无锡房地产市场走势分析

钱 锐 毕远志 赵玲玲

(江南大学环境与土木工程学院，江苏无锡 214122)

0 引言

2011年开始，世界经济进入金融危机后的第四年。虽然复苏在延续，但增长乏力。世界经济仍处于危机后的深度调整之中。中国作为世界经济的重要组成部分，在经过前30年的急速发展后，现在也跟着世界的脚步，处于调整之中。2011年起到2013年1月全国经济平稳增长，GDP稳中有降，同季度环比下降2.4%。CPI攀升显著，6月份环比提升0.3%。在全球经济衰退的现在，中国GDP持续稳定的表现体现了中国在经济上拥有毋庸置疑的实力，而中国作为大国目前的经济发展情况也对当代世界的经济发展有着积极重要的意义，但通货膨胀的问题逐年严重，不可避免的已经成为当前社会的重大课题［1］。

2013年是中国在过去的十几年里全国区域内房地产投资规模最大、功能水平提高最快，人居环境变化最大，城市发展最快的一个年份。中国房地产的发展是最重要的GDP增长点之一。10年间全国GDP取得了重大的成就，平均以近10%的速度增长。2011年之前的中国房地产市场一直处于高速增长的阶段，房价直线上升，但购房需求不减反增，当中不乏许多炒房者的作用［2］。

2010年是我国房地产市场的调控年，“国十一条”“新国四条”“国十条”等政策一个接一个的出台，为历史上少有。由此可见，中央政府对房地产调控的决心之大、力度之强前所未有。房地产市场也随着政策上下起伏。2011年由于年初“国八条”的发布以及各地限购政策的纷纷出台，房地产市场总体较为冷淡，进入了平稳发展的阶段，一直持续到2012年年底。2013年，全国房地产市场整体平稳增长，投资、资金来源、施工面积、销售等增幅保持相对平稳，而房屋价格指数增幅则继续平稳回落，但各方面依然保持上涨，新开工面积增幅则出现明显回落，房地产市场进入相对健康的发展阶段。

1 调查问卷分析

1.1 对象选取

为了确保数据来源的可靠性与真实性，我们并未选择网络问卷或者其他非直接交流型数据搜集方式，而是采用了最原始但又是最为有效的数据搜集方式:纸质问卷调查。我们本次调查的对象主要是有一定购买力的成年人，因此我们将调查地点选在了几个区域内，人员流动量较大的地点:例如滨湖区万达广场、南长区南禅寺等，在双休日随机发放问卷，当场填写、当场回收的方式，确保问卷调查的准确性和可信性。本次共发放调查问卷400份，回收有效问卷332份。问卷调查时间为2013年4月～8月。

1.2 数据统计分析

图1 无锡消费者理想的锡城房价区段分布比例图

图2 无锡消费者理想的购房户型分布比例图

图3 无锡市消费者对限购令、房产税政策的态度分布图

由图1～图4部分数据展示可以看出:从购房主力上看，外来人口是一股不可忽视的力量，尤其是来锡学习工作的年轻人，带来的是大量刚性需求的释放;但是由于主体收入水平与无锡房价相差较大，因此一段时间内还是以观望为主;从政策上看:大家普遍是对实际购房需求更多关注，但是首付比例久居高位，在打压投机投资性购房的同时，也阻挡了一部分刚需的释放。从调查问卷中可以看出，仍有一部分消费者处于观望状态。

图4 消费者认为对自身影响较大的调控政策百分比分布图

2 近期政策梳理

2.1 货币和信贷政策

预测2014货币政策中性偏紧，继续实行差别化信贷政策。日前，央行发布2013年第三季度中国货币政策执行报告。总体政策基调延续了李克强总理在之前提出的“货币政策要保持定力，既不放松也不收紧银根，重点是通过盘活存量、用好增量来支持实体经济发展和结构调整”的思路。进而总结为，“把握好稳增长、调结构、促改革、防风险的平衡点，重点是创造一个稳定的货币金融环境，促使市场主体形成合理和稳定的预期，推动结构调整和转型升级”，即落脚到经济结构调整和转型这一中期目标。并指出“经济可能将在较长时期内经历一个降杠杆和去产能的过程，房地产、地方政府性债务等问题比较突出，资源环境约束也明显加大，结构调整和转变发展方式的任务十分艰巨”。这意味着，货币政策总体而言是中性偏紧的，其出发点是经济结构调整，针对这一中期经济目标的货币政策的持续时期就会较长。实际上，从换届以来的各项金融调控，以至今年6月的银行间市场“钱荒”事件，货币政策和金融调控服从总体经济政策变化的趋向已经明确［3］。

