房贷七折真相

张翠翠

“顶多是九折或九五折，央行利率新政仅作为指导，并非强制要求”

近一个月来，孙丰雷一直在等房贷利率下调的落地细则。

9月30日，在央行下发的做好住房金融服务工作的通知中，提出了“房贷新政”，称对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，并申明“贷款购买首套普通自住房，最低首付比例为30%，利率下限为基准利率的0.7倍”的限定。

孙丰雷第一时间获知后，奔走各大银行网点以圆自己的“二套大房”梦。然而他发现在央行、银监会发布房贷新政至今已半月有余，济南金融界并未有“房贷利率下调的新则”出台，就连“已结清相应购房贷款的家庭，买二套房可执行首套房贷款政策”都不可能实现。

在工商银行泉城路支行，伊姓个贷经理泼了一盆凉水：“目前尚未接到任何通知调整房贷利率，仍坚持旧的房贷利率，首套房首付三成，利率上浮5%；二套房首付4成，利率上浮10%。”

只有建行明确表示新政即将落实，“房贷利率新标准已明确，但标准有严格的条件限制。”建行章丘支行个贷部工作人员告诉《齐鲁周刊》记者。

首套房贷款利率是否有望七折？一家商业银行的客户经理告诉记者，关于首套房的认定，银行肯定会执行，但7折房贷利率优惠不会实现，“近几年房地产市场调控从紧，加上利率市场化使商业银行资金成本上升，银行出于成本收益考虑，不太可能执行新政中7折的下限，此前已经有银行针对大客户推出9.5折利率优惠，或许未来会全部执行利率优惠，但绝不可能打七折。”

另一家商业银行的个贷经理告诉记者：“利率优惠的要求很严格，如果房贷金额少于30万，基本上没有希望，就算是30万以上，也不一定能全部按照最低下限七折执行，顶多是九折或九五折，央行利率新政仅作为指导，并非强制要求。”

孙丰雷失望地告诉记者，各大银行无一例外 “并未接到上级实施细则的通知”“就算出台利率优惠，仍会具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素区别确定，是否获批仍然需要等待银行审核。”

济南孚瑞不动产的工作人员赵明超告诉记者，“关于限贷松开和利率打折的事，我们第一时间告知客户，目前从银行内部并未获得具体新政，肯定会执行新政，但7折不大可能。”

尽管最低基准利率7折的指导价格在济南尚未出现，但全国已有多家银行下调房贷利率至基准水平。北京、深圳、浙江等地，个别银行推出9折利率，多家银行房贷利率降至9.5折。

囚徒博弈：

银行迟迟不出细则的背后

在房贷利率打不打七折的问题上，银行无疑陷入了经济学博弈论中的“囚徒的困境”中。

“此次房贷新政，央行并未强制要求，意在放利率市场化。”上海财经大学国际金融系主任奚君羊表示，“现在银行利率水平已经处在低位，银行利差小，如果执行七折优惠，意味着银行将面临‘入不敷出的亏损境地。”他进一步指出，“此次央行政策更偏向于指导性意见，释放房贷宽松信号以刺激房产市场。”

建设银行县西巷支行个贷工作人员告诉记者，“各大银行肯定对此不欢迎，但如果一家银行房贷利率下调，最后就是大家都会去下调到一致基准上，毕竟要争取信贷客户。”

据他分析，一般情况下，央行或监管机构给予总体政策指引，由各家银行去颁布具体细则时，经常会出现大家都不愿意做出头鸟的情况。“银行房贷细则迟迟不出台，说白了是各家银行在博弈。”

“涨价时，让各家银行统一口径并不是难事，但在房贷业务节节萎缩时，各家都恨不得能将客户揽入怀中，但又不甘心定价太低，故在观望。谁越迟出台就越有利，只要在别家基础上略放低那么一点，就能掌握招揽客户的主动权。”

假如房贷利率打七折，银行的利润究竟受到多大的影响？

按房贷新政规定，如果个贷利率下限是贷款基准利率的0.7倍，即打七折，按目前贷款基准利率6.55%计算，七折利率即为4.585%。在此之前，经过多次降息后，商业银行的存贷利差越来越小，5年期以上贷款利率打七折只有4.158%，与5年期存款利率3.60%相比，只相差0.558个百分点，这意味着银行利差收入将大幅缩水。

有人算了这样一笔账：以房贷尾款30万元、贷款期限20年计算，购房者在支付0.85倍基准利率的时候，需要支付利息30.29万元，如果按照基准利率的七折计算，购房者所支付的利息约为24.94万元，两者相比七折利率可为购房者节省5.35万元的利息。

据复旦大学经济学院副院长孙立坚的分析，若执行七折优惠利率，估计国内商业银行一年减少收益在165亿左右。

事实上，自从楼市进入深度调整期以来，住房按揭贷款的风险随之加大。加上目前国内金融价格的情况已经发生了根本性的变化：受影子银行及互联网金融的冲击，银行活期存款所占存款的比重越来越小，银行的融资成本全面上升。

