从商业地理学角度谈北京零售百货业中出现的问题

沈梅梅

摘 要：在中国超大城市（Megacity）北京，商业零售行业在快速地发展。但同时，也开始显现激烈竞争、垄断和集聚的态势。本文主要借助德国商业地理学的一些基础理论与研究成果，来尝试剖析，哪些因素对现阶段中国大城市零售业会产生影响。

关键词：商业地理学；区位理论；集聚效应；零售业

中图分类号：F713.32

一、北京零售百货商业的现状和存在的问题

根据2004年第一次全国经济普查统计数据的调查结果，当年零售市场体系中法人单位40%的份额已经是零售业，实际产业活动单位中46%是零售业，并且整个零售市场体系的88%是个体零售商。在中国大城市零售业尤其得到迅猛的发展，例如在北京市，以购物中心、百货商店、便利店、超市市场、专业店、专卖店、仓储式商场七种新型业态的经营企业来说，虽然它们的企业数量不及北京市零售业企业总数的一半，但营业面积2004年已经达到了北京市总零售业面积的59.1%，即1811.57万平方米，而零售额则已经达到总零售额的67.2%（参见图1）。这一格局显示，七种新型业态的经营企业是零售百货业中最具有活力和潜力的。

图1：2004年北京零售业的企业数量、经营面积和零售额百分比

九年过去了，目前尚无可使用的官方全国范围的经济普查统计数据，只能从一些商业区域发展报告书中，大致能够反映出，在中国超大城市的零售百货商业的现状和存在的问题，商场七种新型业态的经营企业再次面临困境。

《北京2013年商业蓝皮书》以北京统计局的官方数字，对北京地区的商业零售业的现状作出以下几点总结：

第一，北京市社会消费品年度零售总额至2013年11月已达到7558.6亿元，比2012年增长8.8%（参见图2）。

第二，网络零售额占全市社会消费品零售额的10.5%，超过了传统百货业，成为其压力来源之一。也就是说，同比增长的8.8%，几乎建立在网络零售的基础上，实际的传统百货业呈低迷趋势。

第三，传统零售企业均面临业态调整的战略抉择。基于此，30位专家关于商业转型分别提出了建议。但是，专家们只是零售品商品类型发展与调整、继续增加网络购物形式、行业性内部管理等方面来思考，商业零售行业下一步的模式，但如果不从更宏观的角度进行观察，实际上解决不了目前存在的行业危机。

图2：2004年至 2013年11月末北京市社会消费品总零售额年度比较

北京作为中国超大城市之一，其商业零售企业现状和问题极具代表性。

二、德国商业地理学的区位与集聚效应理论

这里，德国派的商业地理学理论可以提供很多全新的观察与思考角度。

德国商业地理学的区位与集聚效应理论认为，对零售行业起到关键性影响作用的，是那些对零售行业区位的结构及其发展会产生影响的因素，包括三大部分内容：

-外部影响因素包括社会系统、政治和公共系统；

-内部影响因素来自经济系统；

图3：影响因素和决策运行机制的模式

这三部分系统之间始终处于互动的状态，商业企业将基于生存其中的经济系统本身的成本费用因素和收益因素，权衡外部种种影响因素，制定和调整经营模式和竞争战略，最终形成零售行业区位的结构。

从图3种的社会系统中可以看到，需求方面的变化，诸如消费和购物行为的变化，或人口结构、社会结构、市郊化、流动性（指依靠交通工具）、日常消耗行为等，能迫使商业企业，特别是零售业企业对其保持适应状态。换句话说，零售业企业之间的一部分竞争，实际上是在进行适应能力的竞争。企业设置满足消费者的服务设施以使营业额达到最大，这使他们要尽可能地接近其顾客；顾客购买货物和获得服务都尽可能利用最近出行可能，无障碍地达到零售地（又称：最佳流动性），才能让时间成本和流动费用最小化，以使他们消费行为的总体费用最小化；不同类型的设施需要不同水平的营业额来支撑起成本，也就需要不同规模的顾客人数来完成它的预期收益。另一方面，需求方面变化的信息也同时会输送到政治和公共体系中去，从而产生了政治人和公共计划人与企业之间的互动关系。

根据对二战后欧洲的零售行业发展过程得观察，也可以发现一个规律，即当劳动力、工资、原料、生产条件、技术、环境等内部经济因素都近似或相等的情况下，而企业之间的价格战也不起作用时，只能在区位上和空间上进行竞争。 因此，在经济系统中除了区位外，集聚效应（集聚优势和集聚劣势）常被是作为商业地理学和城市地理学研究的重点。地理学认为，对这一问题的分析和研究，能对经营模式和结果起到决定性的作用，因为它导致了完全不同的经营和竞争战略的制定，并能影响销售收益，它是解释零售业空间结构与分布的核心概念。