2.2 调控政策

围绕“国五条”，调控政策从严从紧，不过激。从2010年全年几次调控到2011年初的“国八条”以及写进十二五的“房产税”到现在的“国五条”可以看出，中央政府对房地产业政策调控的决心和力度都是空前的，为了GDP增长而放松政策调控的情况几乎不会出现。一旦放松限购限贷政策，可能导致房价再度快速上涨。无锡楼市在一段时间不会有放松相关政策的迹象，但也不大可能出刺激性的政策。

3 拟合分析

我们选取2013年4月～2014年4月，这12个月，对锡城房价分别采用线性回归拟合、对数回归拟合、多项式回归拟合等多种数学模型的拟合，选取其中拟合度最高的模型，对未来房价进行预测分析［4］(见表1)。

表1 12个月的价格表和月x值对应关系表的商品房交易

相关分析是用相关系数R来表示两个变量间相互的直线关系，并判断其密切程度的统计方法。相关系数R没有单位。在－1～+1范围内变动，其绝对值愈接近1，两个变量间的直线相关愈密切，愈接近0，相关愈不密切。相关系数若为正，说明一变量随另一变量增减而增减，方向相同;若为负，表示一变量增加、另一变量减少，即方向相反，但它不能表达直线以外(如各种曲线)的关系。

相关系数R=0～0.3表示相关程度低，相关系数R=0.3～0.5表示相关程度普通，相关系数R=0.5～0.7表示相关程度显著，相关系数R=0.7～0.9表示相关程度高，相关系数 R=0.9～1.0表示相关程度极高。

图5 线性拟合图和线性拟合方程

图6 指数拟合图和指数拟合方程

图7 对数拟合图和对数拟合方程

图8 多项式拟合图和多项式拟合方程

如图5～图8所示，多项式拟合度最高，R值达到0.67，可以得出，无锡房价和月份相关性显著，这与我们俗称的“金九银十”也比较吻合，因此我们根据拟合方程，可以将月份转化后代入，预测五六月房价。其中，月份和x值如表1所示，则:

令x=14，15 分别代入 y= －0.010 9x6+0.574 5x5－11.771x4+118.25x3－605.42x2+1 486.1x+6 650.4 得，y(1405)=7 984，这与收集到的五月份成交均价7 847基本吻合，因此预测y(1506)=8 012，即为六月份的成交均价。

4 结语

1)自2011年来，为了控制房价，政策上始终保持收紧。但是从调查问卷反映消费者的真实需求再结合商品房成交均价所反映的无锡房市情况，说明无锡楼市的投资投机性购房比例不大，陆续接盘的刚性需求将推动未来锡城房价微涨。

2)一方面，通过对消费者的调查，相对于无锡市民的心理接受价位无锡房价仍需调控。另一方面，根据数据显示，2014年4月无锡商品房成交均价为8 164元/m2，同比去年增长5.64%，比北京上海一线城市逾20%的增幅仍算合理，无锡楼市大体算是稳步前进。但根据拟合分析预测，五六月份房价仍会出现小幅波动，总体上呈现波动小幅上升。

［1］Zhang Jun.Investment，Investment Efficiency，and Economic Growth in China［J］.Journal of Asian Economics，2003(8):83-84.

［2］To tell the world［J］.China national conditions and strength，2014(2):102-104.

［3］王永生.宏观调控下无锡房地产市场现状及房贷策略［J］.现代金融，2008(10):3-4.

［4］徐学红.我国房地产现状及发展趋势分析［J］.福建财会管理干部学院学报，2004(3):4-5，8.