土地增值税清算时，公共配套设施费如何处理

土地增值税清算时，公共配套设施费如何处理

问：我公司开发的住宅小区，根据规划要求建造了人防工程、有产权的地下车库、没有产权的地下车库、物业管理用房、业主共有的会所、幼儿园等配套设施。人防工程平时做车库由物业管理公司出租，有产权的车库对外出售可以办产权证，没有产权的车库由我公司出租20年的使用权，幼儿园移交地方教育部门管理。请问，这些公共配套设施费在土地增值税清算时应当如何处理？

建工地产有限公司 易向峰

答：对于开发项目中的公共配套设施费用的处理，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1．建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2．建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3．建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

根据上述原则，结合《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）有关规定，对你公司开发项目中的公共配套设施费的处理提出如下建议：

一、人防工程的处理

《中华人民共和国人民防空法》（中华人民共和国主席令第78号）规定：人防工程产权属于国家，使用权、收益权归投资人所有。人防工程建成之后，应当由人防办验收，产权归国家所有，其成本应当分摊到有关开发产品的可售面积当中，由可售面积承担，在计算土地增值税时允许扣除。人防工程是平战结合的建筑工程，为提高其利用效率，平时出租，取得的租金收入应当缴纳营业税及附加、房产税、企业所得税等。

二、有产权的车库的处理

有产权的车库（含地上、地下）应当作为独立成本核算对象核算其成本，出售时应当单独计算收入，土地增值税清算时应当作为独立的房产类别进行清算，不属于普通标准住宅，按其他类房产计算缴纳土地增值税。

三、无产权地下车库的处理

没有产权的地下车库也应当作为独立的成本核算对象核算其成本。由于其无产权，不能对外出售，房地产开发企业往往出售若干年的使用权，符合“在约定时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用”的规定（引自《营业税税目注释》），属于租赁业务，应当缴纳营业税、房产税和企业所得税等。《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知程》（国税发〔2009〕91号）第十九条第（二）项规定：“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。”房地产开发企业应当将出租的无产权的地下

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