江西房地产泡沫测度及政策建议

■毕正华 熊 毅

从2009 年开始，我国房价进入新一轮上涨周期，数据显示2009 年至2013 年，全国房地产平均价格由3919元/平方米上涨至6214 元/平方米。江西省也不例外，全省房价也从2009 年开始保持年均14%的速率上涨。房地产业是关乎民生的重要行业，房价上涨过快会使国民经济的发展受到抑制，降低民众的生活水平。然而与此同时，也不乏学术界和房地产业界人士宣称当前我国住房价格并没有偏高，没有泡沫，甚至认为从现在起到未来若干年我国房价依然能够持续上涨态势。本文的核心问题即是:当前城市房地产价格是否存在泡沫？ 泡沫化程度是否严重？采用何种方法测算房地产市场泡沫?

准确度量城市住房市场的泡沫水平，已不仅是一个重大的经济问题，而且是一个重大的社会问题。本文拟通过多种测量房地产泡沫的方法综合比较，找出一种贴近我国国情的测量房地产泡沫的方法，并以江西省的实际数据为例结合中部其他六省的具体情况进行详细的分析。

一、江西房地产现状及其价格泡沫测度

(一)现状

江西省为传统的农业省份，其经济发展在我国处于中等偏下水平。2013 年人均收入首次突破2 万元，达到21873 元。但是江西省的平均房价水平位居全国平均水平之上，以省会南昌为例:南昌市2013 年12 月的房地产均价9216 元/平方米，高出武汉、长沙、合肥等城市，位列全国城市的20 位左右。但与上海、北京、深圳等一线城市相比，南昌市的房地产价格还是不及一线城市的50%。所以不能单纯从价格上判断是否存在泡沫现象。

房地产业由于其自身依附于土地的不可再生性、不可异地流转性，通常认定房地产具有较强的地域性，一个地域范围内的房地产价格基本不受该地域范围外的其他房地产价格的影响[1]，所以分析江西省房地产是否存在泡沫应该更加注重江西省本身的现状研究。传统意义上分析房地产价格，会使用的方法集中于住房收入比、租售比、住房购置动机、空置率、房地产贷款占比等指标[2]。本文拟采用江西省数据逐条分析上述指标测量房地产泡沫的有效性及其局限性，进而分析江西省房地产是否存在泡沫。

(二)测量江西房地产泡沫的指标评述

1.租售比。租售比是国外评估房地产市场的重要指标，近年来也开始被我国的众多学者用来分析房地产市场。按照国外的一般定义，租售比为:

所以，我国学者认为确定房地产合理租售比的方法通常分为两类:(1)按照租金收益率，得出房地产的合理租售比。按照市场规律，房屋的年租金收益率应该高于市场贷款利率的2 至3 个百分点，按照央行贷款基准利率6.55%计算，合理的房地产年收益率应该在年均8.55%至9.55%之间，对应的房地产租售比应该为:125(对应9.55%)至140(对应8.55%)之间。(2)按照房地产的真实使用周期确定租售比。相对于产权使用周期，利用房地产的真实使用周期更能够反映房地产租售比的现实情况。虽然我国规定房屋产权为70 年，但是大部分房地产的拥有者都不会在一套房子里居住70 年。所以按照我国房地产的真实使用周期28 至35 年计算，房地产的合理租售比应该在336 至420 之间。

以江西省为例，2013 年房地产销售均价为5203.86元/平方米，全省租房均价为10.3 元/平方米·月。按照100 平方米的标准住房面积计算，江西省的房屋租售比为505.14。按照租金收益率确定的合理租售比，江西省的泡沫率高达260%至300%之间。按照房地产使用周期确定的合理租售比，江西省房地产泡沫率为20%至50%之间。从两种方法的测量的巨大差异可以得出由于租售比自身的定义存在差异，所以其计算结果通常很难使人信服。

