论我国房产税法律制度的构建

魏双

摘 要：目前，房地产市场发展过快过热，房价飙升不下。因此，在国家宏观经济调控效果不显著的情况下，针对个人住房征收房产税就显得尤为重要。税收在一个国家的经济生活中起了经济杠杆的作用，具有调节收入分配和缩小贫富差距的功能。房产税的立法已迫在眉睫，但什么样的房产税法才适合我国的房地产市场也成为了人们关注的焦点。

关键词：房产税；法律制度改革；房地产市场

中图分类号： D923 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）23-0317-02

改革开放以来，我国房地产业市场化程度不断提高，为实现国家对产业政策的引导，国家对房地产税收制度进行了调整与修改。1986年颁布的《房产税暂行条例》，使得房产税首次出现在我国税收历史上。2008年，中国法律和税务经济专家开始提出针对个人住房征收房产税的观点，解决房价过快上涨的问题。对此，房产税再次进入到公众的视野，也成为了人们关注的焦点。

一、房产税概述

房产税是以房产为征收对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税的本质是开征财产税，财产税包括个人财产税和财产税，其中个人财产税只对纳税人的特定财产进行征税，而财产税是对纳税人的所以财产进行征税。因此，更准确地说，我国房产税是属于财产税中的个人财产税，因为我国房产税只针对房屋进行征税。房产税具有如下特征。

房产税的征收对象比较特殊。房产税针对的是市、县、镇和工矿区的房屋征税，不包括农村；农村的房屋，大部分是农民居住用房，为了减轻农民的负担，农村的房屋并没有纳入到征收范围。

房产税的征税依据具有差异性。房产税根据纳税人经营形式不同，对经营性住房按房产计税余值征收，对出租性住房按租金收入计税，使征税办法符合纳税人的经营特点，有利于平衡税收负担和征收管理。

房产税征收税款具有僵化性。房产税是按照在有关房屋产权部门登记的房屋价值，若房屋登记价值没有明显低于实际价值，有關部门不会主动对房产登记簿上房屋价值进行修改，这就使得房产税不能随着经济发展而相应提高，不能够体现房屋的真实价值。长此以往，将导致房产税税收的大量流失。

在调控房地产的措施中，税收以其强制性的特点，集经济、行政和法律手段于一身，在调控中发挥了不可代替的作用。税收从来都是政府调控经济的重要工具，与此同时根据市场的变化调整着政策，以充分发挥税收的调节作用。

二、国外房产税法律制度分析

以美国和英国为例，分析其较为完善的房产税法律制度中较为先进的方面，对我国在房产税构建方面起了哪些积极的作用。

（一）美国的房产税法律制度

美国作为世界上经济最为发达的国家，在其经济发展的同时其法律制度的完善程度也同样处于领先的地位。相比于其他国家的房产税法律制度，美国的房产税法显得别具一格。房产税法在美国并不是作为一个单独的税种存在的，而是作为财产税中的一部分来进行征收，主要由地方政府征收，税收收入全部纳入地方政府的财政之中。

美国的房产税评估与征收遵循的是相对独立的原则，各地方政府均设有专门的核税评估机构，在全国以州为单位建立网络化管理，核税评估机构的工作人员只负责对税款进行征收以及处理相关的事务。这样就能更为清晰地对居民的私人财产进行登记以及备案，同时使得税务征收人员对纳税人的资料以及纳税的金额的掌控更为方便。

美国房产税的税收优惠政策多种多样，为了保障纳税人的合法权益，各州均通过立法部门以法律形式确定下来，把对州、郡、镇的税收优惠对象、税收优惠内容、条件、办理程序等都予以明确规定，形成了一个较为完整的税收优惠体系，在实体法和程序法上均做到有法可依。

（二）英国的房产税法律制度

英国也是一个房产税法律制度比较完善的国家，但与美国房产税制相同之处，就是也没有单独的房产税立法。其房地产税种大体包括家庭财产税，也叫市政税和营业房产税。这两种与我国房产税的性质属于同一范畴，其中，家庭房产税是最广泛的房产税种，它以公民房屋的实际价值为基础进行征税，征税对象为居住房屋，税率由英国各地方政府自行规定。

英国的营业房产税主要针对营业性用房所征的税，与家庭财产税最大的不同就是，家庭财产税属于地方税种，而营业房产税属于中央税种，由地方代为征收后统一上交给中央财政。但是，中央也会根据地区人口基数比例和地区贫富差距情况把营业房产税返还给地方政府。英国的房产税等级评估由专门的机构评估，政府的税务部门只负责征收和管理，具体的评估和纳税无需个人参与，这点与美国大致相同。

