城市居住区停车位价格问题及解决途径探究

赵建伟+苏义坤+姚涛

摘 要：城市居住区停车位的价格事关小区居民生活的幸福和社会的稳定，并对相关上游汽车产业和与之关联的房地产业产生重要影响。文章从停车位的属性特点、市场供求因素以及相关政策和社会因素，分析停车位价格问题产生的原因，并结合实际对停车位价格问题解决途径进行了探究。

关键词：停车位价格问题 解决途径 城市居住区

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2014）09-048-02

停车位作为静态交通的重要组成部分，对于城市居民的基本日常出行、城市交通系统的完善以及可持续发展，有着举足轻重的作用，因此合理的停车位的价格显得至关重要。虽然停车位属于房地产的附属部分，但近些年来国内研究的焦点主要为房价问题。相对于房地产发展历程长，主要学者对其价格研究深入透彻，停车位发展历程短，对其价格问题鲜有研究。但随着经济飞速发展我国汽车保有量的快速增加，城市居民对停车位的需求逐渐增加，停车位的价格也一路飞涨，与价格相关的问题逐渐暴露出来，引起社会的注意。本文立足于全社会的战略高度，对停车位价格问题的产生原因和解决途径进行了分析。

一、我国城市居住区停车位价格问题的现状

搜狐房产的调查显示，从2011年开始全国各地的停车位价格迅速攀升，全国范围内年均价涨幅超过50%。根据《经济参考报》数据，在2011年北京市住宅小区地下单个停车位价格已经突破50万元，一个停车位的价格足以抵得上一辆豪华汽车。而2014年北京东部一些项目的停车位价格则已经达到60万元每个，这一纪录仍然在不断被打破。在北京五环以外的相对偏远的地区，其住宅小区内地下停车位的价格达到15～20万元/个。四环到三环之间的地区住宅区地下停车位也达到15～30万元/个，个别区域的小区停车位售价达到了100万元/个。在重庆、杭州、哈尔滨这些相对落后的二三线城市，停车位价格也都达到30万元/个。车库单方的价格已经远远超过了相应地区的房屋价格，哈尔滨市车位价格约为30万元/个，根据《建筑规范》每个车位规格为2.5*5米计算，车位的价格为2.4万元/平方米，而同一小区房屋的价格约为1万元/平方米，车位价格为房屋价格的2.4倍。与单方造价相似，居住区车位的价格涨幅也超过同期同一地区的商品房价格涨幅，据有关统计，2013年1月至7月，重庆市小区停车位均价上涨7.52%，而同期重庆市商品房均价上涨5.21%。城市居住区地下停车位价格的非理性上涨的问题愈发严重，已经影响了居民的正常生活和交通系统的健康可持续发展，严峻形势不容乐观。

二、城市居住区停车位价格问题的原因分析

（一）供需不平衡

城市居住区停车位的供需不平衡跟其自身的属性有密切关系。作为房地产的附属部分，停车位与房地产有着许多相同的属性。停车位位置的固定性，停车位作为不动产，有着不可移动性，它不能够像其他商品一样能够通过交通运输方式将某一地区富余的产品补充至供应不足的另一区域的市场，以达到某种程度的市场均衡。这是停车位作为商品与其他一般商品最大的不同之处。宏观上，由于我国的国情是人口数量众多，土地是非常稀缺的资源，城市的发展空间的拓展一定是伴随着农业生态空间和自然生态空间的减少而发生的。近几年来政府对生态资源的重视和对耕地资源的保护，不断深化土地审批制度改革，抑制土地的粗放型利用，限制城市的无限制扩张，因而能够用来开发建设城市的土地资源更是严重不足。在相关停车位建设技术不变的情况下，可利用开发的土地资源的减少就意味着停车位建设数量的减少。而随着我国经济的飞速发展，私人汽车的保有量却在飞速增长。国家统计局在2010年公布的数据显示，至2009年末我国私家汽车保有量为2605万辆，相比上一年末增加33.8%。自从2003年我国第一次统计私家汽车保有量以来，我国的私家汽车数量年增速都在27%以上，而沿海发达地区的私家汽车数量年增速甚至达到了30%以上。相对汽车保有量的快速增长，城市停车位的年建设数量和总体数量明显不足。停车位配比不足的部分原因是由规划落后引起的，部分老旧城区规划时未考虑到汽车数量的快速增加和静态交通的重要性，导致居住区停车位的规划标准偏低，建成停车位数量难以满足未来数年的需求量。另一方面是由于数年前汽车数量较少时，对停车位的需求量小，停车位价格较低，大量车位滞销，开发商无利可图便不愿在楼盘中规划足够的停车位。所以尽管建设部《城市居住区规划设计规范》和《停车场规划设计规范》对停车位的配比和规划做了相关规定，但是许多开发商在建设居民小区时往往“有章不循，有法不依”，总是想方设法不建或少建停车位，如果迫不得已建设停车位时也是尽量去降低规划建设标准，不断压缩停车位建设面积，最终导致居住区停车位配比严重不足。以厦门市为例，在2013年5月25日，厦门市的小汽车保有量为54.92万辆，需要的停车位数为68.31～71.35万个，全市的停车位缺口却达到了20万个左右。所以停车位的供给与需求之间有着不可调和的矛盾。根据西方经济学的供求理论，土地资源的短缺引起土地价格上涨，土地价格的上涨导致依附于土地上的房地产价格的上涨，停车位的价格也随之上涨。微观上，正是由于停车位这一位置的固定性，导致某一区域内停车位需求增大时，其他对停车位需求较小的区域内的富余车位无法移动到本区域以弥补需求的不足来达到供需均衡。因而，在需求量大于供给量的区域，停车位价格因为供给量小于需求量而迅速非理性上涨。正如北京市五环以外的小区车位价格约为15～20万元/个，而市中心的车位价格则已经突破100万元/个。