不过即使依照两种测量房地产租售比相差很大的方法，其均得出江西省房地产市场确实存在泡沫。但是由于我国传统文化的影响，源自于西方的房地产泡沫测量方法并没有加入对于中西方家庭文化差异的分析:我国居民对于房屋住宅有着超过普通商品的购买热情，住宅对于中国人而言就是家的代名词，所以我国大部分居民不会采取类似于部分西方家庭的长期租房模式，而是会尽可能地凑齐房地产首付，再每月按揭。此种差异就会使得我国居民对于房地产的购买需求高于西方国家，而租房需求低于西方国家，直接结果就会使得我国的住房租售比高于西方。所以依照租售比的方法测量房地产泡沫虽然有其测量准确且直观的优点，但是不能很客观地反映我国房地产泡沫的真实情况。

2.住房购置动机。在测量房地产泡沫时，我国学者提出一种测量房地产泡沫的新思路，即通过购置房地产的动机测量房地产市场泡沫。通过投机性住房比例与投机性、自主性住房之和的比值得出房地产泡沫水平[4]。

其中P 为房地产投机比例，∂1代表的是投机性房地产，其中包括用于租赁的住房、发生产权变更超过一年未装修入住的住房以及年入住时间少于3个月的住房。∂2代表的是用于拥有产权居住且年均入住时间超过3个月的住房。本文认为此种方法测量的房地产泡沫从理论上比较适合我国国情。据学者羊慧明披露，2009年以来，京、沪等热点城市投资性购房比例占30%至40%左右[5]。

若用住房购置动机分析江西省房地产泡沫率，以省会南昌市为例，据搜房网数据，截止2013 年12 月底南昌市已办证住宅房地产总套数为75.58 万套，入网签约租赁房屋总套数为8.56 万套，占比11.32%。对于发生产权变更超过一年未装修入住的住房、年入住时间少于3个月的住房并无现成数据，所以本文拟采用家庭年用电量度数测量一套住房是否为投资性房地产，据江西省统计局公布2013 年江西省家庭年均用电量为1098.63度。所以按照三个月计算，本文认为年均用电量小于300度的住宅即为尚无人长期居住的投资性房地产。数据显示，居民家庭年用电量在300 度以下的比例为8.54%。所以按照住房动机的方法测量，江西省房地产泡沫为19.86%。

住房购置动机的优势在于其理论可行性强，本文认为其作为一种测量房地产泡沫的方法有其理论依据，但其也存在着实际操作中的局限。同上文提到的租售比不同，住房购置动机的问题在于很难获得准确的数据，一方面，由于租赁住房的数量每天都在变化，所以很难准确计算测量。另一方面，本文利用居民用电量测量其是否为投资性房地产也是因为没有该问题的实际数据的替代办法，所以该方法的计算结果可能存在较大误差。

3.空置率。空置率顾名思义其本意是通过所测定的区域内房地产空置面积占比来判定该区域内是否存在房地产泡沫。按照我国住建部的规定，空置率在14%以上属于出现房地产泡沫;也有学者根据我国国情，认为30%以上的中度空置率才算出现房地产泡沫[6]。对于空置率的测量，本文通过查阅相关文献总结出学术界对于空置率的测量大致基于如下两种思路，如公式3 所示:

第一种思路认为，房地产空置率的比较对象只限定于VB，即当年房地产可售面积;第二种思路认为，在VB的基础上还应该包括近三年房地产的可售面积，并计算其总和;由于测量数据收集所限，本文拟采用南昌市为例代表江西省水平，如表1 所示。按照思路1 测量南昌市2011 年至2013 年的房地产空置率，可以得出南昌市房地产空置率在2012 年至2013 年处在15%至25%之间波动，高出我国住建部设置的空置率14%的警戒线，但是南昌市的房地产空置率也并未到达30%以上的中度空置的水平。综合比较，在思路1 的测量下南昌市的房地产基本属于温性泡沫的范围。

表1 2011—2013年南昌市商品房空置率

如果将近三年的房地产可售面积全部纳入测量，有学者预测按照思路2 测量的江西省房地产空置率，其结果大约在1%至3%之间。由于我国的人口基数庞大，所以导致原有住房的基数明显大于西方国家，所以第二种测量的结果明显偏小，并不适用于我国国情。

