浅析中国房地产市场的发展

管立君

摘 要：随着我国经济的不断发展，房地产市场也在迅速发展。房地产市场作为一个涉及领域广、关联性强的产业，如果在房地产的经营或管理中出现问题，将会很快波及到其他领域，也影响其他行业的发展。因此，房地产发展中出现的问题不容小视。分析研究房地产发展的现状及发展趋势，对房地产市场的健康发展以及国民经济的健康发展具有重要的意义。

关键词：房地产；按揭贷款；可持续发展

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）23-0089-02

房地产在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业，其健康发展可以支撑和带动整个国民经济的发展。但近些年来，一些城市房价急剧飙升，异常火热，并累聚风险。这让每一位关心中国经济健康成长的人都十分担忧。目前，房地产业的“火爆”现象也引发了国内专家、学者、业内人士和政府主管部门的警觉和重视，必须加以调控。

一、当前房地产市场现状

近几年房地产升温过热，其根本上的原因在于投资性购房需求在越来越强地主导整个市场。全国性的房价快速增长，几乎所有城市的主体需求都来自于城市所幅射区域的高收入人群家庭，以及城市内有钱有房家庭“住房升级”需求；同时，投资性需求也在推动房价上涨。这样的趋动关系构成了当今中国房地产市场的全部利益链条。而房价、地价大幅被抬高的局面形成，客观上制造了两个高门槛，一个是对真实自住需求居民的门槛，一个是未上市的没有融资能力的开发商继续开发商品房的门槛。

1.市场供应结构不合理。现今的房地产市场已成为有钱人追逐的投资工具，相对应的是自住需求的阶层无力承受过高房价。眼下的状况是，许多地方房地产市场结构性矛盾问题突出，长期以来适合中低收入人群购买能力的中小户型、中低价位的住房仍严重“缺乏”。此外，商品房结构性过剩，是一些地方政府推波助澜、开发商过度追逐超额利润的结果，因为建造大户型豪宅的利润远高出建普通住宅。因此，在超额利润的引诱下，在某些地方政府的默许甚至引导下，才导致中高档住房过剩、中低价住房供不应求的结构性矛盾，高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长，由此带动了房价的上涨。

2.投资性需求火上浇油。由于房地产具有必需品和投资品的双重特征，近几年来，房价的颠覆性上涨，房地产的投资属性突显，加上银行按揭的金融杠杆作用，助长了普通购房人的投资和投机心理，民间大量游资纷纷注入房地产市场，加剧供需矛盾，于是出现排队购房甚至摇号的现象，加上开发商坐地抬价，形成了楼市“一房难求”的恶性循环。

3.疯狂的“地王”带动房价上涨。目前，中国各大城市房价“突飞猛进”，其推动力量很大程度上产生于拍卖地价过高。从杭州、上海、重庆、东莞、长沙等地的新一轮“地王”争夺战纷纷上演来看，土地价格的高涨，意味着开发商对未来的商品房住宅价格继续看涨，导致购房人提升对房价上涨的预期，从而引发投资性买家更大的炒作热情。但最终为疯狂地价买单的自然是购房人。

当前日益高涨的房价使得中国房地产“居者有其屋”的初衷被彻底颠覆。与之相对应的是，地产寡头们通过不断推高房价，力图在最短时间内实现其利益，而政府必须面对房地产崩溃时的动荡风险。对于地产寡头以一己之私挟持房价和整个社会，我们不得不保持警惕。

二、预售商品房按揭具有的法律特征

按揭是英语“MORTGAGE”一词的粤语音译，它是一种担保方式，指在楼宇建筑期内，商品房预购人将其与开发商（预售方）签订的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行，同时商品房预售方作为贷款担保人，并保证银行为第一受益人，如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时，银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益，以清偿其对银行的所有欠款。预售商品房按揭是一种特殊的担保方式，银行为按揭权人，预购人为按揭人，担保人一般是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押有相似之处，但又不完全等同于抵押。一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有所有权或经营权的财产。而在商品房按揭期间，商品房实际上并不存在，按揭人无法取得所购商品房的所有权，他向按揭权人提供的担保是在将来某一时间取得楼宇的权利，它是一种期待性利益，而非以实体形式存在的楼宇。

1.预售商品房按揭是一种要式法律行为，应签订书面合同，并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续；

2.预售商品房按揭是一种从合同，是为担保主债权得以实现而订立的；

3.预售商品房按揭合同是诺成性合同，合同一经成立即对三方当事人具有约束力；

4.预售商品房按揭是有偿合同。银行按揭业务收取贷款利息，除少数政策性无息贷款外，预售商品房按揭均系有偿合同。

预售商品房按揭是近几年才出现的，目前在中国尤其是在沿海地区，发展规模很大。它在一定程度上缓解了房地产市场资金紧张的状况，使普通百姓拥有商品房成为可能；同时也为房地产开发商提供了融资手段，增加了建房资金。但中国的房地产管理法对预售商品房按揭尚无规定，与目前房地产业的发展状况很不适应。审判人员在审理此类案件时只能依据法理。而银行则大多制订一些标准式合同，购房者与发展商只有签约与否的选择，而没有就合同条款进行协商、修改的自由。这种状况极不利于预售商品房市场的健康发展。

