房地产企业全程纳税筹划及税务风险防范

田延

摘要：房地产作为一个高利润、竞争激烈的行业，其在经营过程中面临着较高的税收负担，房地产企业需要缴纳的税收种类有土地增值税、营业税、城建税、所得税以及印花税等。纳税筹划对降低房地产企业的税收负担、提升企业经济效益有着重要的意义，本文从房地产企业经营的全过程出发，对纳税筹划以及税务风险防范进行分析。

关键词：房地产企业；纳税筹划；涉税特征；税务风险

中图分类号：F812.42 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2014）10-0123-02

随着我国房地产市场热潮的逐渐退却，房地产行业的利润空间有所下降，企业之间的竞争日益激烈。在这种背景下，在房地产企业经营全过程中合理的进行纳税筹划从而降低企业的税收负担，成为房地产企业提升盈利空间、提高市场竞争力的重要方式。本文根据房地产企业生产经营的周期，将纳税筹划分为融资阶段的纳税筹划、建设阶段纳税筹划、销售阶段纳税筹划，并对各个阶段的税务风险防范措施进行分析。

一、房地产企业的涉税特征

（一）房地产企业的特征

房地产是一个综合性的行业，其是以土地和建筑物为经营对象，房地产企业生产经营的环节众多，集开发、建设、经营、销售、管理等经济活动为一体。房地产企业所涉及到的税种也非常多，包括土地增值税、营业税、城市维护建设税、印花税、房产税等。

（二）房地产企业的涉税特征

1.经营业务多元化。房地产企业的经营业务大多跨越生产和流通两个环节，与房地产业务相关的行业众多，投资主体多元化，在经营的过程中涉及到的税收种类非常多。

2.资金流复杂。房地产行业是一个资金密集型行业，其生产经营需要大量的资金，房地产企业在建设项目开发时需要进行广泛的融资，其资金来源包括预售房款、银行借贷、股权资金、信托融资等，种类繁多的资金来源成本也不一样，对税收会带来不同的影响。

3.成本结构复杂。房地产企业成本费用构成的内容复杂，包括开发成本、期间费用、经营成本等。其中，开发成本又包括土地出让金、拆迁费、安置费、建安工程费、基础设施费用等；期间费用包括财务费用、管理费用和销售费用；经营成本包括土地转让成本、房产出租经营成本等。

4.税收种类负责。房地产企业涉及到的税种众多，且一般纳税金额也非常大。

二、融资阶段的纳税筹划及税务风险防范措施

融资阶段是房地产企业开发较早的一个阶段，房地产企业的资金需求量一般比较大，需要进行多元化的资金筹集，筹资方式的不同决定了不同的税收负担。房地产企业的筹资方式一般分为负债筹资、权益性筹资和自发性筹资等三种方式，企业要结合筹资方式来进行合理的纳税筹划，并规避税务风险。

（一）融资阶段的纳税筹划方式

1.充分发挥“税盾”效应。从纳税筹划阶段来看，负债筹资相比较其他筹资方式具有一个巨大的优势：企业的借款利息可以作为一项财务费用在所得税纳税前予以扣除，从而降低企业的税收负担，这就是所谓的“税盾”效应。房地产企业在盈利状况良好的时候可以采用发行债券等负债筹资方式，从而达到降低税负的目的。

2.合理的选择利息费用资本化和费用化。房地产企业选择将利息费用资本化或者费用化也是纳税筹划的一种重要方式。当房地产企业当年盈利状况较好时，可以尽量将利息支出费用化并在当期扣除，从而利用资金的时间价值效应；当企业盈利状况不好有亏损时，可以将利息支出予以资本化。

（二）融资阶段税务风险防范

1.控制最优资本结构。房地产企业在使用负债筹资从而发挥“税盾”效应的时候，要对最优资本结构进行控制，否则将会导致企业资产负债率高企，给企业带来巨大的财务风险。

2.房地产企业应该尽量选择向正规金融机构进行借贷。对于贷款筹资，房地产企业应该尽量选择向正规金融机构进行借贷。根据国家税收法律法规的规定，无合规单据的企业借款利息在计算所得税时不得予以扣除；另外，向非金融机构的借款利息在土地增值税清缴时也不得扣除。

3.遵守独立交易原则，及时与母公司或关联企业进行利息费用结算。一些房地产企业经常从母公司或者其他关联企业处借入资金，并将其挂在“其他应付款”或者“内部往来”的会计科目下，但不实际结算利息。对于母公司和关联企业来说，税务机关会要求其将资金往来结算利息并调整应纳税所得额，而房地产开发企业却没有将利息计入成本费用中，因此会导致税务风险的发生。房地产企业要遵守独立交易原则，及时与母公司或关联企业进行利息费用结算。

三、建设阶段的纳税筹划及税务风险防范

房地产企业建设阶段需要对成本费用进行归集和分摊，对于成本的划分、计算以及结转等，税收法律法规与会计准则的规定存在一定的差异。企业要充分对相关法律法规和准则进行研究，从而合理进行纳税筹划。