对于空置率测量房地产泡沫，学术界对其普遍存在质疑的根本性原因在于:空置率是否与房地产泡沫具有正相关性。在房地产市场出现非理性繁荣的时期，通常市场上会出现房地产购买浪潮，其结果会使房地产空置率下降[7]。而另一方面当房地产市场泡沫破裂，房地产出现市场无人问津的状况，其空置率反而会很高。

国内部分媒体在报道空置率时，时常采用计算楼盘的亮灯数判定房地产的空置率。其结果是我国部分省市的房地产空置率在60%至80%之间，按照此种计算方法，有学者估计江西省的空置率在40%以上。本文认为，此种预估办法很难确定区域内房地产市场的真实空置率。原因在于房地产并不是类似于服装、日化、电子产品等单独存在的商品，其居住率与周边的配套设施密切相关。单从教育问题考虑，很多家庭在购置新城区新房的同时会保留老城区的旧房，其目的并不是为投资而是为单纯的教育目的，所以很多新城区的楼盘会出现周一至周五冷清而周末热闹的现象。根据计算亮灯率的做法是统计一周或一月的平均亮灯率再估计其空置率，所以此种测量必定使空置率上升导致准确性降低。

4.房地产贷款占比。房地产贷款占比是银行业以及房地产从业人员评估房地产泡沫的方法，其评估方法是利用金融业房地产贷款的总额与商业贷款总额相比，业界认为其比值超过16%即表示存在房地产泡沫。2008年至2013 年江西省累积发放住房贷款566.20 亿元，贷款余额332.26 亿元。而同期个人贷款及信用卡贷款总额超过6000 亿元。所以按照房地产贷款占比的算法得出江西省住房贷款总额只占个人贷款总额的9.43%，也就是不存在泡沫而且还存在房地产市场发展不足的现象。所以此种算法明显偏离实情，实际测量意义不大。

二、住房收入比测量房地产泡沫的优势

相对于租售比、住房购置动机、空置率以及房地产贷款占比，住房收入比可以比较客观地测量我国房地产现状，也比较符合我国国情。相对于其他四种测量房地产泡沫的方法，住房收入比的优势在于:(1)数据收集便利，对于研究房地产泡沫问题，数据收集显得非常重要，因为房地产市场的购买基数非常大，可以认为是我国大部分居民进行的最大金额交易[8]。所以数据收集的便利性可以保证研究房地产泡沫的准确性和及时性。(2)概念通俗易懂，相对于其他四种测量房地产泡沫的方法，住房收入比可以使非专业的普通民众一样了解房地产泡沫的现状，有利于指导其进行更加合理的置业选择。另外，住房收入比在我国研究制定房地产政策时也被各级政府作为参考房地产现状的主要测量指标，所以采用住房收入比可以使房地产泡沫问题的研究与最新政策结合。(3)分析全局性，住房收入比的最大优点在于其分析房地产泡沫问题的全局性(房地产泡沫的表象因素是前文四种分析方法所提到的:租售比、投机比例、空置率、住房贷款率等因素)。

本文认为，决定房地产泡沫的本质原因应该是衡量房地产价格影响居民生活水平的高低，是一个相对概念。据世界银行网站发布的2013 年全球房地产泡沫排行，瑞士的房价远高于我国，但是其房地产泡沫比值却小于我国;尼日利亚的房价水平低于我国，但是其房地产泡沫严重。所以，衡量区域内房地产泡沫的程度应该综合其影响居民生活水平的程度。而通过住房收入比就可以分析我国居民每年乃至每月在住房上的花费所占其总收入的比例，进而可以分析出其影响居民生活水平的比例从而判定区域房地产泡沫的程度。

三、基于住房收入比的江西房地产泡沫

在利用住房收入比实证分析江西省房地产泡沫之前，首先应该设定江西省房地产市场的合理价格区间。现行的房地产市场购买方式，除了少数的全款购房外绝大部分都是贷款买房，而我国贷款方式分为等额本息与等额本金的做法，由于两种方法的偿付重点不同，前者的重点在于付息:总额偏大;后者的重点在于近期的资金压力偏大。所以权衡之下，绝大部分的家庭都会采用等额本息法。

