试论长沙市梅溪湖开发区的土地价值

康叶红+唐云松

摘 要：从土地的功能价值系统构成分析，土地具有经济价值、生态价值和社会价值等3个构成要素。梅溪湖位于湖南省长沙“两型社会”综合配套改革试验区的大河西先导区。梅溪湖开发区土地蕴涵巨大的经济价值、良好的生态价值和强大的社会价值，并且在未来的发展趋势上，其土地价值具有明显的增长态势。

关键词：梅溪湖；土地价值；评价；增长

中图分类号：F321.1 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）17-0077-02

土地价值问题，是中国土地经济理论界争论较多，分歧较大且至今尚未有统一理念的基本理论问题。对长沙梅溪湖开发区的土地价值进行分析评价，必须建立在土地价值理论基础上。

一、土地价值理论概述

关于土地价值理论，中国存在土地无价值论、全价值论、土地收益论、土地商品价值论、效应价值论、使用价值论、二元价值论等观点。

以马克思的劳动价值论分析，无价值而有价格的纯自然土地具有“虚假的社会价值”，已经人类劳动投入的土地是由土地物质和土地资本构成 [1]。主张土地价值二元论的学者，把土地物质称为自然土地，把土地资本称为人工土地，认为“土地有自然土地和人工土地所构成，前者无价值而后者有价值，二者组成统一的整体”[2]。如今，绝大部分土地都是经过人工开发过的，既包括原生的作为自然资源的土地部分，又包括经过人工开发的人工部分，这种土地可称为经济土地，是现实的经济资源[3]。

所谓土地价值，是指进入人类社会后，人类经过长期与自然的相互作用而沉淀凝结在土地或土地产品中的一般人类劳动。而且土地价值具有历史增积累性、外部性、增长性和空间差异性等特殊性质[4]。

二、长沙梅溪湖开发区概况

2007年12月14日，国家发展和改革委员会下发了《国家发展改革委关于批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革实验区的通知》。该《通知》批准长沙、株洲、湘潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革实验区。长沙市决定在河西的大片区域建设“两型社会”综合配套改革试验区的先导区。梅溪湖位于湖南省长沙大河西先导区，岳麓山西面，西二环至三环之间，原本属于岳麓山的桃花岭景区。2007年，长沙市投资200亿元启动梅溪湖综合开发项目。梅溪湖综合开发项目是集防洪、生态产业、文化旅游和高档住宅开发于一体的综合型项目。规划范围北起龙王港路，南接桃花岭景区界线、东起二环线、西至岳麓区与望城县界线，总规划面积18.05平方公里，该地主要为耕地、园地及山林地，场地整体地形呈南北高、中间低的态势。区内拥有长沙市区最大的湖泊3 000亩梅溪湖，4 360亩岳麓山支脉桃花岭等，在城市自然精华处尽显山水洲城之经典。以湖泊为核心，环湖布置国际研发中心、国际商务中心、国际文化艺术中心、国际居住中心。政府将此区域定位为长沙未来新的城市中心，并要将梅溪湖建设成“国际服务区、科技创新城”。

三、长沙梅溪湖开发区的土地价值评价

（一） 土地价值结构评价

在土地与人类活动的长期相互作用中，土地系统逐步演变为人工控制的经济系统与土地自然生态系统藕合的复合系统，即土地生态经济系统[5]。因此，土地不是单一属性的物理商品，具有物理、生态、社会和经济等功能属性的指向。在土地的功能价值系统构成中，土地至少具有经济价值、生态价值和社会价值德等3个构成要素[6]。长沙梅溪湖开发区的土地价值也可以从这3个方面进行评价。

1.土地经济价值评价

土地的经济价值强调土地作为一种稀缺性生产要素参与人类经济系统的运行的资产特性。不管是在农业社会时代、工业时代还是知识经济时代，土地都参于整个社会生存和稳定的根基构建、GDP 贡献、经济生产系统运转，是最重要的自然资源要素[7]。

梅溪湖的开发“以基础设施带动产业发展、以环境整治带动新城建设、以政府投资带动社会投资”。中兴房产投资600亿元，2011年，梅溪湖创新科技研发中心、国际文化艺术中心以及国际CBD三大引擎全面启动。其中，国际CBD是长沙未来最高端、最先进的城市综合体，将成为城市未来最具价值的综合性地标。梅溪湖的开发过程的各种投入，都转移到梅溪湖开发区的土地价值中，形成土地经济价值的重要组成部分。而作为产业定位为“湖南省先行先试区、长株潭产业转型示范引领区、长沙高新产业核心聚集区”的大河西先导区，目标定位是力争到2020年把先导区建设成为“两型社会”综合配套改革的示范区，科技进步对经济增长的贡献率达70%以上，高新技术产业总产值达4 000亿元以上。梅溪湖作为大河西先导区的重点开发区，其土地经济价值不容小觑。

2.土地生态价值评价

土地的生态价值强调土地作为自然系统的结构要素参与自然生态循环、生态调节，具有涵养水份、调节气候、维持生物多样性、调节生态平衡等生态功能。土地既具有经济功能又具有生态功能，从长远来看其中生态功能更为重要。以生态文明理念为指导，走“在保护中发展，在发展中保护”土地资源利用之路 [8]。

