中小城市物业管理对策分析

张雪婷　马云俊

摘要：物业管理在我国东南沿海以及经济发展水平较高的各大中型城市发展较快，为人们提供所需的各种服务，促进了物业保值增值与人们生活质量的提高。但中小型城市由于各种原因，物业管理发展相对滞后，存在着服务质量不高、企业盈利能力有限、人才缺乏以及业主认知度有限等问题。为此，有针对性的提出相关对策建议，以此促进中小型城市物业行业发展。

关键词：物业管理；中小城市；问题；对策

中图分类号：F27

文献标识码：A

文章编号：1672—3198（2014）10—0066—02

随着经济社会发展以及人们生活水平的提高，物业管理行业发展较为迅速，人们对于这个新兴行业的认知度也在不断提升，甚至房地产销售环节也经常以物业管理作为重要的营销手段。目前新建商品房小区，基本上都采用市场化的物业管理模式，尤其大中型城市，也是各大物业公司竞相争夺的重点，相对而言，中小型城市的物业管理还有待进一步发展和完善。本文以辽宁省鞍山市为例，分析中小城市物业管理现状，存在的问题以及相关对策，为中小城市的物业行业发展提供参考。

1鞍山市物业管理行业发展现状

1.1物业管理伴随着房地产业的发展快速兴起

物业管理是房地产业一个重要的组成部分，与房地产业的流通环节、消费环节有着密切的联系，是房地产开发建设的完善与延续。良好的物业管理有利于房地产的销售推广，有利于实现物业的保值增值，有利于房地产市场的发展完善，有利于提高房地产开发企业的声誉和品牌价值。现在许多一线城市的大开发商进驻鞍山，例如万科、华润、保利、恒大、佳兆业等，而它们本身自有的物业管理也一同到来，这将为鞍山房地产的发展注入新的活力，同时也能够带动城市物业管理水平的提高。

1.2政府对物业管理的重视程度逐步提高

据统计，目前鞍山市共有一百七十余家物业服务企业，物业服务企业的增加引起了政府越来越多的重视。在2009年10月9日，鞍山市房产局为了整顿物业管理市场秩序，规范物业服务企业的行为，保障业主的合法权益，在全市范围内开展了对物业服务企业的清理整顿工作，吊销10家物业服务企业资质证书，取消其进行物业服务的资格。10月28日，提出了《鞍山市物业服务企业动态监管及年度考核暂行办法》。2010年5月6日，为了进一步提高鞍山市物业管理水平，推动物业管理行业规范有序发展，创建安全、舒适、文明、和谐的住宅小区，制定了《鞍山市推进物业管理工作实施方案》。在2013年度开展了物业行业年度检查评比工作，并将评比结果在新闻媒体和市房产局网站上向社会公布。2013年2月17日鞍山市房产局下发了《关于清理整顿物业服务企业从业人员岗位证书的通知》从而提高物业服务水平，推动物业诚信体系建设，促进社区的和谐。市房产局的一系列举措有力的说明了政府对物业管理行业的重视程度越来越高。

1.3物业纠纷数量不断上升

随着物业管理的普及，物业公司在管理水平上存在较大差距，一些规模较大，知名度较高的物业企业相对较好，而对于大部分中小型物业企业，物业纠纷种类繁多，数量也在不断上升。在鞍山市的一些小区，由于物业管理状况频发，各种问题接踵而至，使业主对物业服务企业越来越没有信心，满意度直线下降，最终导致业委会辞退小区物业的现象频有发生，万泰锦绣华城小区的例子就足以说明。2012年7月9日上午，万泰锦绣华城小区业主称指出，从开始入住时，小区物业服务状况就不断发生，由于车位划分不合理，业主的车经常遭到划伤，车胎被扎，坏了的门铃也一直得不到及时修理，时间一长业主对物业的不满情绪越来越多，交了物业费却得不到应有的服务，最终演变成该小区物业公司被辞退的结果。

2鞍山市物业管理行业发展存在的问题分析

2.1园区项目规模小，限制盈利空间

园区规模小意味着物业公司管理规模小，但是物业公司不能因为管理规模小就不正常的运转，物业公司还是要聘请客服、维修、保洁等员工进行日常工作，这样小而全的企业势必会造成一定的资源浪费。鞍山市在房产开发时有很多规模较小的项目，这样就造成了物业公司接管后，由于园区规模小物业公司很难实现盈利，很难在小区经营下去。2009年鞍山市房产局部门做出了规划，决定对市内的老旧住宅小区实行物业管理，提供保洁保安等服务，从而提高居民的生活质量，改善城区的形象。由于老旧小区的规模普遍偏小，物业公司不愿意承接规模较小的旧小区，给物业管理工作的开展带来很大障碍。

2.2物业服务企业总体实力弱小，影响服务质量

在鞍山市物业服务企业的数量不少，但总体实力弱小。造成这样的原因有内部的也有外部的，内部原因在于物业服务企业中大部分是注册资金在50万元的三级资质的企业，资质等级偏低。这样的企业规模小，专业化水平不高，缺乏竞争力，所提供的服务仅是基本的简单的维修、保洁、维护秩序、绿化等基础性的服务，无法与其他城市的大公司相媲美。外部原因则是由于鞍山与沈阳城市间的距离相对较近，而沈阳市是辽宁省的省会城市，城市规模与经济发展状况要比鞍山高出很多，市场机会也相对较多，一些具有竞争实力的大企业往往选择到沈阳进行经营发展，而其他实力比较弱小的企业则选择在鞍山发展，这就造成了鞍山的物业管理企业总体实力弱小。

