我国调控房地产价格的货币政策分析

穆鸿斌

摘要：美国由于对资产价格做出的货币政策滞后给经济带来了很大负面影响，我国应该认识到积极的财政政策和货币政策会带来资产价格泡沫隐患，尤其是房地产泡沫问题应该受到关注。“现阶段货币政策调控房地产市场面临着放松调控，将导致房地产泡沫卷土重来；而过度调控会阻碍经济的持续发展，出现微观主体预期对货币政策有效性构成挑战，基层中央银行落实政策难到位等问题”。完善我国货币政策调控体系就要增强货币政策的连续性、一致性和透明度，防止心理预期的变化引起房地产价格的震荡，还要加强一般性货币政策与选择性货币政策之间的配合以及货币政策与其他调控政策的配合。

关键词：房地产泡沫；货币政策；资产价格

中图分类号：F832 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2014）11-0139-02

一、货币政策应密切关注资产价格

近几年来，一个饱受争议的话题——货币政策应不应该对资产价格做出反应。很多经济学家都曾经对资产价格问题表示过担心，这其中就包括美联储前主席格林斯潘。然而当时在格林斯潘掌控下的关联储一直保持低利率，并没有对资产的连续高涨做出任何反应。格林斯潘对自己行为的解释是，资产价格泡沫只有破灭之后才能知道这是泡沫。美联储认为，机构本身很难判断资产价格中存在泡沫，而且对资产价格的调控力度也很难去控制。

2008年国际金融危机以来，美联储受到大家的垢病，美联储长期的低利率政策被认为是这场灭难的重要诱因。不仅仅是美国，近30多年来，全球范围的重大金融危机中我们都可以看到资产价格泡沫的影子，然而资产价格泡沫基本都是在宽松的货币政策下滋生、膨胀的。假如中央银行机构对资产价格的持续走高没有行动，那就意味着他们是在对未来的重点经济波动无动于衷，这是货币当局的失职。

货币政策关注和调整资产价格，在当今学术界还没有得到一致的肯定。但是，大部分经济学家都认识到，中央银行即使不直接的调控资产价格，最起码的对资产价格的关注还是要给予的，以便于尽早发起行动，采取有力的举措去预防资产泡沫进一步扩大与其带来的通货膨胀。除了货币政策以外，金融监管机构也应该在降低杠杆、预防资产价格泡沫和减少损失方而发挥更积极、更有针对性的作用。

国务院发展研究中心金融研究所夏斌认为，我国在推出刺激经济的政策的同时，财政付出了相当大的代价。中国相对积极的财政政策和宽松的货币政策可能使资产价格存在隐患。虽然房地产投资在推动中国经济复苏的进程中起到了不可磨灭的重要作用，然而，防范房地产泡沫的形成，以及防止泡沫在一瞬间破裂便成为了2014年我国政府对宏观经济调控的重要内容。

2014年，中国资产泡沫问题理应得到更多的关注。2012年之后，股票与房地产等资产价格经历了一段时期的恢复性上涨，这对实体经济复苏和信心的修复产生了积极的作用。然而，贷款的增加与投资增速稍快可能会引起流动性过剩的问题，流动性过剩又会引起资产价格通胀的预期，这将进一步引起房地产价格的上升。如果宏观政策不得到及时的调整，太多的未完工程项目很有可能将会促使中央银行在2014年继续实行宽松的货币政策，以至于在今后的几年甚至更长时间里产生出比2007年还要大的资产泡沫。倘若资产泡沫破灭，对我国经济将造成不可估计得损失，企业、银行、家庭和政府部门资产价值将大幅下降。所以，我国中央银行应该尽快对宏观经济进行微调。从这个角度来看，调整宏观经济的政策应该有针对性，不该过度受外需前景暗淡的牵制，应该果断调整当前过度宽松的货币政策和投资策略，及早实施微调措施，前瞻性地应对国内可能会出现的流动性过剩和资产泡沫。

二、现阶段货币政策调控房地产市场而临的问题

（一）放松调控将导致房地产泡沫卷土重来

世界上任何一个国家或地区对房地产价格的调控都无法一蹴而就，大部分都是经过多次斟酌、连续调整调控政策，才使房地产能够得到“软着陆”。但是调控效果往往违背初衷。房地产业对本国经济的影响效果十分明显，经常看到的情况是在泡沫初期，政府会出台一系列的政策以防止房地产泡沫的进一步扩大，但是由于市场整体预期过于乐观，弱化了这些政策的效用；随着泡沫不断扩大，泡沫继续变大的压力会落在政府头上，随之将会颁布一些严厉的政策进行调控，这时乐观的市场预期将会动摇，房地产市场随之降温，资金持有者将会观望市场；房地产业冷却所带来的负而效应凸现，宏观经济受损，政府可能会因为通货紧缩与利益受损方的压力而实施较为宽松的政策，这时，假如资金持有者自己宽裕而且观望的资金无法找到好的投资方向，新一轮更加猛烈的泡沫将会随之而来，如果政府在这时发布更加严厉的措施，房地产业将会长期陷入萧条。