（二）相关法律法规不完善

而与房地产的不同之处在于作为国民经济的重要支柱，我国房地产发展历程比较长，发展蓬勃，市场趋于成熟，相关法律法规制度都比较健全，有关房地产的权属比较确定。而由于停车位产业发展历程比较短，相关制度法规不够健全，关于其权属问题，相关部门至今仍没有确切的规定。目前国内学理界关于地下停车位权属问题众说纷纭，主要分为五种理论学说，即业主所有说、开发商所有说、国家所有说、公摊面积决定说、合同约定说。究其实用性和实质，可以分为三个方面：一，根据地下车位所占面积是否计入小区容积率来判断车位所有权归业主或者开放商所有。若地下车库的面积计入小区容积率，则开放商可以依法登记房地产权并取得独立产权证书保留车库的所有权。反之，如果小区的停车位并未计入容积率，而是伴随着房屋出售给了全体业主，由于建筑物的房屋分摊了土地的所有权，则这些车位的所有权也归全体业主所共有。二，根据客观理论和协议判断。小区地下车位的权属判别不能根据客观理论来判断，它不仅要根据车位面积是否计入容积率判断，还要参考业主和开放商之间的协议。三，从开发商和业主的利益协调角度分析停车位的产权权属，如果将停车位权属划归全体业主所有，开发商则忽略了开发商自身对利益追逐的本质，不利于开发商积极性的提高，因而不利于对城市土地集约化的利用。反之，如果将停车位权属划归开发商所有，由于地下停车位的建设费用已经分摊到整座建筑中，业主已经为停车位建设分摊了费用而无法享有应有的权利，则业主的利益受到了损害。而我国2007年的《物权法》第74条对停车位的归属法律问题规定为：“在建筑物区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”此条法规虽然规定了小区内道路等业主共有区域停车位的归属，但对于地下停车位所有权属问题，解释仍然模糊不清。《土地法》和《物权法》对地下空间独立产权问题的回避，造成的混乱的产权问题令开发商和业主的权益处于不确定性状态，开发商和业主关于地下车位所有权属的争夺这一矛盾也日益激化。而且《物权法》中有关车位的所有权而规定的“约定优先”原则本身就有其不合理性，因为开发商在车库的预售、销售活动中占有绝对优势，很容易约定对自己有利的条款。所以当约定车库归属开发商的情况下，虽然声称车库造价不属于房屋造价，但实际上车库面积已经被均摊到房屋之中了，而处于弱势的业主则很难举证推翻开发商。按照规定，根据政府控制商品房价格的要求，物价部门只对普通住宅商品房实施备案管理，其他的营业房、停车位、停车库等均由开发企业自主定价。这也就意味着相对于房屋定价需要物价局审批，停车位的定价权完全属于开发商，法律对此毫无约束。相对于开发商的强势地位，业主处于劣势，开发商依靠自己在小区的地下车位的经营的垄断地位和物价部门关于停车位定价的漏洞，坐地起价或者捂盘惜售，小区居民合法权益受到严重损害。endprint

