广东房地产业的产业影响测度研究

摘要：近年房价快速上涨，对经济发展、居民财产变化和消费结构等产生深远影响，房地产是否应当作为支柱产业曾一度引发争论。利用第四、五次广东42部门投入产出调查数据，对房地产业的行业属性和功能的定位判断进行实证分析。

关键词：房地产，投入产出，产业关联

中图分类号：F223 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2014）09-0066-73 收稿日期：2014-08-10

1 引言

本文根据第四次和第五次投入产出调查（国家投入产出调查每5年进行一次，最近一次是2012年末的第六次调查，因为相关数据尚未公布，所以本文只能利用第四次和第五次有关数据进行投入产出研究论述。）广东省42部门投入产出表，对房地产业在国民经济中的地位和作用进行产业关联分析，据此对房地产业的产业属性进行定位判断，在此基础上指出广东房地产业定位和发展中存在的问题，并给出相应的对策建议。

2 房地产业的产业关联度分析

2.1 产业关联程度分析

投入产出分析研究中常用感应度系数（感应度系数反映当国民经济各部门均增加一个单位最终使用时，某一部门由此受到的需求感应程度，也就是需要该部门为其他部门的生产而提供的产出量，其计算公式为，其中为列昂惕夫逆矩阵第i行第j列元素）和影响力系数（影响力系数反映国民经济某一部门增加一个单位最终使用时，对国民经济各部门所产生的生产需求波及程度，其计算公式为，其中为列昂惕夫逆矩阵第i行第j列元素）分析某部门在产业关联中的制约程度和辐射作用。当某部门的感应度系数小于1时，表明该部门对其他部门的制约程度低于社会平均水平；反之则高于社会平均水平。当某部门的影响力系数小于1时，表明该部门对其他部门的辐射作用低于社会平均水平；反之则高于社会平均水平。下面运用该两指标（根据投入产出表计算），对广东房地产业与各产业之间的前向关联和后向关联程度及其结构变化进行分析。

为便于对各产业进行分组归类研究，下面把2002年和2007年广东42部门感应度系数和影响力系数分为四个象限，分类标准为：感应度系数≥1、影响力系数≥1的归为第Ⅰ象限，感应度系数<1、影响力系数≥1的归为第Ⅱ象限，感应度系数<1、影响力系数<1的归为第Ⅲ象限，感应度系数≥1、影响力系数<1的归为第Ⅳ象限（见图1、图2）。处于第Ⅰ象限的部门具有强辐射和强制约的双重性质，是拉动国民经济发展的重要支柱产业；处于第Ⅱ象限的部门属于强辐射力弱制约力的部门，一般是发展较为成熟的产业；处于第Ⅲ象限的部门为影响力系数和感应度系数均小于社会平均水平的部门，这些部门属弱辐射弱制约性部门；处于第Ⅳ象限的部门属于弱辐射力强制约性的部门，对国民经济的发展有着较强的制约作用。

数据测算（下同），广东房地产业的感应度系数（分别为0.76和0.73）和影响力系数（分别为0.52和0.53）均小于1，无论2002年还是2007年广东房地产业都处于第Ⅲ象限，与2002年和2007年均处在第Ⅰ象限的造纸印刷及文教用品制造业、金属制品业、金属冶炼及压延加工业、通信设备、计算机及其他电子设备制造业、化学工业等6个行业相比较，房地产业的产业关联度很低，表明其产业辐射、制约作用与支柱产业的政策地位极不匹配。

另外，从各产业感应度系数和影响力系数蛛网图看，房地产业处于辐射中心点和制约中心点的较近位置，其辐射半径和制约半径较短，表明2002年和2007年房地产业的辐射作用和制约作用较弱，支柱产业的作用不能充分体现出来。