集聚效应（Agglomerationseffekte） 可以划分为积极的和消极的，即集聚优势和集聚劣势（见图4）。

图4：集聚效应原理

所谓集聚优势（积极的集聚效应）是指各种因同行业企业集聚在同一空间而产生的成本费用的节约，例如步行街、食品一条街、装饰城等，在这些地方企业主们分摊一些费用、分享一些服务。可以从两方面来理解：

一方面同行业企业集中到一个区位中来，从而有了机会共享成本费用的优势，并使组织机构性能达到最佳化。

另一方面，因为空间上企业间距离接近，可以共同享有成本低廉的不同因素的积极影响，例如良好的城市公共基础设施、信息源、供货商、劳动力市场和销售市场等的共同使用利用（Localization Economics and Urbanization Economics）。

但是，这些积极的节约因素也有可能被另一些消极的集聚因素所抵消，即集聚劣势，例如：这一地区上涨的运输时间和费用、较高的地租、税金、环境承受能力、交通状况和因集聚产生的其它城市化和都市化劣势。一定数量的同行业企业集中在同一地区，还将造成激烈的竞争诸如价格战和租金的上涨，甚至导致公共基础设施的过渡使用、缺乏维护与修缮、过高的行业竞争压力等，则必将使零售业企业削弱自身的理智化经营和品种合理化进程。而这正是2013年北京蓝皮书反映出的现状。endprint

三、分析与研究

像北京这类超大城市的城市功能规划，一方面使得例如王府井步行街这一类商业功能区各类零售业主高密度集中，另一方面丧失了与居民区近距离的空间布局，加上交通网络设计的缺陷，对各个消费群体来说，一个简单的购物行为变得不无疲惫困顿，因此，这种零售业的集中目前毫无疑问地受到集聚劣势因素的影响，这表现在零售业主们对客流量的不满意程度。尽管，作了多方企业经营管理战略方面的努力，例如加强广告攻势等，但集聚劣势因素并未得到削弱，因此不能真正从劣势因素压倒集聚优势因素的影响中摆脱出来。

另外一个造成这一局面的重要原因是，大城市商业地产投资的过热，也导致了零售业内部各种类型企业的布局既不是按照消费者的需求，也不是政府商业规划的结果。这里引述一段关于这个问题的描述：

“[……]我国零售业的快速发展，房地产投资热和房地产价格的持续上涨，带动了商业地产过热发展。2006年全国商业地产供应量比上年增长33%，一些大城市商业地产增速更是惊人，商业地产投资热不仅表现在商业发展程度较高的大城市，而且向二、三线城市快速发展。[……]商业地产投资热中的一个突出问题是业态结构和布局结构不合理，表现为适合大型零售业态的地产多，且大多集中在城市商业中心区”。

最后，中国的零售业还受到全球化的深远影响。国际零售业连锁集团对第三世界国家商业的“侵入”正不断加强攻势。它们带来越来越大卖场面积的方案，作为需求方同样也是造成城市商业地产过热的原因之一。这给本国、本地零售百货，特别是处于内城步行街的企业带来额外的压力。

尽管如此，城市商业步行街仍为各大城市管理者热衷的举措。可以理解的一点，一个城市老城区步行街不仅作为零售业的战场，它还往往体现着这个城市的个性，是一个城市的象征和重要的地标。无论商业地产如何操作，城市管理者 都应该除此之外，还要考虑到城市形象的树立，老城区的未来和城市零售业结构的合理化问题，这才是对国家利益、城市利益和居民利益负责任。这里的零售业主如何应对经营上的艰难局面，也要由城市管理者和规划者的支持和合作。无论如何老城区步行街应该寻找新的定位，比如，营造大城市的氛围，制造一个有交流意义的视觉世界；或者像欧洲城市规划那样，利用老城区的历史建筑和广场等来强调传统和再次体验传统、文化和历史。让零售百货业所处的老城区步行街不仅是一个购物的地方，还是一个主题体验中心。