（三）停车位的炒作

停车位的炒作也是其价格上涨的一个不可忽略的因素。由于停车位交易的相关政策落实不到位和相关监管部门的不力，许多小区停车位在未满足本小区居民需求的情况下高价出售给其他投资客，导致停车位价格迅速上涨。近年来股市低迷、回报率低、保值性差，房地产投资受到政策限制，黄金投资不稳定，人民币升值导致的境外资金的涌入，生产与融资成本上涨和定价期权的丧失导致的国内投资环境的恶化，国际金融危机导致的出口受挫、国内部分行业的产能过剩等因素使投资者找不到合适的投资途径，而停车位作为不动产具有投资小、保值性好，升值快、不限购、没有税等特点迅速吸引投资者将资金投入停车位的炒作。国内不少城市中抢购车位已经成为了一种潮流，大量资金的涌入迅速抬高了停车位的价格。

三、解决城市居住区停车位价格问题的对策

（一）完善法律法规

对《物权法》中地下车位所有权属规定不清晰的问题，应当执行细则或者重新立法对小区内地下停车位的权属做出统一的规定：对建筑物区分所有权中专属部分的界定，对专有车位和增设车位的规定，对开发商向全体业主移交小区共有部分的控制权的时间以及违法后果，对共有部分范围的明确规定。清晰明确的法律法规可以避免因为地下车位权属不明引起开发商和业主间的纠纷。各地政府应根据《物权法》中相关规定，结合本地区多年经验对《物权法》做出规范和调整，以更好地解决停车位权属纠纷，保障业主和开发商的合法权益，提高开发商建设小区停车位的积极性。对于停车位实行限购政策，加大对非小区业主购买小区车位的监察力度，防止社会资金对停车位的炒作引起车位价格飞涨。

（二）增大停车位供给量

各地政府根据本地区实际经济发展情况和对未来小区停车位需求的预测，在规划方面要具有前瞻性，立法规定新建小区停车位的最低配比，以确保在未来一定时期内停车位的数量能满足小区居民停车的需求。对新建小区项目要从严审批，在涉及到于停车位配比问题时，对于不完善的项目不予以审批。对于停车位供给不足的老旧小区，根据实际情况进行重新规划，因地制宜地利用小区空地增设地面停车位，借鉴国外经验，利用经济手段和政策支持鼓励开发商建设停车楼，发展机械立体停车技术等以缓解地下停车位的供给压力。

（三）减小停车位需求量

利用价格杠杆，减小居民对汽车的消费量，从而降低对停车位的需求量。鼓励业主根据自己的实际能力和需求购买汽车，不要存在攀比心理。提倡大力发展公共交通，尤其是容量大，速度快的轨道交通。不断改善公共交通服务质量，提高公共交通的运送能力，减少业主因为交通问题而购买汽车的数量。

（四）政府对地下停车位价格实行指导价管理

对于已建成小区，对于其价格，开发商希望定得高一些以求得高利润，而小区业主则希望定得低一些以节省资金。两者之间的心理定价差距导致双方协商未果，无法定价，最终造成小区地下停车资源浪费，地面车满为患。这就需要政府部门出台指导性价格以解决矛盾，减少资源浪费。

城市居住区停车位价格问题及解决途径如图1所示。

综上所述，停车位作为社会关注的焦点一直以来备受关注，其价格问题也备受争议，解决好停车位的价格问题，使小区业主买得起车位，开放商能从中获益，对于静态交通的可持续发展，增加人民的幸福指数和构建和谐社会都有重大意义。

[课题编号：“十二五”科技支撑计划项目（2012BAJ19B00）]

参考文献：

[1] 古芳怡.地下停车位权属问题文献综述.科技资讯，2011

[2] 赵本东.价格含义之我见.中外企业家，2005

[3] 严焰.基于岭回归的房价模型构建及启示.商业现代化，2006

[4] Simon Anderson，Andre Palma.The Economics of pricing Parking[J].Journal of Urban Econimic，2004

[5] David A. Hensher， Jenny king. Parking Demand and Responsiveness to Supply， Pricing and Location in the Sydney Central Business District.Transportation Research Part A：Policy and practice，2001

（作者简介：赵建伟，东北林业大学硕士研究生；通讯作者：苏义坤，东北林业大学教授，博士；第三作者：姚涛，工程师，住房和城乡建设部标准定额研究所 黑龙江哈尔滨 150000）