2.2 产业直接关联结构分析

2.2.1 直接后向拉动作用分析

从房地产业对42部门的直接消耗系数（直接消耗系数是指某一部门单位产出直接消耗的其他部门产品和服务的数量，它反映某部门与其后向部门的直接关联度，其公式为aij=xij/xj（i，j=1，2…，n），式中aij为投入产出表纵列第j部门对横行第i部门的直接消耗系数，xij为第j部门对第i部门的直接消耗量，xj为第j部门总产值，aij越大表明该部门因消耗而对其他部门的拉动作用越大）排位看，排前10位的行业中，2002年和2007年有6个行业相同，分别是金融、保险业，租赁和商务服务业，建筑业，房地产业，住宿、餐饮业，信息传输、计算机服务和软件业。其中，金融、保险业、租赁和商务服务业、信息传输、计算机服务和软件业等3个行业排位前移，表明房地产业对该3个行业的拉动作用相对提高。

2.2.2 直接前向推动作用分析

2.2.2.1 房地产业对三次产业5部门的供给推动作用分析

从房地产业对三次产业5部门的直接分配系数（直接分配系数是指某部门产品分配给另一部门作为中间产品直接使用的价值占该产品产出的比例，它反映该产业与其前向产业的直接关联度，其公式为rij=xij/xi（i，j=1，2…，n），式中rij为横行第i部门对第j部门的直接分配系数，xij为第i部门分配给第j部门作为中间产品使用的价值量，xi为第i部门总产值，rij越大说明该部门对其他部门直接供给的推动作用越明显）看，其他第三产业、工业、房地产业的直接分配系数较高，说明房地产业对这些产业的直接前向推动作用较强，直接关联度相对较高。而对建筑业、农业的直接分配系数较低，说明房地产业对这两个产业的直接前向推动作用较弱，直接关联度相对较低。

从2002年和2007年的直接分配系数结构比较看，房地产业对第三产业的直接分配作用相对下降，对工业的直接分配作用则相对上升。

2.2.2.2 房地产业对工业大类的供给推动作用分析

从房地产业对24个工业大类直接分配系数的排位看，2002年排前7位的工业大类在2007年仍然排在前7位，分别是：服装皮革羽绒及其制品业、化学工业、造纸印刷及文教用品制造业、通信设备、计算机及其他电子设备制造业、金属制品业、电气、机械及器材制造业、通用、专用设备制造业。说明房地产业对这7个大类的直接供给推动作用比较明显，产业关联度较高。其中，排前6位的产业均为广东工业支柱产业，其直接分配系数提高相对明显，说明广东房地产业对工业支柱产业的关联度明显提升，供给推动作用日益增强（见表1）。endprint

2.3 产业完全关联结构分析

完全消耗系数（某j部门对某i部门的完全消耗系数bij指完全消耗矩阵B中，横向第j列所对应的部门，所在列纵向第i部门对应的值）可以观察某部门每一单位产出需要完全（包括直接和间接）消耗其他部门产品和服务的情况，体现某部门生产对其他部门生产的依赖性，反映的是该部门的产业后向关联度，其值越大，说明部门间的关联度越高。测算显示，2002年和2007年，房地产业完全消耗系数排名均在前10位的有8个行业（见表2），分别是：金融、保险业，通信设备、计算机及其他电子设备制造业，租赁和商务服务业，化学工业，造纸印刷及文教用品制造业，电力、热力的生产和供应业，房地产业，住宿、餐饮业。表明房地产业发展对这8个产业的依存度较高。

完全分配系数（某i部门对某j部门的完全分配系数bij指完全消耗矩阵B中，纵向第i行所对应的部门，所在行横向第j部门对应的值）可以观察某部门每一单位初始投入，通过直接和间接联系向其他部门提供的分配量，揭示该部门的产业前向关联度，其值越大，说明其他部门对该部门的需求越大，该部门的供给推动作用越明显。测算显示，2002年和2007年，房地产业完全分配系数排名均居前10位的有4个行业（见表3），分别是：批发和零售贸易业，住宿、餐饮业，邮政业，旅游业。表明这4个行业对房地产业的需求较大，反映商贸流通业、旅游业、酒店餐饮业等对房地产业具有较好的促进作用。