2.3缺乏专业人才，制约行业发展

对于企业来说，员工是构成企业的最基本的条件，而一个企业的成功与否取决于企业内拥有的专业人才。我国物业管理专业发展时间较短，专业人才匮乏，从业者的素质偏低严重影响了物业管理企业的发展。鞍山市的物业管理从业人员同样存在这样的问题，专业人才的供给机制尚未形成，对于专业人才的培养严重不足，使得鞍山市物业管理从业人员大多是由半路转行，没经过系统的专业知识培训。从业人员的来源，主要包括从事其他工作的管理人员和工程技术人员、复员军人、城市中的下岗工人、农村的剩余劳动力以及一些院校的非专业毕业生。产生这种结果原因之一，是人们对物业行业的总体认识还不全面，甚至有偏见，使得优秀的人才不愿入行。另一方面省内在物业管理工作上有丰富经验的人都被沈阳、大连等城市吸引，那里的发展前景与福利待遇都要比鞍山好，就连鞍山本地的年轻人在毕业之后往往选择留在沈阳，不愿回到家乡。

2.4业主对物业管理工作的认知度不足

现在的人们普遍都知道小区应该有物业管理，但对于物业管理工作的具体内容是什么还是比较模糊，由此也造成了业主与物业公司之间的矛盾。现在，即使是一些大品牌的物业服务企业，同样会出现业主投诉、拒绝交物业费的问题，但是大多数理由并不充分，其原因多是由于业主对物业管理的认知度不足，理解上存在偏差。人们对于物业管理的工作的认识存在两种极端，一种是“贬低观”，另一种是“全包观”。持“贬低观”的业主认为物业管理不过只是打扫打扫卫生、养花、看大门、看车辆，这种认识使得社会对物业管理行业的轻视，不尊重。这种认识一天不得到改善，那么物业公司做出再多的努力，提供再好的服务，也无法轻易改变自身的社会地位。持“全包观”的业主则认为交了物业费，发生的大事小情都应该找物业处理，物业公司应该保证业主的人身安全、保证业主的财产不被盗，保证房子不漏水，东西坏了都要给维修等，这种所有的事都找物业的观念也是对物业管理工作的认识度不清所造成。业主的要求没被满足，就会导致不交物业费，由此与物业公司发生矛盾。

3鞍山市物业管理行业发展的对策

3.1合理规划物业管理区域的规模

由于物业管理存在一定的规模经济现象，因此应该改变传统的以单个园区作为物业管理最基本单元的做法，发挥相关政府职能部门的作用，重新规划、整合物业管理区域，使物业管理企业能够有利可图，有动力进行物业管理，尤其针对一些老旧小区的改造，这种思路更应该进行推广。在具有一定规模的住宅区域内统一规划道路、停车场、垃圾投放点、绿化美化以及公共设施等，在方便居民生活的同时也利于物业公司的管理，获得经济效益的同时形成良性的可持续发展状态。

3.2大力培养专业人才

物业人才来源于两个方面，首先是内部供给，即通过对物业企业现有员工进行培训，提高其专业技能与综合素质。对企业员工进行培训又可以包括对管理人员进行培训、对普通员工进行培训。其中要重视对高层管理者的培训，重视物业公司领导干部的培训学习，让他们更新知识，转变一成不变的观念才能够带领员工们开拓创新、树立良好的品牌形象，也只有领导干部的思想得到提升，才能够开展员工们的知识培训，从而提高管理水平。同时也要对普通员工进行常态的培训学习，不断提高专业技能与综合素质，为企业储备人才。其次就是外部招聘，从社会上招聘企业所需人才，这里要充分发挥高校培养人才的重要作用，各高校应积极进行物业人才的培养，并注重校企合作，提升学生的专业技能。另外，还要加强对物业从业人员的职业道德培训，真正为业主提供满意的服务，提升物业企业的知名度与业主满意度，从而促进行业整体的发展。

3.3实行多种经营，提高企业生存能力

要解决物业企业的亏损问题除了要有专业人才的管理之外，不能只靠收取物业费这一项收入，还要实行多种经营。实行多种经营不能盲目的去做，应该考虑企业的自身情况以及实力等，要讲究战略和策略。多种经营的宗旨必须要清晰，以“业主需求”为圆心，一点一点向外扩散。随着业主需求的不断增加物业企业的经营也要与时俱进。在信息与科技共行的时代，各种各样的传媒速度加快，人们的工作节奏越来越紧张，常常感觉到时间如流水，愿意用金钱换取更多的时间。物业企业可以抓住这一点，围绕“业主足不出门，就可办天下事”这一点开动脑筋进行多种经营，既节省了业主的时间，物业公司也能够获得收益。

3.4培养业主正确的物业观

要培育业主正确的物业观应从多个方面入手，首先是政府发挥引导职能，政府主管部门可以通过组织培训在全市范围内科普物业知识，这是一种比较有效的方式。也可以每个月选出一天作为全市的物业知识普及日，可以在广场、公园等市民活动较多的地方进行物业知识宣传活动，这样可以让人们认识物业管理工作。其次，物业服务企业发挥自身的优势，在所在小区进行宣传，可以直接接触业主，记录他们提出的问题，最后每个项目的管理中心进行总结，这样可以对业主普及相应的物业管理知识。这种方法可以有很多实行方式，比如给业主发手机短信、电子邮件、园区内发放宣传册、定期组织有奖问答活动，使业主接触到物业知识内容，宣传与活动同时进行对业主普及物业管理知识是十分有效的方式。

总之，我们的生活离不开专业的物业管理，物业管理行业也必将蓬勃发展。随着我国东南沿海以及各大中型城市物业管理行业的不断发展和完善，中小城市的物业管理行业也应该不断吸取经验，逐步走上规范的、健康的发展之路。

参考文献

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