等额本息购房模型如公式4:

其中R 为所购置房屋的总价，K 为首付款的比例系数，Q 为等额本息贷款下第一个月的按揭月供。n 为所还款的时间周期，i 为商业银行贷款利率。由于我国居民收入水平有限，所以在首月进行贷款之后再除去必要消费，所剩余的部分可以忽略。

所以公式5 表示的就是第一个月的还款额Q 的确定:

其中M 表示家庭每月的总收入，d 表示月供所占收入的比例，C 表示平均消费倾向。

据我国学者窦尔翔评估结果，我国居民的平均边际消费倾向逐年降低至0.60 左右的水平[9]。而我国的住房首付比例最低为30%，在实际支付时通常以30%和40%为主，而贷款期限则以10 年、20 年、30 年为主。江西省自2012 年底商业银行就基本取消了按揭贷款优惠，所以按照央行6.55%的5 年期以上贷款利率，表2为首付30%和40%的住房收入比合理上限:

表2 住房收入比合理区间(单位:月)

如表2 所示，在首付比例K=30%的情况下，贷款10 年期、20 年期、30 年期的住房收入比为52.620、80.016、94.920;在首付比例K=40%的情况下贷款10年期、20 年期、30 年期的住房收入比为61.392、93.348、110.736。综上所述，江西省的住房收入比的合理区间应该在70 个月至90 个月之间，住房收入比上线设置不应超过90.00。以学术界普遍观点超过临界值的10%属于轻度泡沫，超过40%属于中度泡沫，超过70%属于重度泡沫[10]。

本文拟通过对江西省11地市的整体住房收入比进行纵向评估以及对中部6省进行横向比较，确定江西省的房地产泡沫水平。本文计算住房收入比的公式如下，假定家庭平均住房为100平方米。住房收入比如公式8所示:

其中ρ 表示住房收入比，H 表示该城市平均房价，M表示该城市家庭平均月收入。

由于各地市的人均住房面积数据收集误差较大，所以本文拟采用全省家庭平均住宅面积94.47 平方米作为参考。本文经过数据查阅，发现江西省现行各地市的房地产楼盘主要户型为大两房以及小三房，相较于早前年份的出售户型面积有所增加，所以本文选取100 平方米作为现行家庭平均购房的参照指标。

表3 中部6 省及江西11地市住房、月收入均价

据表4 所示的江西省住房收入比，可以总结出江西省房地产市场在2011 年至2013 年发展迅猛。但是由于江西省房地产发展基数较低，与其他中部省份相比，房价泡沫水平在2011 年之前处于合理水平，使得江西省住房收入比在2011 年处于82.63 的可控水平，但是从2012 年开始江西省房地产市场出现快速上扬的态势，南昌市、新余市、九江市都出现了房价上涨20%的现象，使得江西省房地产总体水平在2012 年已经突破了90.00的房地产泡沫临界点，南昌市长期处于房地产泡沫的状态中，在2013 年更是出现了140.96 的住房收入比，趋近于重度房地产泡沫级别，导致全省的住房收入比在2013年也达到了100.35 的中度泡沫程度。通过住房收入比测算江西省11 地市以及中部6 省的住房收入比，可以得出江西省房地产市场无论从纵向、横向比较，总体都已经处于中度泡沫的水平，南昌市由于房地产投机行为的存在，泡沫程度高于其他设区市处于重度泡沫，亟待政策调整，合理挤出房地产泡沫。

表4 中部6 省及江西11 地市2011-2013年住房收入比

四、结论与政策建议

江西省房地产市场已经处于泡沫状态，并且呈现出愈加强烈的市场泡沫信号。房地产泡沫的出现通常伴随着一个地区经济的快速增长，在经济快速增长的同时会出现通货膨胀的现象，所以解决江西省房地产泡沫也必须考虑其中由经济发展导致的通货膨胀，应该从合理的角度温和挤出泡沫。综上所述本文建议如下:

(一)落实更好的保障房建设

三中全会之前中央明确指出在未来10 年中国要新建3600 万套保障房。江西省也在保障房建设上加大力度，仅2013 年开工建设保障性住房和棚户区改造房32.24 万套，基本建成22 万套，应该说其力度不可谓不大。但是保障房在建设的过程中应该从注重数量向注重质量转变，加快保障房周边配套设施的建设，尤其是有质量的中小学建设。另外应该提高中小户型的建设比例，而不是单纯以住房面积的增加作为居民住房条件的改善。

(二)提高房地产业准入门槛

江西省房地产资金来源于贷款的比例近年来有增加的趋势，南昌市2013 年的房地产建设资金中的贷款比重为53.13%，明显高于同等发展水平的长沙、武汉、合肥等地。贷款比重偏高会使得房地产行业的资金成本加大，进而推动房价的上涨，使房地产业出现泡沫。所以提高房地产业准入门槛，进一步提高房地产商的自有资金比例，可以有效地挤出江西房地产泡沫。

(三)合理利用税收调节房地产市场

三中全会前后开征房产税的政策呼声时有耳闻。利用税收调控房价，缩小贫富差距在很多发达国家都很普遍。江西省有关部门也应该着手制定相应的房产税细则调控房地产市场。上海、重庆已经作为试点城市开始讨论房产税征收办法，最新办法起征点是人均住宅80 平米以上的家庭要按照超出标准每年缴纳1%至3%的房产税。人均80 平米的标准远超出一般家庭，所以只有富人阶层和炒房客才能成为征收对象。以江西省2013 年房地产均价5203.86 元/平方米为例，拥有300 平方米的三口之家每年的房产税缴款额就为3000 元至9000元。未来一旦开征房产税，必定可以抑制投机因素，使房地产市场回归正常。

(四)降低首套房按揭贷款利率，提高二套房按揭贷款利率

由于我国房地产市场的主要购置资金来源于银行贷款，所以有效地利用住房贷款利率就能够合理地抑制房地产市场的投机行为，例如目前部分地区采用的二套房基准利率上浮20%的做法，就可以在满足刚需家庭的住房需求的同时有效打击投机炒房行为。政府应该加快与各大银行的合作，加快制定按照已有住房套数对应的购房利率，降低江西省房地产市场泡沫。

(五)增加住宅用地、加快普通住宅建设

在江西房地产市场发展出现泡沫的情况下，增加供给就显得更加重要。但土地资源又由于其不可再生性，供给总量的增加不可能随市场供求关系的变化而大幅度波动。但是在保证施工质量的前提下，合理加快房地产建设速度是可行的。由于房地产市场具有其特殊性，所以均价总体上是随着时间而逐步上涨，对于开发商而言拖慢工期就意味着更大的利润。所以在未来的几年内加大对已供住宅用地清理力度、摸清底数，加强分类督导，加快开发项目报建审批速度，促开工、促建设，尽快形成有效供给是政府部门挤出江西省房地产泡沫应该着力监督执行的政策。

[1]吕江林.我国城市住房市场泡沫水平的度量[J].经济研究，2010，(6).

[2]张富田.利益博弈与房地产泡沫问题研究[J].经济体制改革，2011，(2).

[3]王永钦.异质交易者、房地产泡沫与房地产政策[J].世界经济，2011，(11).

[4]王秋石.房地产市场健康发展的评价标准及内涵[J].江西社会科学，2013，(5).

[5]赵胜民.金融信贷是否中国房地产、股票价格泡沫和波动的原因——基于有向无环图的分析[J].金融研究，2011，(12).

[6]刘灿.小产权房的出路何在——基于产权经济学的分析视角[J].当代财经，2013，(2).

[7]刘嘉毅.房价上涨会拉大城乡收入差距吗？——基于中国经济转型特征下的经验研究[J].当代财经，2013，(2).

[8]唐明.中国房地产税改革中的“央地”博弈与突围之道[J].中南财经政法大学学报，2013，(3).

[9]窦尔翔.中国房地产价格泡沫形成因素分析[J].中国社会科学，2010，(1).

[10]刘旦.“热钱”流入对房地产调控的影响[J].中国国情国力，2011，(2).