3 房地产业定位判断分析

3.1 房地产业属性分析

与2002年相比，2007年广东房地产业的中间需求率（中间需求率反映各产业部门总产品中有多少作为中间产品被各产业所需求，公式为：，式中Gi为投入产出表横行第i部门的中间需求率，分子为各部门对第i部门的中间需求之和，分母为第i部门的总产出，Yi为第i部门产品中最终需求部分）和中间投入率（中间投入率是某部门在其产品生产过程中的中间投入与总投入之比，反映了该部门生产单位产值的产品从其他部门购进的原料在其总投入中所占的比重，公式为：，式中Fj为投入产出表纵列第j部门的中间投入率，分子为各部门对第j部门的中间投入之和，分母为第j部门的总投入，Dj为第j部门的固定资产折旧，Nj为第j部门新创造的价值）均有所下降（见表4），而房地产业总产出占全部产业总产出的比例和房地产业增加值占全部产业增加值的比例均有所上升。

从房地产业的中间需求率看，2002年和2007年均在0.4以下，较低的中间需求率表明房地产业具有明显的终端产品性质，而非生产资料性质。

从房地产业的中间投入率看，2002年和2007年均处于较低水平，2002年略高于0.2，2007年下降至0.19。由于总投入=中间投入+折旧+附加价值，因此在总投入和折旧率一定的情况下，若中间投入率越高，则附加价值就越低，反之则越高。较低的中间投入率表明房地产业整体附加价值较高，盈利能力显著，而下降的中间投入率则说明5年中房地产业的附加价值和盈利能力均有所提高。

从房地产业总产出占全部产业总产出的比例、房地产业增加值占全部产业增加值的比例看，一方面，房地产业总产出占全部产业总产出的比重较低，2002年和2007年均不足2.8%；另一方面，房地产业增加值占全部产业增加值比例较高，2002年和2007年均在6.1%以上，且该比例扩大趋势明显，2007年为6.9%，比2002年提高0.8个百分点。房地产业以较低的总产出比重创造出较高的增加值比重，反映出房地产业高附加值的产业特性。

3.2 最终使用结构变动分析

从房地产业最终消费的构成看，可分为三部分，分别是：农村居民消费、城镇居民消费和固定资本形成。与2002年相比（见表5），2007年农村居民消费占房地产业最终消费比例从41.0%下降到9.9%，而城市居民消费占房地产业最终消费比例则从22.1%上升到57.6%，表明房地产业最终产品流向从农村消费转向城市消费的力度很大，进程很快；固定资本形成率从37.0%下降到32.5%，表明房地产业相关管理费用、人工费用提高速度较快，对固定资本形成产生一定挤压作用。

从中间投入占最终消费比重看，2007年比2002年下降5个百分点，即房地产业每增加一个单位的最终使用对其他部门货物和服务的消耗量下降5%，表明房地产业生产的单位消耗减少，效益提高。

4 主要结论

4.1 房地产业具明显终端产品性质和高盈利的经济地位

较低的中间需求率和中间投入率，表明广东房地产业既具有明显的最终消费性质，又具有较高的盈利能力。较低的总产出比重创造出较高的增加值比重，表明广东房地产业具有显著的高附加值的产业优势，凸显在国民经济中的地位。

4.2 房地产业的产业关联度不高，支柱产业作用不明显

由于房地产业具有终端产品性质，而非生产资料属性，因此房地产业在产业关联中的作用应该集中在后向的需求拉动作用上。但从感应度系数和影响力系数均小于1的情况看，广东房地产业在产业关联中的辐射半径和制约半径较短，力度较弱，无法起到明显带动国民经济增长的作用，支柱产业的政策定位未能充分体现，产业地位与经济地位不匹配。这一结论与一些学者对其他省份的研究结论是一致的。

