“分权度假”购房模式的法律问题研究

研究成果：本文系河北经贸大学研究生院科研立项成果。

【文章摘要】

随着2013年国务院关于《全民休闲度假旅游纲要》的出台与催化，致力于旅游房产开发的分权度假购房模式在全国范围内兴起。典型代表如美尔地产，已由分时度假模式转型为分权度假模式，消费者享有房产保障，这迅速吸引了国内广大的旅游爱好者。本文通过对“分权度假”购房模式的概念及现状进行分析，对分权度假合同进行理论剖析，从而对消费者所有权利益的保护问题进行分析与探讨，以期为我国的度假房屋提供一些理论上的支持。

【关键词】

分权度假；消费者利益；所有权保护

1 分权度假购房模式的现状及其法律界定

1.1分权度假购房模式的定义

所谓分权度假购房模式指的是开发商把度假地的一间客房的产权分成10份产权卖给不同的消费者（客户、买受人或业主均可，下同），允诺消费者可以每年到度假地享受28天的免费入住。分权度假购房模式是我国旅游房地产业出现的新型模式，是在分时度假模式基础上的创新。

1.2分权度假购房模式的特征

分权度假购房模式的特征有：

第一，分权度假的消费者在与开发商签订购买分权度假房屋合同后，经办理转移手续等即可获取房屋的所有权证书。

第二，分权度假模式下的房屋可以继承，可以转让，并可以通过一定的方式实现退出，在分权度假计划终止后还可以享受度假设施剩余价值的支配权等。

第三，分权度假模式下，旅游住所的开发、销售、经营等集中于一家公司，有专业的客服体系。

第四，使用方式灵活多样，旅游者可以在全年28天一次性居住，也可以拆分使用这28天，并可以根据自己的需要通过服务公司对时间进行交换使用等。

1.3分权度假购房模式的现状

目前，我国旅游地产业普遍存在的是诸如分时度假酒店，如我国海南、上海、北京等地开发的分时度假产品。虽然给酒店或者开发商带来了可观的经济利益，也在一定程度上促进了房地产业的发展，但是由于我国市场、相关法制等方面的缺陷与漏洞、开方商等的错误宣传，其在国内的负面影响也随之暴露，各地相继出现了消费者权益受损等现象，人们对分时度假模式产生了一系列的质疑。

随着2013年国务院关于《全民休闲度假旅游纲要》的出台与催化，致力于旅游房产开发的分权度假购房模式在全国范围内兴起。典型代表如美加地产、美尔地产等已由分时度假模式转型为分权度假模式，消费者（客户或业主）享有房产保障，这迅速吸引了国内广大的旅游爱好者。美尔分权度假模式更是将分权度假模式具体化：以十分之一的房屋产权进行销售并委托其公司管理，管理服务时间为40年，在前五年时间段内，客户每年至少14天在确认的酒店中居住，其他时间可以换住，从第六年始可在美尔地产公司管理及合作的酒店进行换住等。分权度假购房模式旨在实现中国特色旅居梦想，给消费者提供养生、健康服务等。

国内现有的分权度假产品模式简单来说就是几万元的投资，享受漫游全球的旅居生活，拥有一份十分之一的40年或70年可流通升值的房屋产权。问题就在于消费者对分权度假房屋享有所有权，但是相关合同确实限制产权期限是40年等。分权度假旅游模式在国内还处于不成熟阶段，相关法律法规不完善，面临着各个方面的考验。

1.4分权度假购房模式的法律性质

对于分权度假购房模式的法律性质，笔者粗浅地认为分权度假模式下房屋所有权的法律性质为“期限所有权”，[王利明教授称之为“所有权的期限化”。王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社，2002年第7页。]系特殊所有权形式。理由如下所述：

第一，从主体来看，消费者通过与经营者签订合同，即可获得在合同期限内排他性地享有特定房屋的权利，并享有生前出租、转让、赠与，死后可以由他人继承的权利。

第二，从客体的角度来看，消费者购买的分权度假房屋一般是由许多买主或长期或短期地居住使用，且该房屋具备了有用性、独立性、特定性的特征。

第三，从内容的角度来讲，购买者对分权度假房屋不仅拥有所有权，而且还可以和其它旅游度假地的房屋住宿权益进行相关的交换，购买者还可以通过对房屋进行转让、出租等方式进行收益，体现了其支配权的特征。

第四，从享有的时间来看，消费者对分权度假房屋享有的权益因其所计划的时间而受限制，即消费者只享有全年28天的房屋所有权。也就是说，此所有权具备了时间上的限制性，即为期限所有权。

第五，从享有的权利来看，购买者虽然在其合同期限内对分权度假的房屋享有完整意义上的占有权、使用权、收益权，但购买者的处分权受到了一定的限制。具体来讲，购买者只是享有对其所购房屋的法律上的处分权，并不拥有事实上的处分权，比如改建、扩建房屋的权利。

