房地产发展与地区产业结构调整分析

■刘斌斌 黄吉辉

一、引言与文献评述

自国务院2003 年颁发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》并明确提出房地产是国民经济的支柱产业以来，全国各地房地产价格急剧上涨，“天价地王”频现。根据《中国房地产统计年鉴》资料统计，我国商品房均价2004 年为3225 元/平方米，2006 年上升至4299元/平方米，2010 年的均价达到7273 元/平方米。住房价格的迅猛上涨和“地王”的频现引发了国内外学者对我国房地产价格泡沫的存在性及其经济后果的大量研究。

在研究我国房地产价格泡沫的存在性及度量方面，况伟才[1]以1996—2006年我国31个省份数据为样本，研究发现我国东部地区存在较为严重的住房泡沫、中西部地区没有明显的住房泡沫。吕江林[2]在考察以往房产泡沫的度量指标在中国的适用性基础上，提出了新的测量房产泡沫指标，并进一步认为我国住房市场存在泡沫，部分城市泡沫较大且蕴含着巨大金融风险。柳德荣[3]基于2009 年数据对比分析了北京、上海、深圳三地住房价格情况，研究发现这些城市均存在房产泡沫。Sangeeta et al.[4]、Eisfeldt and Rampini[5]及Miao and Wang[6]等则对房地产价格泡沫所导致的经济后果进行了深入研究。虽然诸多学者对房地产行业价格泡沫的现状、度量及其经济后果进行了广泛而深入的探讨，迄今尚未发现有对房地产行业的发展将会如何影响资源配置和产业结构调整优化进行研究的相关文献。

合理的产业结构是经济稳定增长的重要保证，也是实现经济增长转型的重要基础，加快产业结构调整步伐、积极推动产业结构转型升级已成为现阶段我国各级政府主要宏观产业发展目标。Cherry et al.指出优化产业结构、加速产业结构调整升级是欠发达国家加快经济发展的有效途径;陈以威[7]也指出我国产业结构是经济增长不可忽视的重要因素。虽然诸如严武和刘斌斌[8]、严武[9]等均对我国产业结构现状、金融发展对产业结构优化调整等方面进行了分析，但近些年来房地产行业的蓬勃发展能否有助于我国产业结构的优化调整呢?本文旨在研究我国房地产行业发展对产业结构优化调整的具体影响。考虑到我国东、中、西部地区在房地产行业发展水平、金融市场发达程度及产业结构现状等方面均存在巨大差异，本文拟从地区差异角度出发对其进行研究。

二、房地产行业发展对产业结构合理化影响分析

产业结构调整包括产业结构合理化与高级化两个方面。合理的产业结构指各次产业间相互协调，有较强产业结构转换能力及良好的适应性，能及时适应市场需求结构的变化，并能带来最佳效益。产业结构的合理化进程表现为各次产业之间的数量比例、经济技术及其相互作用趋于协调平衡的过程。合理的产业结构既能有效促进各产业之间平稳协调发展，又能进一步积极促进经济增长模式的转变。为了确保我国经济能继续维持长期、快速、稳定增长，必须及时调整现有产业结构现状和经济增长模式，使之不断趋于合理性水平。

产业结构合理化是指为提高经济效益，在一定经济发展基础上，对起初不合理的产业结构进行调整优化，逐步实现生产要素的合理配置，并使各次产业能更好地协调发展的过程。通常采用Theil and Henri(1967)提出的泰尔指数(又称泰尔熵)来衡量，记为TL:

其中，Y 表示产值，L 表示劳动就业人数，n 表示产业部门数量;Y/L 表示社会总体生产力水平;Yi/Li表示各次产业生产力水平。均衡理想状态时TL=0，否则就是偏离了均衡状态。TL 值越小说明产业结构越合理，反之则说明产业结构合理化程度越低。均衡的产业结构架构要求各次产业按照自身的生产力水平相应地配置资本、劳动及生产技术等社会资源。