房地产市场具有消费性和投资性的双重特性，中国房地产市场的建设应该以消费品为主。比起美国房地产金融的套路，中国应该选取德国的发展模式。在如今如此复杂的经济形势下，我国应该花几年的时间，健全中国以消费品为主导的房地产的各项政策制度，重视现在资产价格的隐患，同时，也要保持耐心。

（二）过度调控会阻碍经济的持续发展

从房地产业自身的特性来看，房地产业具有产业链长、产业关联度高、带动作用明显等特点，房地产急速冷却将导致多个产业产能过剩、企业效益下降。发达国家市场经济运行的经验表明，有效需求不足引起的通货紧缩是各国所而临的主要问题。如果采用过严调控，通过经济的传导机制，最终可能使总供给持续大于总需求，通货紧缩在我国极可能再次出现。2013年，中房协多次向国务院建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。中房协表示，在此前的调控新政下，土地购置、开发投资等指标均在下降，房地产上下游产业亦受波及；加上2013年宏观经济的不确定性，需暂缓出台新的紧缩性调控政策。此言在饱受争议的同时，也说明了房地产市场的稳定对经济持续发展的重要性，因此，如何把握好调控力度确实是一道难题。

（三）微观主体预期对货币政策有效性构成挑战

对货币政策有效性构成挑战的一个重要因素是微观主体的预期。一般来说，市场主体依据其预期顺应于调控政策的实施而调整其行为，货币政策才可以较有效实施；而如果相逆于调控政策的实施调整其行为，则货币政策的有效性就会大打折扣。消费者的这种预期行为可能成倍扩大宏观效果。如果房地产市场主体消费者对房价的这种下跌心理预期持续时间过长，其后果可能会偏离政府的调控口标。例如，2010年“国十条”出台以后，购房者观望情绪浓重，已订房的人甚至开始采用退房的违约方式来规避可能的房价下跌风险。根据“新浪乐居”的调查:近八成（79.3 %）网友表示受政策影响推迟买房；14%网友表示不受政策影响；仍有6.7%的网友担心后续政策更收紧，加紧买房。而“搜房网”网络调查显示:64.14%的调查者即便已购房，也会在首付增加后选择退房。

（四）基层中央银行落实政策难到位

我国地方政府在经济发展中具有特殊的地位，对经济的影响很大，因此，地方政府是货币政策传导中不可忽视的一个重要方而。首先，地方政府在房地产市场中具有双重的身份。它一方而是房地产市场的监管者；另一方而又以土地供应者的身份成为市场的参与者。作为市场监管者，政府代表社会公众利益，帮助解决低收入家庭的住房问题。作为市场参与者，政府希望土地卖出高价，增加财政收入。这种双重身份引起的利益冲突，在缺乏有效的市场机制和公众监督制约时，可能导致其监管功能的失效。

中央政府又把GDP增长作为考核地方政府的指标，而房地产无疑是推动地方GDP增长的重要动力，这导致地方政府在执行中央政府的决策时消极敷衍。同时，地方政府在制定本地房地产政策之时，也倾向于最大限度地利用鼓励性货币政策，而最低限度地遵守中央银行紧缩性货币政策。

三、完善我国货币政策调控体系的措施

首先，要增强货币政策的连续性、一致性和透明度，防止心理预期的变化引起房地产价格的震荡。同时，由于房地产市场数据信息是调控决策的基础，央行也应加快建设房地产市场数据信息库，并建立数据信息共享机制，定期发布房价信息，提高各类房地产市场的透明度，制止谣传的误导作用，以解决房地产市场的信息不对称问题。

其次，要加强一般性货币政策与选择性货币政策之间的配合以及货币政策与其他调控政策的配合。货币政策工具有很多，要根据现时的市场状况采用适当的货币政策工具，并保持这些工具操作方向的一致性，配合使用，加强货币政策的调控效果。能对房地产价格进行调控的宏观政策措施也有很多，包括货币政策、税收政策、土地政策和行政手段等，要对这些政策措施进行协调，使其相互配合，加强整体调控效果。

因此，中央银行在调控中应充分加强一般性货币政策与选择性货币政策之间的配合，尽量统一两者的政策方向；同时加强与土地政策、财政政策之间的配合，才能提高货币政策调控房价的有效性。

参考文献：

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[2]成家军.资产价格与货币政策[M].北京：社会科学出版社，2004

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[4]郭科.我国货币政策影响房地产价格的实证分析[J].济南金融，2006，（7）.

[责任编辑 安琪]

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