借鉴德国商业地理理论的思路，在零售行业发展战略上，应该纳入以下三种新的理念：

其一，在同一个城市老城区步行街零售企业间的竞争是不必要的，因为这损害了共同的集聚优势，反而造成集聚劣势。要认清竞争对手，他们实际上是另一个区位、另一个空间的同行业企业，例如，对老城区最典型的空间竞争对手，是靠近城市边缘的大型仓储式商场和购物中心，因为这些卖场拥有价格优势和宽敞而相对舒适的购物环境，且交通不拥挤。也就是说，竞争存在于不同区位、不同城市空间之间。

其二，想要从结构上改善老城区步行街零售销售状况，必须与规划专业人士、由政府出面的区位经销和城市营销达成合作关系，将老城区步行街改造成一个完整的舞台场景，在这一个场景中戏剧情节的一部分是零售商业活动。这出戏的内容越丰富，质量越优异，才能越吸引更多的人群来此体验，达到理想的客流量。例如： 开封市的“清明上河图”一条街等。

其三，无论商业地产目前如何火爆，政治家、规划者和零售业主都应兼顾一个现象：城市社会氛围内各种经济地位群体（或称阶级）、伦理群体以及各种利益群体，这些群体的成员由于各种社会和经济原因而愿意居住于城市区的各单独部分，并尽量减少阶级之间和群体之间的接触。距离被表示为一种社会的而不是经济的障碍，虽然两者显然有联系；各群体为争夺城市空间中的位置而竞争。也就是说，当一个零售业主决定了一个经营战略时，他/她将销售对象所定在一些社会群体的同时，就失去了另一些社会群体的访问。

当然，零售企业如何与特定的地方和特定的主题相认同，如何理智地认清影响零售业的各种因素和决策运行机制，解决目前的问题，不仅需要从理论上演绎，需要进行一系列的实证性调查和研究。

参考文献

[1] http：//www.gotoread.com/vo/4673/page488440.html 2010.04.03

[2]参照：http：//www.bbtnews.com.cn/special-94/list/1.html. 2014.8.13

[3]R. Pütz （1998）： Einzelhandel im Transformationsprozess. Das Spannungsfeld von lokaler Regulierung und Internationalisierung am Beispiel Polens. Passau：第12页

[4]Sch?tzl， Ludwig （2001）： Wirtschaftsgeographie 1 Theorie， 8.Aufl. UTB Paderborn/Müchen/Wien/ Zürich， 第31-37页

[5]Sch?tzl， Ludwig （2001）： Wirtschaftsgeographie 1 Theorie， 8.Aufl. UTB Paderborn/ Müchen /Wien/ Zürich， 第31-37页

[6]http：//shscyxs.mofcom.gov.cn/espc/mms/_news/2009/3/1237775834093.html 2104.08.13

数据参考：http：//www.bbtnews.com.cn/special-94/list/1.html. 2014.8.13endprint

三、分析与研究

像北京这类超大城市的城市功能规划，一方面使得例如王府井步行街这一类商业功能区各类零售业主高密度集中，另一方面丧失了与居民区近距离的空间布局，加上交通网络设计的缺陷，对各个消费群体来说，一个简单的购物行为变得不无疲惫困顿，因此，这种零售业的集中目前毫无疑问地受到集聚劣势因素的影响，这表现在零售业主们对客流量的不满意程度。尽管，作了多方企业经营管理战略方面的努力，例如加强广告攻势等，但集聚劣势因素并未得到削弱，因此不能真正从劣势因素压倒集聚优势因素的影响中摆脱出来。

另外一个造成这一局面的重要原因是，大城市商业地产投资的过热，也导致了零售业内部各种类型企业的布局既不是按照消费者的需求，也不是政府商业规划的结果。这里引述一段关于这个问题的描述：

“[……]我国零售业的快速发展，房地产投资热和房地产价格的持续上涨，带动了商业地产过热发展。2006年全国商业地产供应量比上年增长33%，一些大城市商业地产增速更是惊人，商业地产投资热不仅表现在商业发展程度较高的大城市，而且向二、三线城市快速发展。[……]商业地产投资热中的一个突出问题是业态结构和布局结构不合理，表现为适合大型零售业态的地产多，且大多集中在城市商业中心区”。

最后，中国的零售业还受到全球化的深远影响。国际零售业连锁集团对第三世界国家商业的“侵入”正不断加强攻势。它们带来越来越大卖场面积的方案，作为需求方同样也是造成城市商业地产过热的原因之一。这给本国、本地零售百货，特别是处于内城步行街的企业带来额外的压力。