从产业的依存结构看，房地产业需求拉动的产业主要集中在建筑业和部份工业门类等以物质消耗为主的部门，对经济增长的促进作用是以大规模的房地产开发建设为主，具有非常明显的“数量扩张”特征。当房地产业投资规模急剧变化，而相关产业未能适时调整时，会引发相关建材价格过快上升或产能过剩，将影响国民经济的稳定。

4.3 房地产业的消费属性偏大，生产投资属性弱化

从房地产业最终消费构成看，农村居民消费与城镇居民消费之和占房地产业最终消费的比例从2002年的63.0%上升为2007年的67.5%，上升4.5个百分点，特别是城镇居民消费占最终消费的比例上升了35.5个百分点；而作为生产投资属性的固定资本形成占房地产业最终消费的比例则相应下降。虽然一定时期内房地产业对刺激消费，拉动内需起到积极作用，但当消费属性持续偏大，甚至快速增长时，反而会抑制居民对其他消费品的支出，不利于消费结构的调整；另一方面在房地产业生产资料性质不明显的情况下，生产投资属性的弱化，也削弱了房地产业供给推动作用。endprint

4.4 房地产业与金融、保险业关联度过高，易诱发金融风险

无论从直接消耗系数还是从完全消耗系数看，房地产业对金融、保险业的消耗排位靠前，且两者关联度2007年均排在首位。资金在房地产业的投入比例较大，一方面会对其他产业发展资金需求造成一定挤压，另一方面当房地产业发生较大波动时，潜伏着一定的金融风险，应引起足够重视。

5 对策建议

5.1 调整对房地产业支柱产业的认识和定位

从广义的房地产经济而论，房地产开发投资主要集中在第二产业中的建筑业，建筑业的影响力系数高而感应度系数低，对国民经济具有显著的拉动作用；房地产业作为第三产业是国际通行的产业分类标准，而作为第三产业的房地产业对整体国民经济的影响相当有限。从地方利益看，房地产业的突出作用是土地出让带来的可观收益。因此，在调整优化地方财税结构的情况下，房地产业应逐步退出支柱产业的定位。

5.2 创新房地产业产业融合新路径

一是继续发挥房地产业高盈利的产业特征，加强其对商贸流通业、旅游业、酒店餐饮业、养老产业等的供给推动作用，寻求旅游地产、休闲地产等产业融合发展的新方向。

二是继续加大环保、节能、降耗等领域的研究与应用，继续降低房地产业中间投入占最终消费的比重，降低房地产业生产的单位消耗，提高房地产业效益。

三是积极发挥房地产业对6大工业支柱产业的供给推动作用。对该6个工业支柱产业进行优化和合理布局，增强房地产业与相关产业的协调性。

5.3 稳定房价，平衡房地产业的消费与投资功能

平衡房地产业的消费与投资功能的关键是要分地区、分阶段对待：对二三线城市而言，土地资源紧缺程度相对偏松，房地产业固定资本形成率在一定时期可以继续保持较高水平，房地产业对消费的带动作用相对一线城市明显，因此可以加大房地产业对二三线城市的消费带动功能。对一线城市而言，房价快速上升，城镇居民对住房消费比例过高过快，房地产业对居民消费造成“挤出”效应，因此，在一线城市，稳定房价是优化居民消费和投资结构的关键。

5.4 优化房地产业的融资模式，降低金融风险

适当调整房地产投资中金融、保险业资金的比重，发展多元化的融资主体，不断完善融资主体的功能；探索新的融资方式，促进融资方式之间的竞争和协调发展；发展多层次多结构的融资市场，满足多种需求；健全融资环境，积极进行相关法律的制定和信用评级标准体系的建立。要循序渐进地建立符合国情省情、功能完善、层次分明、结构合理、无缝衔接、收益与风险相匹配、运行有序、监管有度的多元化和全方位的房地产业融资模式。

参考文献：

1.陈多长 方盛静.浙江房地产业的产业功能定位研究.统计研究.2008.1

2.吕品 郑莉峰.房地产业的关联效应和波及效应——基于浙江省投入产出表的实证分析.科学决策.2012.2

作者简介：

文苑棠，国家统计局广州调查队主任科员，统计师，公共管理硕士，研究方向为政府统计、价格统计、收入分配。

Research on Measurement of the Effect of Real Estate Industry in Guangdong

Wen Yuantang

Abstract：In recent years，real estate price has been rising rapidly.It has a far-reaching impact on economic development，residents property changes，the consumption structure，and so on.Real estate should be as a pillar industry once triggered controversy.This paper based on the recent 42 departments of Guangdong province input-output survey data，makes an empirical analysis on real estate industry attributes and its functional orientation.

