我国二手房地产交易价格风险的核算

赵长明

(陕西警官职业学院，西安 710043)

0 引言

事关民生的二手房地产，由于影响其价格的因素比较多，比较复杂，并且还有一些不确定因素，因此对二手房价格的科学估计是比较难的，这也是当前二手房交易混乱的主要原因之一。合理估计二手房地产的真实价值，尤其是对二手房价格形成中的不确定性因素进行合理地估计，是一个很关键的问题。对不确定性部分进行研究，常用的方法有模糊数学法、灰色理论法、神经网络法和集对分析法,可以运用这些研究不确定部分的方法来研究二手房地产价格的形成。因此,本文利用集对分析法对我国二手房地产交易价格进行估价核算研究。

1 集对分析法的模型构造

我国学者赵克勤[1,2]于1989年首次提出集对分析这一理论,该理论是将确定性分析与不确定性分析统筹结合起来,可以用来描述、处理、分析综合集成问题的一种全新的系统的科学的评价分析方法。而我国另一学者白扬文[3]在1996年根据同异反联系度的向量表达形式如：u=(a,b,c)，提出了同异反距离这一概念，用来比较两个同异反联系度之间的距离。设有两个同异反联系向量：

u1=(a1,b1,c1)u2=(a2,b2,c2)

那么，则用ρ来表示同异反向量u1与u2之间的距离，简称同异反距离：

本文利用这一同异反距离来估计二手房地产的交易价格，其中p0表示待估计二手房地产的价格，pk表示近期交易二手房地产的实例价格，ρki表示同异反距离且ρki=ρik，计算公式为：

在（3）式中，当i=0时，同异反距离就变成ρko，其表示实例交易的二手房地产与待估计的二手房地产两者构成一个集对所形成的同异反距离，ρko用（2）式来计算，具体计算公式如下：

在（4）式中，当ρko=1时，待估计二手房地产价格p0就等于各实例近期交易二手房地产价格pk的简单算术平均数。

2 二手房地产估价的实例集对分析

二手房地产价格的确定，其影响因素主要有：最近该区域成交的新房地产价格，该区域成交的二手房地产价格，该区域成交的二手房地产交易情况，该区域成交的二手房地产交易日期，待估计二手房地产所处的区域影响因素，待估计二手房地产自身的个体影响因素等等。由于利用集对分析，需要与待估二手房地产相对应的实例，所以本文选择最近在该区域成交的二手房地产实例进行配对，在此只选择三个实例（1，2，3），来作为理论研究。

在影响待估二手房地产价格的因素中，该区域成交的二手房地产价格中一般包含有最近该区域成交的新房价格影响因素，所以对最近该区域成交的新房价格情况不予分析；还有选择的三个实例，都是该区域的，也都是正常交易的，并且也都与待估房地产估价对应的最近日期，所以也对该区域成交的二手房地产交易情况和该区域成交的二手房地产交易日期两个因素不予分析；本文只对该区域成交的二手房地产价格，待估计二手房地产所处的区域影响因素和待估计二手房地产自身的个体影响因素这三个影响因素进行分析。

2.1 区域影响因素集对分析

区域影响因素有基础生活设施，公共交通便捷度，周围道路顺畅度，商业繁华程度，教育设施完善度，医疗设施完善度和周围环境质量。实例（1、2、3）二手房地产与待估二手房地产都同处一个住房交易区，并且上述区域影响因素总分合计为100分。下表1表示实例1、2、3的区域因素综合打分，与待估二手房地产的区域因素综合得分比较情况。

表1 区域影响因素分值

从表1可知，各区域影响因素的联系度计算如下表2。

表2 待估二手房地产区域影响因素联系度

区域影响因素联系度具体计算结果见表3所示。

表3 待估二手房地产区域影响因素具体联系度表

2.2 个体影响因素集对分析

个体影响因素有楼层，房屋朝向，套型，建筑结构，建筑年代，房屋质量，物业管理和小区环境。同样也假设实例（1，2，3）二手房地产与待估二手房地产都为100分,根据各实例的区域因素得分状况,实例（1，2，3）二手房地产与待估二手房地产的个体因素比较各得分情况如表4所示:

表4 个体影响因素分值

通过各实例和待估二手房地产的个体影响因素得分值，计算个体影响因素联系度，见表5：

表5 待估二手房地产个体影响因素联系度

区域影响因素联系度具体计算结果见表6所示。

表6 待估二手房地产个体影响因素具体联系度表

2.3 各影响因素的综合联系度

前面已经分析了区域影响因素和个体影响因素的联系度，其中交易情况联系度和交易日期联系度都为1，因为它们与待估二手房地产交易情况和交易日期都相同。现在就各综合因素的联系度分析如表7：

表7 各综合影响因素的联系度

2.4 二手房地产价格的估计

表8 待估二手房地产与实例的同异反距离

3 结论

本文采用集对分析的方法，把要待估二手房地产与其周围最近交易的二手房地产进行配对综合比较分析，利用集对联系度计算同异反距离，最后统计加权核算出要估计的二手房地产价格，通过与实例（1,2,3）成交的二手房地产其实际成交价格比较情况来看，待估的二手房地产其估算价格较符合周围其他二手房地产实际成交价格情况。综合可知，利用集对分析法可以对我国目前二手房地产价格进行较科学地估计，有利于规范我国二手房地产交易市场，可以据此建立公平、合理、科学的二手房交易价格体系，具有一定的现实意义。

[1]杨燕,文福拴,李力,王珂,高超.计及风险控制策略的电力系统可用输电容量决策[J].电力系统自动化,2012,(4).

[2]王荣芳.中小企业间接融资的法律风险控制研究[J].特区经济,2012,(1).

[3]蒋巍.基于政府审计的地方政府债券风险控制研究[J].浙江学刊,2012,(1).

[4]何树红,孙文,徐文涛.关于国际原油价格风险价值的分析与计算[J].统计与决策,2010,(18).