尽管如此，城市商业步行街仍为各大城市管理者热衷的举措。可以理解的一点，一个城市老城区步行街不仅作为零售业的战场，它还往往体现着这个城市的个性，是一个城市的象征和重要的地标。无论商业地产如何操作，城市管理者 都应该除此之外，还要考虑到城市形象的树立，老城区的未来和城市零售业结构的合理化问题，这才是对国家利益、城市利益和居民利益负责任。这里的零售业主如何应对经营上的艰难局面，也要由城市管理者和规划者的支持和合作。无论如何老城区步行街应该寻找新的定位，比如，营造大城市的氛围，制造一个有交流意义的视觉世界；或者像欧洲城市规划那样，利用老城区的历史建筑和广场等来强调传统和再次体验传统、文化和历史。让零售百货业所处的老城区步行街不仅是一个购物的地方，还是一个主题体验中心。

借鉴德国商业地理理论的思路，在零售行业发展战略上，应该纳入以下三种新的理念：

其一，在同一个城市老城区步行街零售企业间的竞争是不必要的，因为这损害了共同的集聚优势，反而造成集聚劣势。要认清竞争对手，他们实际上是另一个区位、另一个空间的同行业企业，例如，对老城区最典型的空间竞争对手，是靠近城市边缘的大型仓储式商场和购物中心，因为这些卖场拥有价格优势和宽敞而相对舒适的购物环境，且交通不拥挤。也就是说，竞争存在于不同区位、不同城市空间之间。

其二，想要从结构上改善老城区步行街零售销售状况，必须与规划专业人士、由政府出面的区位经销和城市营销达成合作关系，将老城区步行街改造成一个完整的舞台场景，在这一个场景中戏剧情节的一部分是零售商业活动。这出戏的内容越丰富，质量越优异，才能越吸引更多的人群来此体验，达到理想的客流量。例如： 开封市的“清明上河图”一条街等。

其三，无论商业地产目前如何火爆，政治家、规划者和零售业主都应兼顾一个现象：城市社会氛围内各种经济地位群体（或称阶级）、伦理群体以及各种利益群体，这些群体的成员由于各种社会和经济原因而愿意居住于城市区的各单独部分，并尽量减少阶级之间和群体之间的接触。距离被表示为一种社会的而不是经济的障碍，虽然两者显然有联系；各群体为争夺城市空间中的位置而竞争。也就是说，当一个零售业主决定了一个经营战略时，他/她将销售对象所定在一些社会群体的同时，就失去了另一些社会群体的访问。

当然，零售企业如何与特定的地方和特定的主题相认同，如何理智地认清影响零售业的各种因素和决策运行机制，解决目前的问题，不仅需要从理论上演绎，需要进行一系列的实证性调查和研究。

参考文献

[1] http：//www.gotoread.com/vo/4673/page488440.html 2010.04.03

[2]参照：http：//www.bbtnews.com.cn/special-94/list/1.html. 2014.8.13

[3]R. Pütz （1998）： Einzelhandel im Transformationsprozess. Das Spannungsfeld von lokaler Regulierung und Internationalisierung am Beispiel Polens. Passau：第12页

[4]Sch?tzl， Ludwig （2001）： Wirtschaftsgeographie 1 Theorie， 8.Aufl. UTB Paderborn/Müchen/Wien/ Zürich， 第31-37页

[5]Sch?tzl， Ludwig （2001）： Wirtschaftsgeographie 1 Theorie， 8.Aufl. UTB Paderborn/ Müchen /Wien/ Zürich， 第31-37页

[6]http：//shscyxs.mofcom.gov.cn/espc/mms/_news/2009/3/1237775834093.html 2104.08.13

数据参考：http：//www.bbtnews.com.cn/special-94/list/1.html. 2014.8.13endprint

三、分析与研究

像北京这类超大城市的城市功能规划，一方面使得例如王府井步行街这一类商业功能区各类零售业主高密度集中，另一方面丧失了与居民区近距离的空间布局，加上交通网络设计的缺陷，对各个消费群体来说，一个简单的购物行为变得不无疲惫困顿，因此，这种零售业的集中目前毫无疑问地受到集聚劣势因素的影响，这表现在零售业主们对客流量的不满意程度。尽管，作了多方企业经营管理战略方面的努力，例如加强广告攻势等，但集聚劣势因素并未得到削弱，因此不能真正从劣势因素压倒集聚优势因素的影响中摆脱出来。

另外一个造成这一局面的重要原因是，大城市商业地产投资的过热，也导致了零售业内部各种类型企业的布局既不是按照消费者的需求，也不是政府商业规划的结果。这里引述一段关于这个问题的描述：