Keywords：Real estate，Input-output，Industry association

李求军/责任编辑endprint

4.4 房地产业与金融、保险业关联度过高，易诱发金融风险

无论从直接消耗系数还是从完全消耗系数看，房地产业对金融、保险业的消耗排位靠前，且两者关联度2007年均排在首位。资金在房地产业的投入比例较大，一方面会对其他产业发展资金需求造成一定挤压，另一方面当房地产业发生较大波动时，潜伏着一定的金融风险，应引起足够重视。

5 对策建议

5.1 调整对房地产业支柱产业的认识和定位

从广义的房地产经济而论，房地产开发投资主要集中在第二产业中的建筑业，建筑业的影响力系数高而感应度系数低，对国民经济具有显著的拉动作用；房地产业作为第三产业是国际通行的产业分类标准，而作为第三产业的房地产业对整体国民经济的影响相当有限。从地方利益看，房地产业的突出作用是土地出让带来的可观收益。因此，在调整优化地方财税结构的情况下，房地产业应逐步退出支柱产业的定位。

5.2 创新房地产业产业融合新路径

一是继续发挥房地产业高盈利的产业特征，加强其对商贸流通业、旅游业、酒店餐饮业、养老产业等的供给推动作用，寻求旅游地产、休闲地产等产业融合发展的新方向。

二是继续加大环保、节能、降耗等领域的研究与应用，继续降低房地产业中间投入占最终消费的比重，降低房地产业生产的单位消耗，提高房地产业效益。

三是积极发挥房地产业对6大工业支柱产业的供给推动作用。对该6个工业支柱产业进行优化和合理布局，增强房地产业与相关产业的协调性。

5.3 稳定房价，平衡房地产业的消费与投资功能

平衡房地产业的消费与投资功能的关键是要分地区、分阶段对待：对二三线城市而言，土地资源紧缺程度相对偏松，房地产业固定资本形成率在一定时期可以继续保持较高水平，房地产业对消费的带动作用相对一线城市明显，因此可以加大房地产业对二三线城市的消费带动功能。对一线城市而言，房价快速上升，城镇居民对住房消费比例过高过快，房地产业对居民消费造成“挤出”效应，因此，在一线城市，稳定房价是优化居民消费和投资结构的关键。

5.4 优化房地产业的融资模式，降低金融风险

适当调整房地产投资中金融、保险业资金的比重，发展多元化的融资主体，不断完善融资主体的功能；探索新的融资方式，促进融资方式之间的竞争和协调发展；发展多层次多结构的融资市场，满足多种需求；健全融资环境，积极进行相关法律的制定和信用评级标准体系的建立。要循序渐进地建立符合国情省情、功能完善、层次分明、结构合理、无缝衔接、收益与风险相匹配、运行有序、监管有度的多元化和全方位的房地产业融资模式。

参考文献：

1.陈多长 方盛静.浙江房地产业的产业功能定位研究.统计研究.2008.1

2.吕品 郑莉峰.房地产业的关联效应和波及效应——基于浙江省投入产出表的实证分析.科学决策.2012.2

作者简介：

文苑棠，国家统计局广州调查队主任科员，统计师，公共管理硕士，研究方向为政府统计、价格统计、收入分配。

Research on Measurement of the Effect of Real Estate Industry in Guangdong

Wen Yuantang

Abstract：In recent years，real estate price has been rising rapidly.It has a far-reaching impact on economic development，residents property changes，the consumption structure，and so on.Real estate should be as a pillar industry once triggered controversy.This paper based on the recent 42 departments of Guangdong province input-output survey data，makes an empirical analysis on real estate industry attributes and its functional orientation.

