房地产行业的财务风险分析与控制措施

周良平

摘 要：房地产行业作为资金密集型企业，其财务风险关乎到企业的存亡。如何更好分析房地产行业所面临的财务风险，分析可能导致财务风险的内外因，针对产生的原因提出相对应的解决对策具有重要的意义。

关键词：房地产行业；财务风险；措施

一、我国房地产企业财务风险的主要类型

财务风险是指因为公司财务融资不当或者结构不合理等原因促使公司丧失偿债能力而最终导致投资者预期收益下降的风险。财务风险是一种客观存在，是企业生产经营过程中财务管理必须面对的现实问题，一般来说，企业只能采取有效措施来降低财务风险，而不能完全地消除。根据资金的运动方向，将财务风险又分为筹资风险、投资风险以及资金回收风险。

筹资风险指的是房地产企业在筹资过程可能给企业带来的财务风险，主要表现在运用各种筹资手段，例如发行债券、发行股票以及向银行借款等。房地产行业由于其资金需求规模大，大部分企业的负债比率都比较高，所以如何有效运用各种筹资工具，以及各种筹资工具的筹资规模比例，这些都会影响到企业的财务风险。

投资风险主要表现在两方面：失败的投资策略不仅会让企业的偿还债务的能力下降。因为当投资的项目给企业带来的现金流入小于初始投资的现金流出，则意味着侵蚀了公司的资产，降低偿债能力。房地产企业的投资风险主要体现在房地产进行多元化投资时候，项目选择上的失败。

房地产企业资金回收风险最直接的体现就在于商品房能够销售出去，货币资金可以收回多少的问题。由于房市销售情况不稳定，外加商品房的销售情况还取决于房子所处的地段以及房价高低，交通便利以及基础设施建设完善情况。销售出去后多少能够收到货币资金，取决于购房者的支付情况。所以，房地产企业资金回收面临着各种不确定的因素会导致其产生财务风险。

二、我国房地产企业财务风险产生的原因分析

（一）内部因素分析。对于我国房地产行业而言，产生财务风险的原因集中体现在以下几个方面，一是资产负债率过高，资本结构过分依赖于负债。根据相关的财务数据分析，我国房地产行业的资产负债率基本均超过70%的警戒线。虽然运用适当的融资有助于企业更好地发挥财务杠杆的作用，负债比例越高所产生的财务风险越大。二是债务期限结构不合理，由于房地产行业都是在各个项目初期需要的资金比较庞大，所以就造成了部分房地产行业存在同时借入多比偿还期限差不多的款项。债务的过分集中，造成企业巨大的还债压力。一旦企业销售情况不容乐观的时候，这时候就会导致企业资金紧张。一旦偿还债务能力水平下降又会导致企业对应的商业信誉降低。信誉度的下降又会引起新一轮的筹资困难，这样可能会造成企业资金链的断裂，从而可能会引起企业破产倒闭。另一方面，我国的房地产企业主要的资金都投放在住宅产业，但我国的房地产行业的走向不明朗，外加大多数企业都加入了开发房地产行业的队伍，这样就会导致企业的库存商品房的销售情况不好控制。

（二）外部因素分析。引起我国房地产行业的财务风险的外部因素主要包括以下几个方面，一方面是市场因素的不确定，由于房地产行业所面临的外部环境复杂多变。所以导致房地产企业无法精准地预计和估计市场情况，这就对企业时刻关注把握房地产市场的走势情况，并且识别出在市场波动中所存在的机会和威胁。另一方面，由于国家的宏观政策的介入，所以房地产企业的财务风险也会相应的受到其影响。主要表现在以下几个方面，一个是货币政策，一方面，央行的银根紧缩或者宽松型的货币政策都会影响购房者是否进行购房的行为。另一方面货币政策还会影响企业借贷款项的资金利息的变动。第二个是土地政策，对于房地产行业而言，土地资源是一个占据非常重要地位的资源。国家出台的土地政策势必会影响到企业经营情况。另外税收政策的出台所引起各项税费的变化也势必会对房地产企业产生影响。

三、降低我国房地产企业的财务风险有关措施

（一）降低内部财务风险的措施：目前来看虽然我国的房地产行业正在逐渐的消弱商业银行借款所占据的比例。但是还有部分中小企业的房地产依然过度地依赖商业银行的银行贷款来维持其资金的需求。单一的债务筹资模式势必会导致企业的财务风险增加，这就要求有条件的企业可以采用更加多的筹资方式来进行筹资。例如发行长期债券，发型股票，通过房地产基金和信托等进行融资。多元化的筹资渠道，有助于更好地将偿债风险进行分散。第二、合理安排各种筹资模式的组合，并且将偿还的时间进行分散，不要集中在一个时间点。相对来说，借款期限的长短会影响到筹资成本的差异。一般情况下筹资时间越短，相对应的筹资成本就更低。根据企业的筹资规模大小，以及企业能够承担的风险水平合理的确定企业的融资数额以及企业的各种不同的筹资规模的合理比例。为了更好的降低企业的回收资金的财务风险，所以我国的房地产行业应该更好地对消费者的选择偏好以及房地产行业未来的市场需求和趋势进行认真分析，更好地开拓除住宅以外的项目，把握好消费者的相关心理，针对消费者制定更加合理的销售策略，更好地将库存的商品房进行销售，降低房子的库存量，加快存货的周转率。

（二）外部财务风险的防范措施。外部财务风险相对来说，不再企业的掌控范围内。为了更好地降低外部所带来的财务风险，要求企业密切关注国家有关的政策，并且进行详细的解读，将政策中所传达的信息准确的解读并且贯彻。将政策中好的部分进行加以利用，带来的威胁尽早的进行规避。