为此，各家银行考虑更多的就是如何在让利的同时增加收入。工商银行泉城路支行伊姓个贷经理告诉记者，“银行在实施过程中也很有可能会附加诸多苛刻的限制条件，以至于能符合要求者寥寥无几。”

“未来利率市场化是一个趋势，银行必须要承受阵痛。”上述高管说，除了收益率低，投入时间长也是银行不再青睐住房贷款的主要原因之一。

孙立坚认为，“房地产的贷款周期比较长，一般为10到30年。并且，个人住房商业贷款基准利率（5年以上）是6.55%，公积金贷款利率（5年以上）是4.5%，如果房贷再打折的话，对比现在的信托或者其他金融理财产品，银行的收益会减少更多。”

此次重提“利率七折优惠”并不是强制要求的文件，而可视为是从房贷政策放松以促进楼市稳定的导向性信号，以求实现房地产“软着陆”。

“未来房贷利率有优惠空间，但不会太大。”交通银行首席经济学家连平进一步分析，“此前因为资金链断裂等原因，开发商有的跳楼，有的破产，有的跑路，导致银行坏账率提升。而且今年个人金融贷款不良率也有所上升，所以出现了银行‘有钱不敢贷的情况。”endprint

七折能否救市？

央行释放“房贷利率下调”的信号，放开限贷能否挽救疲弱的房地产市场？

孙立坚表示，本质上，放松限贷比放松限购“刺激更大”。因为至今仍希望在中国买房的必然是刚需，刚需绝大部分依赖银行信贷买房，能直接全款买房的毕竟是少数。“央行放松房贷政策是朝着‘扶持市场需求走出的正确一步。”

至于是否能调动银行积极性，则需看房产市场的回暖情况。“毕竟房产与银行存在互相依存的关系，一旦房地产资金链断裂情况发生并且扩散，银行自身稳定性也会受到很大影响。”中原地产首席分析师张大伟表示。

据张大伟预测，此房贷新规，不亚于全国松绑限购对市场影响的5倍。“事实上可以使得改善型客户全面回归”。

“刚需买房者纷纷观望，准备出手。”济南西部一楼盘工作人员称，新政还是会刺激到买房者。

回溯楼市近十年的“黄金发展史”，在上一轮狂热繁荣之中，银行的“积极配合”起到了举足轻重的作用。

但有业内人士指出，未来“救市”还得靠市场。今年楼市的整体走向仍是维稳和去库存，“七折的象征意义似乎更大一点。”

有消息称，上半年济南的地皮卖出不到1/3，未来是否会有起色？张大伟称，新政对于楼市的需求的释放作用预计会比较缓慢。“尤其是有改善性需求的群体，还在等待楼市触底的机会，年内楼市成交量难以呈现井喷。不过，在政策暖风的吹动下，明年开始，楼市成交量回升的可能性比较大，届时也会在房价上有所反应。”

有专家指出，“面对当前楼市调整期，央行通过政策指导在不放大银行杠杆的情况下，正培育消费者对房地产的需求。”

不过仍有声音质疑，“促进房地产的复苏要符合风险的因素，不能因为追求成果而盲目刺激。因为通过放大杠杆率来达到规模，会形成泡沫，这样培育出来的市场是不健康的。”

冬春航班换季 山航调整多条航线

此次冬春换季，山航根据旅客的冬季作息时间及出行特点，具体调整航班信息如下：

济南-长沙-海口航线，航班号为SC1183/4，每天一班，18：45 从济南起飞，20：55到达长沙，21：45从长沙起飞，23：50到达海口，返程20：55从海口起飞，22：55到达长沙，23：40从长沙起飞，1：35返回济南。

济南-厦门-三亚航线，航班号为SC4959/60，每天一班，7：35从济南起飞，9：55到达厦门，10：45从厦门起飞，13：00到达三亚，返程13：45起飞，15：40到达厦门，16：30从厦门起飞，18：50返回济南。

济南-三亚航线，航班号为SC4751/2，每天一班，7：05从济南起飞，10：55到达三亚，返程11：50起飞，15：05返回济南。

青岛-郑州-三亚航线，航班号为SC4635/6，每天一班，7：45从青岛起飞，9：20到达郑州， 10：10从郑州起飞，13：20到达三亚， 返程14：10起飞，17：10到达郑州，17：55从郑州起飞，19：35返回青岛。

青岛-宁波-海口航线，航班号为SC4883/4，每天一班，8：05在青岛起飞，9：45到达宁波，10：35从宁波起飞，13：25到达海口，返程14：15起飞，16：45到达宁波， 17：35从宁波起飞，19：10返回青岛。

烟台-郑州-海口航线，航班号为SC4891/2，每天一班，7：50从烟台起飞，9：35到达郑州，10：20从郑州起飞，13：10到达海口，返程14：00起飞，16：45到达郑州，17：30从郑州起飞，19：05返回烟台。

厦门-珠海-海口航线，航班号为SC4887/8，每天一班，7：35从厦门起飞，9：00到达珠海，9：45从珠海起飞，10：40到达海口，返程11：30起飞，12：25到达珠海， 13：10从珠海起飞，14：25到达厦门。endprint