却步。

（四）房屋的最终处置

房屋最后该如何处置，是摆在金融机构面前的重大问题。到期后若大批出售抵押房屋，是否能按预期价格出售到时的的房地产市场是低迷还是高涨？太多的疑问和不明朗也让众多金融机构不敢轻易涉足。

五、我国“以房养老”的模式设计

（一）针对预期余命问题的模式建议

在借款人向银行等金融机构借款时，保险公司收取房屋估计价值的一定比例，此比例需经过严格的计算和数据分析，可有保险公司精算人员进行，由这部分资金构成“以房养老”保险基金，并可以由保险公司进行投资运作，实现保值增值，当出现以上问题时有保险公司支付差额部分；对于保险公司自营的“以房养老”项目，可以设计相关寿险品种，可加入一些保险业务，例如重大疾病险、意外险等作为条件。

（二）针对房屋估值和价值波动的模式建议

1、专业评估

房屋的估值由于受到房地產有关专业知识的限制，应由第三方机构担任，例如，房地产评估公司。在借款人与贷款人签订借款协议时可规定抵押房产价值随通货膨胀率、利率和房地产市场相应变化而变化，变化范围限制在一定范围内，并评估机构确定具体变化额度，由金融监管机构予以监督，确定浮动的抵押房屋价值。

2、投保公共保险

借鉴美国经验，“以房养老”可以投保较为低价的公共保险。借款人向等金融机构借款时，保险公司收取房屋估计价值的一定比例，此比例需经过严格的计算和数据分析，可有保险公司精算人员进行，由这部分资金构成“以房养老”保险基金，并可以由保险公司进行投资运作，实现保值增值，当出现以上问题时有保险公司支付差额部分。

（三）针对房屋产权问题的模式建议

由于我国目前法律规定居民拥有70年住宅土地使用权，如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补缴土地出让金。对于补缴金额的多少还是未知数，政府应建立以房养老保障基金，给予其适当补助。

（四）针对房屋处置权问题的模式建议

1、建立专业营销渠道

抵押房产能否顺利再次进入市场对于贷款人能否最终实现自身利益具有至关重要的作用。借款的金融机构可建立专门部门从事抵押房产拍卖的部门或由各营业部门建立抵押房产营销小队并通过自身的营销渠道和客户资源；金融机构还可与房地产中介公司合作，利用中介公司大量的客户资源和专业的营销平台，能提高抵押房产出售的成功率。

2、引入“连带保险人”

借鉴日本经验，可引入有连带保证人的以房养老模式，将老人的子女作为连带保证人，老人去世后子女能够偿还贷款的，则不必拍卖房屋；子女是老人的继承人，银行拍卖所得款项在抵销借贷之后的余款必须还给子女，而如果出现房屋抵押价值低于贷款总额时，超出部分可以视为老人的借债，而子女则必须对超出部分进行偿还。

六、前景展望

“以房养老”是一项惠国惠民的伟大事业，在当下人口老龄化日益严峻的必将有一定的发展，笔者对中国开展该项业务抱有积极的态度。（作者单位：河北经贸大学金融学院）

参考文献

[1]柴效武.美国反向抵押贷款发展历程及对我国的启迪[J].经济管理与研究，2010.

[2]左涛.反向抵押贷款的运行过程及风险分析[J].武汉金融，2012

[3]黎民.反向抵押贷款养老的中国困局及其突破[J].贵州社会科学，2012.