（一）建设阶段的纳税筹划

1.建设合同内容的设计。房地产项目一般都是由发包方委托建筑施工单位完成，双方在发包与承包关系中存在着很多税务问题，其中最典型的属于甲方供应建材与乙方自制货物的计税问题。根据我国营业税暂行条例实施细则的相关规定，甲方供应的建筑材料属于营业税纳税基础，而乙方为项目建设自制的货物不纳入营业税征税范围；对于建筑使用的设备，只有外购的才需要缴纳营业税，而无论是甲方还是乙方提供的都不属于营业税税基。因此，房地产企业在与施工单位签订合同时，要充分考虑到这些因素对企业营业税缴纳的影响，可以由甲方供应设备，由乙方负责建筑材料的提供。

2.开发成本核算与结转的筹划。确定房地产企业成本核算项目以及选择成本费用归集的方法会对企业所得税与土地增值税产生影响，根据国家相关法律法规的规定，企业只有在成本费用核算清晰的条件下才能够享受某些税收优惠政策。例如，税法中规定，增值率未超过20%的普通住宅可以免征土地增值税，房地产企业可以利用这一税收规定进行纳税筹划，如企业将增值率10%与增值率25%的普通住宅项目一起核算，就能达到享受免税优惠的目的。

（二）建设阶段的税务风险防范

建设阶段的税务风险防范主要体现在合同管理上。房地产企业在与施工单位进行合同谈判时，首先要对构成合同价款总额的费用项目予以明晰，包括工程建筑劳务费、施工单位自制建筑材料费，并对合同的名称、价款以及发票等进行明确规定。例如，合同的名称应该是《建设工程施工合同》，合同中要对“建筑业劳务价款”的具体金额进行约定，还要注意增值税发票与建筑业发票的同时获取。

四、销售阶段的纳税筹划及税务风险防范

（一）销售阶段的纳税筹划措施

1.定价策略中的纳税筹划。房地产企业在产品销售时的定价要充分考虑税收因素，尤其是土地增值税的影响，主要是对各个临界点价格对税收带来的影响进行考虑。例如，房地产开发产品的增值率为200%是一个价格临界点，这个时候的土地增值税税率为60%，当价格继续上升的时候，将近91%的增值都将缴纳税收。因此，提价带来的收入增量会大大低于税收增量，企业可以采用以下几种定价策略来进行纳税筹划：一是降低销售价格。降低销售价格能够有效的控制增值额，企业要对降价带来的收入下降与引起的税收下降进行比较，从而做出最有利的决策。二是分解销售价格。分解销售价格是指房地产企业将开发项目中可以单独计价的部分予以分离，从而将销售价格予以分解，降低开发产品的增值率，从而达到减征或免征土地增值税的目的。三是根据不同的成本对象进行定价。我国税法中规定，房地产企业在缴纳土地增值税时要按照成本对象的不同来确定不同的增值率，因此企业要根据成本对象的不同来分别定价，从而形成产品定价组合，降低土地增值税税负。

2.分解精装房产品销售价格。房地产企业的开发产品中包括精装房，精装房的定价一般分为合并定价和分离定价两种。合并定价是指销售价格中包含装修费用，合并定价时房屋销售收入是按照总价来计算缴纳土地增值税和营业税的；分离定价时房屋是按照毛坯房的价格作为销售收入来缴纳土地增值税和营业税，而装修费用需要缴纳3%的营业税。因此，企业可以选择将装修工程外包，装修费用无需缴纳营业税，且装修价格不计入总价中。

3.延期纳税筹划。房地产企业可以通过收入确认的延期来进行纳税筹划。收入的确认是以房地产法定所有权的转移为基础的，房地产企业可以将通过一些合法方式将收入予以延期确认，从而延缓纳税时间，并收获资金的时间价值。例如，房地产企业采用预售款来对房屋进行销售时，可以通过跨年度延期开票或者其他方式来推迟纳税义务发生时间，从而获得延期纳税的收益。值得注意的是，这种延期方式会导致企业现金流入推迟，可能会给企业带来一些不利的影响，企业在决策时需要综合考虑这些因素。

（二）销售阶段的税务风险防范

1.临界点定价风险。企业在利用临界点定价进行纳税筹划时要进行充分评估，无论是提价或者降价，一定要将其带来的税收影响与收入之间进行比较，一旦价格变化给企业带来的税收负担的减轻不足以弥补收入的下降，企业就不要轻易对价格进行改变。

2.装修费用的合规性风险。国家税务总局的相关文件规定，房地产企业可以将已销售房屋的装修费用计入房地产开发成本。然而，这里的装修费用仅仅是特指建筑安装工程，即与房屋建造活动相关的装修工程，并不包括房屋竣工验收合格之后发生的室内装修费用以及附属设施费用。因此，房地产企业计入开发成本并作为土地增值税扣除项目的装修费用只能是法定的工程费用，其他装修费用需要作为“销售科目”支出计量。

3.开发项目整体转让的风险。房地产企业资金短缺的现象在近些年来日益频发，很多通过开发项目的整体转让来解决资金困难问题，其中，股权转让这种方式可以有效的规避营业税和土地增值税，成为最常用的转让方式。股权转让会产生一定的涉税风险，根据国家税务总局的相关规定，房地产企业股东发生的一次性共同转让全部股权的行为需要缴纳土地增值税，因此，企业在股权转让时要注意分次进行。另外，纳税筹划一定要符合商业实质原则，根据相关规定，二次转让只有间隔十二个月以上才具备商业实质，房地产企业很多股权转让行为都未间隔十二个月，存在一定的税务风险。

参考文献：

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[责任编辑：方 晓]