（责编：若佳）endprint

（三）停车位的炒作

停车位的炒作也是其价格上涨的一个不可忽略的因素。由于停车位交易的相关政策落实不到位和相关监管部门的不力，许多小区停车位在未满足本小区居民需求的情况下高价出售给其他投资客，导致停车位价格迅速上涨。近年来股市低迷、回报率低、保值性差，房地产投资受到政策限制，黄金投资不稳定，人民币升值导致的境外资金的涌入，生产与融资成本上涨和定价期权的丧失导致的国内投资环境的恶化，国际金融危机导致的出口受挫、国内部分行业的产能过剩等因素使投资者找不到合适的投资途径，而停车位作为不动产具有投资小、保值性好，升值快、不限购、没有税等特点迅速吸引投资者将资金投入停车位的炒作。国内不少城市中抢购车位已经成为了一种潮流，大量资金的涌入迅速抬高了停车位的价格。

三、解决城市居住区停车位价格问题的对策

（一）完善法律法规

对《物权法》中地下车位所有权属规定不清晰的问题，应当执行细则或者重新立法对小区内地下停车位的权属做出统一的规定：对建筑物区分所有权中专属部分的界定，对专有车位和增设车位的规定，对开发商向全体业主移交小区共有部分的控制权的时间以及违法后果，对共有部分范围的明确规定。清晰明确的法律法规可以避免因为地下车位权属不明引起开发商和业主间的纠纷。各地政府应根据《物权法》中相关规定，结合本地区多年经验对《物权法》做出规范和调整，以更好地解决停车位权属纠纷，保障业主和开发商的合法权益，提高开发商建设小区停车位的积极性。对于停车位实行限购政策，加大对非小区业主购买小区车位的监察力度，防止社会资金对停车位的炒作引起车位价格飞涨。

（二）增大停车位供给量

各地政府根据本地区实际经济发展情况和对未来小区停车位需求的预测，在规划方面要具有前瞻性，立法规定新建小区停车位的最低配比，以确保在未来一定时期内停车位的数量能满足小区居民停车的需求。对新建小区项目要从严审批，在涉及到于停车位配比问题时，对于不完善的项目不予以审批。对于停车位供给不足的老旧小区，根据实际情况进行重新规划，因地制宜地利用小区空地增设地面停车位，借鉴国外经验，利用经济手段和政策支持鼓励开发商建设停车楼，发展机械立体停车技术等以缓解地下停车位的供给压力。

（三）减小停车位需求量

利用价格杠杆，减小居民对汽车的消费量，从而降低对停车位的需求量。鼓励业主根据自己的实际能力和需求购买汽车，不要存在攀比心理。提倡大力发展公共交通，尤其是容量大，速度快的轨道交通。不断改善公共交通服务质量，提高公共交通的运送能力，减少业主因为交通问题而购买汽车的数量。

（四）政府对地下停车位价格实行指导价管理

对于已建成小区，对于其价格，开发商希望定得高一些以求得高利润，而小区业主则希望定得低一些以节省资金。两者之间的心理定价差距导致双方协商未果，无法定价，最终造成小区地下停车资源浪费，地面车满为患。这就需要政府部门出台指导性价格以解决矛盾，减少资源浪费。

城市居住区停车位价格问题及解决途径如图1所示。

综上所述，停车位作为社会关注的焦点一直以来备受关注，其价格问题也备受争议，解决好停车位的价格问题，使小区业主买得起车位，开放商能从中获益，对于静态交通的可持续发展，增加人民的幸福指数和构建和谐社会都有重大意义。

[课题编号：“十二五”科技支撑计划项目（2012BAJ19B00）]

参考文献：

[1] 古芳怡.地下停车位权属问题文献综述.科技资讯，2011

[2] 赵本东.价格含义之我见.中外企业家，2005

[3] 严焰.基于岭回归的房价模型构建及启示.商业现代化，2006

[4] Simon Anderson，Andre Palma.The Economics of pricing Parking[J].Journal of Urban Econimic，2004

[5] David A. Hensher， Jenny king. Parking Demand and Responsiveness to Supply， Pricing and Location in the Sydney Central Business District.Transportation Research Part A：Policy and practice，2001

（作者简介：赵建伟，东北林业大学硕士研究生；通讯作者：苏义坤，东北林业大学教授，博士；第三作者：姚涛，工程师，住房和城乡建设部标准定额研究所 黑龙江哈尔滨 150000）