“[……]我国零售业的快速发展，房地产投资热和房地产价格的持续上涨，带动了商业地产过热发展。2006年全国商业地产供应量比上年增长33%，一些大城市商业地产增速更是惊人，商业地产投资热不仅表现在商业发展程度较高的大城市，而且向二、三线城市快速发展。[……]商业地产投资热中的一个突出问题是业态结构和布局结构不合理，表现为适合大型零售业态的地产多，且大多集中在城市商业中心区”。

最后，中国的零售业还受到全球化的深远影响。国际零售业连锁集团对第三世界国家商业的“侵入”正不断加强攻势。它们带来越来越大卖场面积的方案，作为需求方同样也是造成城市商业地产过热的原因之一。这给本国、本地零售百货，特别是处于内城步行街的企业带来额外的压力。

尽管如此，城市商业步行街仍为各大城市管理者热衷的举措。可以理解的一点，一个城市老城区步行街不仅作为零售业的战场，它还往往体现着这个城市的个性，是一个城市的象征和重要的地标。无论商业地产如何操作，城市管理者 都应该除此之外，还要考虑到城市形象的树立，老城区的未来和城市零售业结构的合理化问题，这才是对国家利益、城市利益和居民利益负责任。这里的零售业主如何应对经营上的艰难局面，也要由城市管理者和规划者的支持和合作。无论如何老城区步行街应该寻找新的定位，比如，营造大城市的氛围，制造一个有交流意义的视觉世界；或者像欧洲城市规划那样，利用老城区的历史建筑和广场等来强调传统和再次体验传统、文化和历史。让零售百货业所处的老城区步行街不仅是一个购物的地方，还是一个主题体验中心。

借鉴德国商业地理理论的思路，在零售行业发展战略上，应该纳入以下三种新的理念：

其一，在同一个城市老城区步行街零售企业间的竞争是不必要的，因为这损害了共同的集聚优势，反而造成集聚劣势。要认清竞争对手，他们实际上是另一个区位、另一个空间的同行业企业，例如，对老城区最典型的空间竞争对手，是靠近城市边缘的大型仓储式商场和购物中心，因为这些卖场拥有价格优势和宽敞而相对舒适的购物环境，且交通不拥挤。也就是说，竞争存在于不同区位、不同城市空间之间。

其二，想要从结构上改善老城区步行街零售销售状况，必须与规划专业人士、由政府出面的区位经销和城市营销达成合作关系，将老城区步行街改造成一个完整的舞台场景，在这一个场景中戏剧情节的一部分是零售商业活动。这出戏的内容越丰富，质量越优异，才能越吸引更多的人群来此体验，达到理想的客流量。例如： 开封市的“清明上河图”一条街等。

其三，无论商业地产目前如何火爆，政治家、规划者和零售业主都应兼顾一个现象：城市社会氛围内各种经济地位群体（或称阶级）、伦理群体以及各种利益群体，这些群体的成员由于各种社会和经济原因而愿意居住于城市区的各单独部分，并尽量减少阶级之间和群体之间的接触。距离被表示为一种社会的而不是经济的障碍，虽然两者显然有联系；各群体为争夺城市空间中的位置而竞争。也就是说，当一个零售业主决定了一个经营战略时，他/她将销售对象所定在一些社会群体的同时，就失去了另一些社会群体的访问。

当然，零售企业如何与特定的地方和特定的主题相认同，如何理智地认清影响零售业的各种因素和决策运行机制，解决目前的问题，不仅需要从理论上演绎，需要进行一系列的实证性调查和研究。

参考文献

[1] http：//www.gotoread.com/vo/4673/page488440.html 2010.04.03

[2]参照：http：//www.bbtnews.com.cn/special-94/list/1.html. 2014.8.13

[3]R. Pütz （1998）： Einzelhandel im Transformationsprozess. Das Spannungsfeld von lokaler Regulierung und Internationalisierung am Beispiel Polens. Passau：第12页

[4]Sch?tzl， Ludwig （2001）： Wirtschaftsgeographie 1 Theorie， 8.Aufl. UTB Paderborn/Müchen/Wien/ Zürich， 第31-37页

[5]Sch?tzl， Ludwig （2001）： Wirtschaftsgeographie 1 Theorie， 8.Aufl. UTB Paderborn/ Müchen /Wien/ Zürich， 第31-37页

[6]http：//shscyxs.mofcom.gov.cn/espc/mms/_news/2009/3/1237775834093.html 2104.08.13

数据参考：http：//www.bbtnews.com.cn/special-94/list/1.html. 2014.8.13endprint