2 分权度假合同

2.1分权度假合同的定义

分权度假合同是指，消费者以支付一定数额的金钱为前提，在一年28天使用一处或多处不动产的权利及其他相关设施的权利，并拥有旅游住所十分之一产权的合同。

2.2分权度假合同的法律性质

分权度假合同的法律性质有：第一，分权度假合同是一种无名合同。我国合同法中明文规定的15种合同并不包括分权度假合同。第二，分权度假合同是一种要式合同。分权度假合同的标的是不动产，须以一定的书面形式且必须经过登记（十分之一的产权凭证）认可，合同才能更好地保障当事人权益。第三，分权度假合同是一种格式合同。第四，分权度假合同是有偿的双务合同。

2.3分权度假合同的法律效力

分权度假合同的法律效力指的是分权度假合同生效后所具有的法律上的约束力。这主要是通过分权度假合同的当事人各方所享有的权益及其所负的义务来体现，具体来说：endprint

2.3.1经营者的权利与义务

分权度假合同系格式合同，合同当事人之间存在严重的信息不对称的现象，笔者建议经营者应当承担起两方面的义务：信息告知义务和信息保证义务。

信息告知义务指的是经营者应在做分权度假产品销售时以书面形式向消费者告知以下信息：相关度假设施的背景信息；消费者应付价款和其他相应的附加费用；度假设施的转让方式和交换方式等。

信息保证义务即是指合同中约定的经营者对消费者的保证义务和虽无明确约定，经营者亦应保证的义务。

经营者的权利主要是收取合同价款、相关度假设施使用费及修理费等。

2.3.2消费者的权利与义务

消费者的主要权利是依据合同享有每年免费28天入住的权利，时间上这28天可以拆分使用也可以合并使用，还可以通过交换系统实现在全国甚至国际旅游免费入住度假客房的权利，并拥有度假客房十分之一的产权。

消费者的义务有支付合同价金的义务，一般情形下，合同一旦签订，即应履行支付价款的义务。消费者负有自觉维护公共秩序、善良邻人义务和不滥用自己权利的义务。

3 分权度假模式下消费者权益保护问题

3.1消费者房屋所有权问题

分权度假模式下的消费者房屋所有权保护问题是该模式下消费者权益保护的核心问题，是分权度假合同能否实现，消费者最终利益得以实现的保障。消费者的房屋所有权问题主要体现在房屋产权的性质、转让问题、收益归属问题。

分权度假购房模式下房屋产权从性质上来讲应属于按份共有范畴，即每一个房屋的十个所有人之间系按份共有的法律关系，每人享有房屋的十分之一产权。但是在实际操作中则存在诸多问题。如各个消费者之间对这28天使用方法，合并使用还是拆分使用，在何地使用，产权房位于何地，如何实现度假房屋的交换，交换时房屋产权如何保护等问题，由于度假行程和安排不同，所有者之间亦会有权利上的冲突，如时间上的房屋重合使用等问题。另外，分权度假模式下的房屋转让问题更加复杂，转让是否只需要消费者与交易方的协议，是否需要开发商的统一与意见，转让时受哪些程序与条件的限制等等都是要考虑的问题所在。而房屋收益归属则更加敏感，消费者是房屋的所有权人，按照物权法的相关规定，收益理应属于所有权人即消费者所有，但实践中收益的归属问题则被开发商淡化了。

3.2保护消费者房屋产权的建议

上文所述的房屋产权问题在实践中的确会出现，消费者如何防范这些现象来保障自己的房屋所有权益呢？笔者建议，对于分权度假房屋的产权，应做到清晰明了，房屋的具体位置，房屋的使用时间等需要确定下来，经营者需对各个房屋所有人的度假安排予以全面的考虑，在通过交换系统交换房屋时，房屋产权不变，变得只是房屋的使用权以确实保障每一个消费者的合法权益等。

另外，对于以上种种的法律问题，我国立法应当借鉴国外相关法律法规，如为了维护消费者的合法权益，多数国家在相关法律法规中所规定的“冷静期”制度、设定取消权和撤销权、对开发商广告资料进行规制、信息披露制度等。“冷静期”制度的设立和取消权、撤销权的设定不仅为消费者提供了一个“冷静思考”的空间，而且能保障消费者在不说明任何理由的情形下单方性的撤销已签订的合同，却不负由此产生的任何法律责任。冷却期时间一般为10天左右，取消其间一般为14天。对开发商广告资料的规制上一方面加强广告审核力度，另一方面对广告中的免责条款等内容加以具体的规范等。以上制度，我国法律可以借鉴，以期为我国市场上出现的分权度假购房模式进行规范，约束相关经营者的行为，为消费者维护合法权益提供法律支持与法理基础。

4 结语

分权度假购房模式是旅游业与房地产业共同发展所带来的必然趋势。但是鉴于我国对此缺乏相关法律法规方面的规制，理论上在此方面的研究比较匮乏，笔者呼吁我国应加强相关立法，并借鉴国外相关法律法规，引导实践中相关的分权度假购房模式的运行，维护当事人合法权益，自觉防范风险。

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[8]陈耀东，任容庆：《出摊所有权型分时度假的基本法律问题——兼论对传统不动产理论的发展》，载《北京政法职业学报》，2004年第2期.

【作者简介】

贾素飞，系河北经贸大学法学院2012级民商法硕士研究生。endprint