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（三）停车位的炒作

停车位的炒作也是其价格上涨的一个不可忽略的因素。由于停车位交易的相关政策落实不到位和相关监管部门的不力，许多小区停车位在未满足本小区居民需求的情况下高价出售给其他投资客，导致停车位价格迅速上涨。近年来股市低迷、回报率低、保值性差，房地产投资受到政策限制，黄金投资不稳定，人民币升值导致的境外资金的涌入，生产与融资成本上涨和定价期权的丧失导致的国内投资环境的恶化，国际金融危机导致的出口受挫、国内部分行业的产能过剩等因素使投资者找不到合适的投资途径，而停车位作为不动产具有投资小、保值性好，升值快、不限购、没有税等特点迅速吸引投资者将资金投入停车位的炒作。国内不少城市中抢购车位已经成为了一种潮流，大量资金的涌入迅速抬高了停车位的价格。

三、解决城市居住区停车位价格问题的对策

（一）完善法律法规

对《物权法》中地下车位所有权属规定不清晰的问题，应当执行细则或者重新立法对小区内地下停车位的权属做出统一的规定：对建筑物区分所有权中专属部分的界定，对专有车位和增设车位的规定，对开发商向全体业主移交小区共有部分的控制权的时间以及违法后果，对共有部分范围的明确规定。清晰明确的法律法规可以避免因为地下车位权属不明引起开发商和业主间的纠纷。各地政府应根据《物权法》中相关规定，结合本地区多年经验对《物权法》做出规范和调整，以更好地解决停车位权属纠纷，保障业主和开发商的合法权益，提高开发商建设小区停车位的积极性。对于停车位实行限购政策，加大对非小区业主购买小区车位的监察力度，防止社会资金对停车位的炒作引起车位价格飞涨。

（二）增大停车位供给量

各地政府根据本地区实际经济发展情况和对未来小区停车位需求的预测，在规划方面要具有前瞻性，立法规定新建小区停车位的最低配比，以确保在未来一定时期内停车位的数量能满足小区居民停车的需求。对新建小区项目要从严审批，在涉及到于停车位配比问题时，对于不完善的项目不予以审批。对于停车位供给不足的老旧小区，根据实际情况进行重新规划，因地制宜地利用小区空地增设地面停车位，借鉴国外经验，利用经济手段和政策支持鼓励开发商建设停车楼，发展机械立体停车技术等以缓解地下停车位的供给压力。

（三）减小停车位需求量

利用价格杠杆，减小居民对汽车的消费量，从而降低对停车位的需求量。鼓励业主根据自己的实际能力和需求购买汽车，不要存在攀比心理。提倡大力发展公共交通，尤其是容量大，速度快的轨道交通。不断改善公共交通服务质量，提高公共交通的运送能力，减少业主因为交通问题而购买汽车的数量。

（四）政府对地下停车位价格实行指导价管理

对于已建成小区，对于其价格，开发商希望定得高一些以求得高利润，而小区业主则希望定得低一些以节省资金。两者之间的心理定价差距导致双方协商未果，无法定价，最终造成小区地下停车资源浪费，地面车满为患。这就需要政府部门出台指导性价格以解决矛盾，减少资源浪费。

城市居住区停车位价格问题及解决途径如图1所示。

综上所述，停车位作为社会关注的焦点一直以来备受关注，其价格问题也备受争议，解决好停车位的价格问题，使小区业主买得起车位，开放商能从中获益，对于静态交通的可持续发展，增加人民的幸福指数和构建和谐社会都有重大意义。

[课题编号：“十二五”科技支撑计划项目（2012BAJ19B00）]

参考文献：

[1] 古芳怡.地下停车位权属问题文献综述.科技资讯，2011

[2] 赵本东.价格含义之我见.中外企业家，2005

[3] 严焰.基于岭回归的房价模型构建及启示.商业现代化，2006

[4] Simon Anderson，Andre Palma.The Economics of pricing Parking[J].Journal of Urban Econimic，2004

[5] David A. Hensher， Jenny king. Parking Demand and Responsiveness to Supply， Pricing and Location in the Sydney Central Business District.Transportation Research Part A：Policy and practice，2001

（作者简介：赵建伟，东北林业大学硕士研究生；通讯作者：苏义坤，东北林业大学教授，博士；第三作者：姚涛，工程师，住房和城乡建设部标准定额研究所 黑龙江哈尔滨 150000）

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