三、房地产市场发展中出现的问题

1.房价涨幅惊人，不合理。在近几年来，几个大城市的房价涨幅惊人，出现不合理的房价。年轻人普遍都有买房难、住房难的情况，房产供需有很大的问题。高端的住房较多，但基本无人问津；商品用房供不应求，保障性住房严重不足。这严重影响了人们正常的生活，同时也间接性地影响了社会秩序的稳定，不利于社会经济的发展和人们生活质量的提高。

2.供给决定需求的不合理性。目前，房地产市场上政府的供给决定需求，房地产的规划离开了市场化的进程，房地产的规模、范围、选址等方面不是市场需求决定的，这存在严重的不合理性。只能按照需求决定供给的原则，房地产市场才能运行良好，房地产经济才能健康发展。endprint

3.房地产市场的发展不健康，存在不合理的发展，很多城市的房价不断地上涨，人们没有能力去支付；在房地产市场中巨额利润的驱使之下，大量的企业都不断地进入，本来并不完善的房地产市场不断地受到各方企业的冲击，使房地产经济发展形势更加严峻。

四、当今房地产可持续发展策略

1.合理政府调控。中国房地产市场的健康发展是中国房地产开发实现可持续发展的必要条件，而抑制当前房价的过高过快增长则是保持中国房地产市场健康发展的重要保证。合理调控房价，抑制房价过高过快增长，建立住房保障制度，解决多数人的住房问题。是中国政府当前面临的重大任务，政府首先该做好自身定位，对应该由政府来建立的中低收入居民住房保障体系，应加快步伐尽早建立，以减轻商品房市场的涨价压力；同时，政府还应加强对中、高档商品房市场监管，杜绝开发商挤占普通商品房及廉租房土地的不法现象。政府应进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求，抑制房价过高过快增长，保证房地产市场的长远健康发展。

2.规范土地市场，促进可持续发展。目前中国已进入了全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化的发展阶段。人口众多、资源相对不足的基本国情，决定了我们必须始终坚持十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策。近年来中国的土地市场建设取得了明显成效，积累了一些宝贵的经验。同时，我们也应清醒地看到，中国土地市场建设距离充分发挥市场配置资源的基础性作用还有相当大的差距，政府的宏观调控还需要改进和完善，土地产权保护制度还存在缺陷，相关配套改革还比较滞后。这些都有待在今后的工作中进一步研究解决。

党的十六大明确提出，要在更大程度上发挥市场在资源配置中的基础性作用，健全统一、开放、竞争、有序的现代市场体系。党的十六大为土地市场建设进一步指明了方向。培育规范土地市场，一是必须始终服从和服务于经济建设中心，维护改革、发展、稳定大局。建设用地供应优先保证国家基础设施、主导产业和生态环境建设。二是必须坚持土地资源、资产管理并重，实行最严格的土地管理制度。三是必须坚持依法行政，加强对土地市场的规范。全面推行依法行政，严肃查处土地违法案件。四是必须坚持与时俱进，推进制度创新。在运用好行政手段的同时，注重发挥经济和法律手段的作用。对破坏耕地、非法转让土地、非法批准征地占地、低价出让土地等行为，纳入刑法处罚。按照尊重农民土地财产权和维护农民土地合法权益的思路，开展农民集体建设用地流转和征地制度改革试点。培育规范土地市场是社会主义市场经济体制的重要组成部分，同时也是房地产市场能够良性、健康、有序发展的重要保证，是实现房地产业可持续发展的必然途径。

3.重视环境保护，维护生态平衡。可持续发展的核心是生态的可持续性。社区生态系统是在自然生态系统的基础上通过房地产开发建设而形成人工生态系统，因此，处理好这个系统的基础问题就在于处理好人、自然与技术之间的关系。房地产开发应当顺应自然，在遵循自然规律的基础上为人民服务，技术是人与自然发生关系的中介。

房地产的规划布局、建设与后期物业管理都应有超前的生态观念。在充分利用自然地貌、资源的基础上，创造出人与环境有机融合的舒适空间和居住环境。首先，在房地产开发项目选址上，尽量少占或不占耕地、生态林地，不影响风景名胜、人文景观，应在荒地、废弃地上进行建设开发。其次，应建立规范的房地产建筑质量保障制度，通过消费市场约束机制，抑制劣质、有毒材料的使用。再次，大力推进房地产建筑节能工作，在保证建筑功能质量的前提下，采取有效的节能技术与管理措施，大幅度降低建筑能耗，达到既居住舒适，又能节约能源和改善环境的目的。最后，在城市规划区内逐步形成一定规模的绿化带和绿化区域，提高绿化质量和城市园林水平，构造合理的城市绿化系统；改善城市交通、供水状况，提高城市生活垃圾、污水无害化处理率，发展固体废弃物的处理与回收再利用，从根本上改善居住环境。

[责任编辑 李 可]endprint