众所周知，近些年全国各地房地产行业的快速发展导致其资产的市场价值急剧上扬。由于我国长期以来都是以银行作为实现资源配置的主要手段，加上各大银行在提供贷款时均以资产抵押为前提，房地产行业资产市场价值的上涨必然导致信贷资金的重新配置而影响到各次产业所能获得的信贷资源，进而影响到我国产业结构的合理化进程。房地产行业的飞速发展首先会使得资金在短期内向房地产行业集聚，随着房地产行业资产市场价值的进一步上涨，在以资产抵押为前提的信贷融资约束条件下，银行信贷资金更多地被投放到房地产行业，这一结果必然导致资源配置的扭曲。由于资金配置处于资源配置的核心地位，资金的流动必然带动劳动、技术等其他生产要素的重新配置，影响到各次产业的劳动生产率水平，进而影响到产业结构合理化程度。毫无疑问，资金流动性程度的高低取决于金融市场发达水平，发达的金融市场是资金、劳动及技术等生产要素实现自由流动的重要保证。由于我国东、中、西部地区房地产行业发展水平存在巨大差异，加上各地区金融市场发展水平及产业结构现状差异，使得各地区房地产行业的发展对该地区产业结构合理化调整的影响程度有所不同。此外，房地产行业发展影响产业结构优化升级的方式与大小还会受到地区产业结构现状制约。由于历史的原因，我国经济发展水平和产业结构合理化程度均呈现由东向西梯形化衰退格局，例如，2012 年西部的陕西和贵州等省的泰尔指数高达0.49 和0.60，安徽、湖南等中部省份的泰尔指数分别为0.51 和0.39，而上海和北京的泰尔指数分别仅为0.02 和0.03，明显低于中西部地区水平。根据泰尔指数的定义可知，我国东部地区的产业结构合理化程度明显高于中、西部地区水平。

为了检验房地产行业发展对各地区产业结构合理化程度(或泰尔指数)的具体影响，本文以2008—2013年我国省级数据为样本对其进行分析。数据来自各省统计年鉴和统计年报，部分数据经手工处理而得，此后不再赘述。考虑到我国东、中、西部地区产业结构的自身差异，首先按照国家统计局地区划分标准将我国31 个省、直辖市和自治区分为东、中、西部三个地区，①然后再基于如下模型并运用面板数据模型进行实证检验:

其中，TL 代表泰尔指数，根据(1)式计算而得;FDC为房地产行业所占GDP 比例;ε 为随机误差项;i 代表省份;t 为时间。弹性系数η＞0 说明房地产行业的发展不利于产业结构的合理化，η ＜0 则说明房地产行业的发展有助于产业结构合理化程度的提高。

采用面板工具分析数据时，首先要对模型形式设定及其固定与随机效应进行检验。对我国东、中、西部地区面板数据模型(2)的设定检验结果如表1 所示。

表1 各地区房地产价格泡沫影响产业结构泰尔指数模型(2)形式设定检验结果表

表1 的模型形式设定检验结果表明，在对我国东、中、西部地区的房地产行业发展如何影响产业结构合理化调整进行面板数据分析时，均应采用固定参数模型。Hausman 检验结果表明，东部地区在5%的临界水平下拒绝随机效应模型，而中部和西部地区则应采用随机效应模型进行分析。在充分考虑异方差等因素影响后，得到实证分析结果如表2 所示。

三、结论与政策建议

根据表2 的实证分析结果可知，当以2008—2013 年我国省级数据为样本，采用面板数据模型独立分析我国东、中、西部地区房地产行业发展对产业结构合理化程度变化影响时发现:

表2 各地区房地产价格泡沫影响产业结构调整优化实证分析结果表

首先，房地产行业的快速发展不利于东部地区产业结构合理化调整。从表2 的实证分析结果可知，东部地区Ln(FDCit/FDCit-1) 的估计系数在5%的临界水平下显著为正，说明对于东部地区而言，随着房地产占GDP 比例的上升，产业结构合理化指标泰尔指数的值越大，也就是说产业结构会趋于更加不合理的状态。究其原因，由于东部地区的产业结构本身比较合理，房地产行业的快速发展打破了原本较为合理的资源配置格局，使得大量资金流向房地产行业而减少了对其他行业资金的投入。例如北京、上海等地多处“地王”的出现，虽然促进了这些地区房地产行业发展，但却对其他行业的发展造成了巨大的影响，从而不利于产业结构合理性整体水平的提升。