虽然美国和英国都没有单独的房产税立法，但其法律制度的选择是与国情相适应的。由这一点可以看出，经济建设与法律建设相互协调，才能制定出最合适的法律。

三、我国房产税法律制度所面临的问题

近年来，我国房地产业发展速度迅猛，在内需不足等一系列问题出现的时候，在推动中国经济增长中房地产投资占据了较大的比重。在我国房地产业蓬勃发展的今天，我们更不能忽视隐藏在发展背后的一系列问题：房价虚高，土地资源浪费严重，闲置房屋过多导致出现“鬼城”现象等。出现这些问题最重要的原因就是房产税法律制度不健全。目前，我国房产税法律制度存在的问题有以下方面。

（一）立法层次低

从整体来看，现阶段我国房产税的基本立法层面较低，无论是《房产税暂行条例》，还是各地方针对《房产税暂行条例》所制定的实施细则，除了《个人所得税法》和《企业所得税法》外，基本上都是以行政法规的形式规定的。这不能体现税收的权威性，也不能保证房产税法律制度在实施环节上的良好运行。

此外，“我国《立法法》第八条规定：“下列事项只能制定法律……（八）基本经济制定以及财政、税收、海关、金融和外贸的基本制度；”我国现行房产税制度的主要依据还是1986年由国务院颁布的《房产税暂行条例》，属于行政法规范畴，显然这违反了法律规定，使得房产税法律制度在执行中难以有效实施”。

（二）征税范围过于狭窄

我国现行的房产税法律制度，只针对城市、县城、建制镇以及工矿区的营业性用房进行征税，公民自身所拥有的非营业性用房并没有纳入到房产税的征收范围之内，这就使得房产税的征税范围大大缩小，形成税收漏洞，对房地产市场的发展产生了消极的影响。

随着我国经济的快速发展和住房体制改革的推进，越来越多的公民在这样的大环境下都购买了属于自己的房产，而拥有多套房产的公民也在人群中占据了一定的比重。这样一来，将公民自身所拥有的非营业性房产排除在房产税的征收范围之外，使得房产税税收收入大大缩水，从这种情况中也能体现出我国房产税法律制度的不健全。

（三）税率缺乏浮动空间

“现行的房产税法律制度中，僅仅拥有两种税率计算方法”。这样过于单一的税率计算方法，并没有考虑到纳税人之间负税能力的差异。因此造成了拥有多套房产的居民纳税负担低，也使得他们更加肆无忌惮地投资多套房产，这就是出现大量房产闲置的现象的主要原因之一。

此外，我国地大物博，区域经济发展不平衡。房产税作为基础税种之一，并没有根据各地区经济发展水平的差异进行浮动，缺乏灵活性，也是我国房产税法律制度存在的重要问题之一。

四、我国房产税法律制度构建的建议

我国房地产业仍处于快速发展中，现有的房产税法律制度已经不能适应当今房地产业发展的状况，现行的房产税法律制度存在的漏洞已经说明了我国对房产税法律制度的改革已经到了必要的阶段。

（一）提高立法层次

“国务院在1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》和其在实施中颁布的许多通知文件成为了我国现行房产税征收的主要依据”。根据我国法律体系，宪法和法律位于行政法规的效力之上，而《房产税暂行条例》就属于行政法规。由于这部暂行条例颁布的时间较早，已经不符合当今社会的发展现状。只有颁布一部《中华人民共和国房产税法》来规范房产税税收行为，将其提高到法律的层面，才能针对在房产税征收中出现的一些问题采取有效的手段以及提供强大的法律依据。

（二）扩大征收范围

“我国现行的房产税征收范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，而对农村则是一直享有免税的方针，这就显得范围过于狭窄”。随着经济的发展以及城市化的建设，现代农村相较于以前已经有了很大的改变，一些农村的经济状况相较于城市也不遑多让，尝试将农村的经营性用房归纳到房产税的征收范围中也是值得考虑的，同时也会成为我国税收的又一项重要来源。

房地产业的高速发展也使得居民的购房规模不断的扩大，而且随着经济水平的提高，个人拥有多套房产的情况也越来越多，建议将自住房的所有人也纳入纳税的范围中，以此有效地控制大量闲置房屋出现的状况，对缩小贫富差距也有着一定的贡献。

（三）建立浮动比例税率

目前，我国房产税的税率采取的是比例税率，统一的比例税率存在诸多弊端，因此，完善现有的比例税率是完善我国房产税法律制度的必经途径，应建立浮动比例税率机制，即根据用途将房屋进行分类，不同用途采取不同的税率；将个人住宅分类，分为基本住宅、高档住宅和个人独栋商品住宅；最后根据居民是否有多套住宅来征收房产税。建立浮动比例税率，既能在保证税收的同时调动了纳税人的意愿，又能保证地方税源的充足。

我国现行房产税法律制度在立法层次、征收对象和税率比例上存在着种种问题，早已经不适应我国的经济发展了。我国房产税的改革是顺应时代发展的，它不仅能够完善我国房产税法律制度，还能够充分发挥房产税的市场调节作用。随着社会各界人士对房产税的高度关注以及国家对房产税的重视，房产税的立法工作应尽快展开。

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[责任编辑 杜 娟]