梅溪湖新城以“生态体系+城市规划”的建设思路，制定了《梅溪湖新城绿色建筑设计导则》、《梅溪湖新城绿色施工导则》等专项导则，执行国家绿色星级标准建筑，二星及三星以上绿色建筑比例不低于30%，构建了一套完善的绿色交通体系。一是水环境建设方面。龙王港河道综合整治工程，该项目新开河道5.18公里，宽70米，河道两侧绿化面积达9.3万平米，水质达到IV类，防洪能力提升到了200年一遇；肖河整治工程，长2.78公里，宽30米，河道两侧绿化面积约7万平米；梅溪湖湖泊，湖面面积达3 000亩。另外还有湖泊的景观工程（包括节庆岛、立体花卉和公共景观雕塑等）。二是生态公园建设方面。整个梅溪湖绿化面积共达8 500多亩，其中，桃花岭山体公园面积约4 360亩，梅岭公园面积约450亩，体育公园面积约67亩，人工湿地公园面积约105亩。endprint

2012年11月19日，国家住房和城乡建设部已批准长沙大河西先导区梅溪湖新城为国家绿色生态示范城区。梅溪湖新城作为湖南省省唯一推荐的项目，跻身全国首批5个绿色生态示范城区，便是梅溪湖土地生态价值的最佳肯定。

3.土地社会价值评价

土地的社会价值强调指土地具有提升人类社会生活品质、知识增量、稳定社会秩序等的功能。

梅溪湖开发区的街道文明建设取得了良好的成果：交通接轨城市化，铺就乡村文明路；基础教育城市化，开启文明一扇窗；文娱健身城市化，引导生活新方式；人居环境城市化，打造都市新村庄；创评活动城市化，倡导文明新风尚[9]。梅溪湖国际新城总建筑面积约1 000万平方米，以“造城”的恢弘手笔，最大程度地展现人、自然、城市三者的和谐交融。引入国际领先的城市营运理念，致力创建环保节能的低碳城市，将成为提升城市形象和城市化进程中一道光辉的里程碑，并为未来中国城市建设、区域运营树立全新典范。梅溪湖开发区不仅提升人类社会生活品质、知识增量、稳定社会秩序，更有可能引领中国城市未来发展模式。

（二） 土地价值增长评价

农地城市流转是在城市发展过程中，随着城市规模的扩大，城市土地需求量增大，城市土地需求者通过经济的手段或者行政的手段将城市附近农村土地转变为城市土地，以满足城市土地需求的过程，主要集中于城乡生态经济交错区[10]。作为城市边缘农业土地价值有两部分组成：一个是与农业土地地租有关的土地价值，另一个是可预见的土地转变成城市用地后未来土地地租增值所带来的价值。城市化过程中，一方面，随着城市区域范围的扩大以及基础设施的完善，土地价值不断增加；另一方面，随着土地用途转变和重新开发，也导致土地价值增加。重新分区、城市扩张过程中区位优势的变化、公共基础设施和社区服务的提升、城市人口的增长以及私人对土地投资的增加也会改变土地价值。

梅溪湖开发区，将围绕建设“梅溪湖国际服务及科技创新中心”这一战略目标，通过6—8年的建设，建设成为一个生态环境友好、配套设施齐全、地标建筑突出、产业特色明显的具有国际水准的高端城市功能区。作为长沙生态绿色新城的先锋，未来梅溪湖新城将大量使用低碳的基础设施，同时以公共交通为导向进行土地开发，区域内将构筑地铁、地面公交、片区轻轨、沿湖公交行走带四大系统。很明显，未来的梅溪湖将在城市扩张过程中得到明显的区位优势，周边公共基础设施和社区服务也将明显提升，而整个长沙市也将面临重新分区，政府将此区域定位为长沙未来新的城市中心，并要将梅溪湖建设成“国际服务区、科技创新城”。据此，预计梅溪湖开发区的土地价值，将保持良好的增长态势。

参考文献：

[1] 乔志敏，肖扬.土地价值剖析[J].社会科学家，1998，（2）.

[2] 周诚.土地经济学原理[M].北京：商务印书馆，2003.

[3] 陈征.土地价值论[J].福建论坛：人文社会科学版，2005，（2）.

[4] 段正良，张维然，叶振飞.论土地价值的内涵、来源及其特殊性[J].同济大学学报：社会科学版，2004，（2）.

[5] 张兆福.土地生态经济系统机制及其调控研究[J].生态经济，2006，（6）.

[6] 邓伟志，李叔君.土地的生态价值与制度安排——论人与土地的和谐共处[J].社会科学战线，2008，（4）.

[7] 黄中显.土地生态价值和经济价值的法律协调[J].理论月刊，2009，（9）.

[8] 刘晟成.城市空间拓展应重视土地的生态价值——天津滨海新区土地资源集约利用和保护的研究[C]//城市规划和科学发

展——2009中国城市规划年会论文集，2009.

[9] 胡艳辉.“两型”社会进程中拓展区农民城市融入与文明建设研究——以长沙市岳麓区梅溪湖街道为例[J].湖南社会科学，2010，（4）.

[10] 张安录.城乡生态经济交错区农地城市流转与土地价值增值研究[J].华中农业大学学报：社会科学版，1999，（4）.

[责任编辑 仲 琪]endprint