其次，中部地区房地产行业发展有利于其产业结构合理化程度的改善。表2 中的实证结果显示，中部地区Ln(FDCit/FDCit-1) 的估计系数在5%的临界水平下显著为负，说明对于中部地区而言，随着房地产占GDP 比例的上升，产业结构合理化指标泰尔指数的值越小，也就是说产业结构会趋于更加合理的状态。一方面，中部地区经济基础较弱、资金供给不足等缺陷严重阻碍了该地区产业结构优化调整，房地产价格泡沫所导致的资金“挤入效应”有助于弥补该地区资金的不足，从而有助于该地区生产潜能的释放和产业结构的合理化调整，使得房地产行业产值所占GDP 比例的提高有助于泰尔指数的下降。另一方面，由于中部地区产业结构合理化程度较低，而具有较高生产率水平的房地产行业的发展不仅可以带动企业行业生产率的提高，而且还会带动上下游一系列行业的发展，从而间接有助于该地区资源配置的优化和产业结构合理化程度的提高。

最后，西部地区房地产行业的发展不会对产业结构调整产生明显影响。根据表2 中的实证分析结果可知，中部地区Ln(FDCit/FDCit-1) 的估计系数不显著，说明西部地区房地产行业产值所占GDP 比例的提高不能显著改变该地区泰尔指数值和产业结构合理化程度高低。众所周知，西部地区房地产行业并不算发达。由于该地区经济基础较弱，产业结构非常不合理，有限的房地产行业资金的进入仍难以有效改善该地区产业结构不合理局面。

为了确保我国经济稳定增长，尽量减少因不合理的产业结构所导致的负面影响，鉴于本文所得研究结论，提出以下几点政策建议:

第一，有效遏制东部地区房地产行业的进一步扩张。上述分析结果不仅说明近些年来东部地区房地产行业的发展不利于该地区产业结构的合理化调整，吕江林等[2]的研究也表明北京、上海、深圳等东部地区的房地产行业存在较大泡沫。根据Eisfeldt and Rampini 和Sangeeta et al.等的研究结果可知，一旦房地产价格泡沫破灭，将会导致严重的资源错配现象并伴随生产力的急剧下降。鉴于上述分析结论，应有效遏制东部地区房地产行业的进一步扩张，尽量避免因房地产价格泡沫的进一步扩大所带来的负面影响。

第二，正确认识房地产价格泡沫，充分发挥房地产行业发展对中部地区产业结构调整的积极作用。正如Miao and Wang[6]所指出，并不是所有的资产价格泡沫都是有害的。当价格泡沫发生在具有正外部性的生产行业时，它不仅不会破坏经济的发展，反而会有利于企业缓解融资约束、提高投资效率，进而改善资源配置效率和产业结构合理化程度。表2 中的实证分析结果说明，中部地区房地产行业产值所占GDP 比例的提高能有效降低该地区泰尔指数，所以应充分发挥房地产行业发展对中部地区产业结构调整的积极作用。

第三，完善和强化对房地产行业发展的宏观调控与管理。由于我国经济发展水平和产业结构合理化程度高低呈现明显的由东向西梯形衰退格局，使得房地产行业发展对我国东、中、西部地区产业结构合理化调整进程产生显著差异性影响，所以各级政府应因地制宜地制定相应政策措施，以便更高效地实现对各地区房地产行业发展的宏观调控与管理。

注释:

①东部地区包括北京、上海、广东、浙江、江苏、山东、天津、福建、河北、辽宁、海南和广西;中部地区包括山西、吉林、安徽、江西、河南、湖北、湖南、黑龙江和内蒙古;西部地区包括四川、贵州、云南、西藏、宁夏、陕西、青海、新疆、甘肃和重庆。

[1]况伟才.中国住房市场存在泡沫吗?[J].世界经济，2008，(12).

[2]吕江林.我国城市住房市场泡沫水平的度量[J].经济研究，2010，(6).

[3]柳德荣.京沪深住房市场泡沫比较研究——基于长期投资的视角[J].管理世界，2010，(9).

[4]Sangeeta P.，Carlso U.Financial Frictions and Total Factor Productivity:Accounting for the Real Effects of Financial Crisis.Review of Economic Dynamics，2012，15(3).

[5]Eisfeldt A.，Rampini A..Capital Reallocation and Liquidity.Journal of Monetary Economics，2006，53(3).

[6]Miao J.，Wang P..Bubbles and Total Factor Productivity.The American Economic Review，2012，102(3).

[7]陈以威.我国产业结构变动与经济增长关系的实证分析[J].对外经贸，2012，(4).

[8]严武，刘斌斌.中小板上市企业股票融资的地区差异与产业结构升级研究[J].财贸经济，2012，(10).

[9]严武，李佳，刘斌斌.定向增发、控股权性质与产业升级效应分析[J].当代财经，2014，(5).