Keywords：Real estate，Input-output，Industry association

李求军/责任编辑endprint

4.4 房地产业与金融、保险业关联度过高，易诱发金融风险

无论从直接消耗系数还是从完全消耗系数看，房地产业对金融、保险业的消耗排位靠前，且两者关联度2007年均排在首位。资金在房地产业的投入比例较大，一方面会对其他产业发展资金需求造成一定挤压，另一方面当房地产业发生较大波动时，潜伏着一定的金融风险，应引起足够重视。

5 对策建议

5.1 调整对房地产业支柱产业的认识和定位

从广义的房地产经济而论，房地产开发投资主要集中在第二产业中的建筑业，建筑业的影响力系数高而感应度系数低，对国民经济具有显著的拉动作用；房地产业作为第三产业是国际通行的产业分类标准，而作为第三产业的房地产业对整体国民经济的影响相当有限。从地方利益看，房地产业的突出作用是土地出让带来的可观收益。因此，在调整优化地方财税结构的情况下，房地产业应逐步退出支柱产业的定位。

5.2 创新房地产业产业融合新路径

一是继续发挥房地产业高盈利的产业特征，加强其对商贸流通业、旅游业、酒店餐饮业、养老产业等的供给推动作用，寻求旅游地产、休闲地产等产业融合发展的新方向。

二是继续加大环保、节能、降耗等领域的研究与应用，继续降低房地产业中间投入占最终消费的比重，降低房地产业生产的单位消耗，提高房地产业效益。

三是积极发挥房地产业对6大工业支柱产业的供给推动作用。对该6个工业支柱产业进行优化和合理布局，增强房地产业与相关产业的协调性。

5.3 稳定房价，平衡房地产业的消费与投资功能

平衡房地产业的消费与投资功能的关键是要分地区、分阶段对待：对二三线城市而言，土地资源紧缺程度相对偏松，房地产业固定资本形成率在一定时期可以继续保持较高水平，房地产业对消费的带动作用相对一线城市明显，因此可以加大房地产业对二三线城市的消费带动功能。对一线城市而言，房价快速上升，城镇居民对住房消费比例过高过快，房地产业对居民消费造成“挤出”效应，因此，在一线城市，稳定房价是优化居民消费和投资结构的关键。

5.4 优化房地产业的融资模式，降低金融风险

适当调整房地产投资中金融、保险业资金的比重，发展多元化的融资主体，不断完善融资主体的功能；探索新的融资方式，促进融资方式之间的竞争和协调发展；发展多层次多结构的融资市场，满足多种需求；健全融资环境，积极进行相关法律的制定和信用评级标准体系的建立。要循序渐进地建立符合国情省情、功能完善、层次分明、结构合理、无缝衔接、收益与风险相匹配、运行有序、监管有度的多元化和全方位的房地产业融资模式。

参考文献：

1.陈多长 方盛静.浙江房地产业的产业功能定位研究.统计研究.2008.1

2.吕品 郑莉峰.房地产业的关联效应和波及效应——基于浙江省投入产出表的实证分析.科学决策.2012.2

作者简介：

文苑棠，国家统计局广州调查队主任科员，统计师，公共管理硕士，研究方向为政府统计、价格统计、收入分配。

Research on Measurement of the Effect of Real Estate Industry in Guangdong

Wen Yuantang

Abstract：In recent years，real estate price has been rising rapidly.It has a far-reaching impact on economic development，residents property changes，the consumption structure，and so on.Real estate should be as a pillar industry once triggered controversy.This paper based on the recent 42 departments of Guangdong province input-output survey data，makes an empirical analysis on real estate industry attributes and its functional orientation.

Keywords：Real estate，Input-output，Industry association

李求军/责任编辑endprint