房地产企业资本结构存在的问题与对策

□文/李露

（辽宁对外经贸学院辽宁·大连）

房地产企业资本结构存在的问题与对策

□文/李露

（辽宁对外经贸学院辽宁·大连）

近年来，我国房地产市场发展迅速，房地产投资总额占国内收入(GDP)比例越来越高，但目前我国房地产业出现了非正常的繁荣。本文在对资本结构影响因素分析的基础上，探讨房地产企业资本结构存在的问题，并提出解决对策。

房地产企业；资本结构；影响因素；对策

收录日期：2014年6月18日

一、资本结构影响因素

资本结构是指企业各种资金的构成及其比例关系。资本结构是企业筹资决策的核心问题。资本结构有广义和狭义之分。广义的资本结构是指企业全部资本价值的构成及其比例关系，它不仅包括长期资本还包括短期资本。狭义的资本结构是指企业各种长期资本价值的构成及其比例关系，尤其是指长期的股权资本与债权资本的构成及其比例关系。资本结构影响因素主要有以下几个方面：

(一)偿债能力。虽然债权人可以通过制定各种保护条款来保障自己的利益，但都是一些辅助性措施，能够有效保障他们利益还得看公司偿债能力。所以，一个公司偿债能力强，负债就有上升趋势。一个公司的偿债能力越强也就越容易产生项目投资所需的现金，其总资产负债率也往往比较低。同理，一个公司的短期偿债能力越强则短期资产负债率也就越低，长期偿债能力越强则长期资产负债率也就越低。

(二)经营能力。经营能力与资产负债率负相关。当房地产公司经营能力较强时，速动资产较多，企业经营所需要的其他资金相对要少一些，因而就可更少地向外借债；相反，若企业经营能力较差，则需要更多的运营资金，则可能会更多地依赖于负债融资。企业的经营能力反映公司对资产有效运用的管理能力。管理能力越强，公司资金周转越快，运用资产取得收益的能力越强，对企业长期偿债能力的信心越强，越倾向于高负债；另一方面，企业的经营能力强，也会减少债权人的风险忧患，提高公司债务融资的可能性并降低融资成本。房地产市场与宏观经济环境变化息息相关，运行存在周期性变动，对房地产企业经营管理能力的要求较高，而企业经营能力又会直接影响公司的资产负债率。一旦房地产公司的入市时机和投资方向出现偏差，就可能导致大量借款被套牢在某一个或几个项目上，影响投资及时收回，加重企业的债务压力，经营风险加大。所以，营运效率越高，公司的抗风险能力就越强，也就更倾向于利用债务融资产生正的财务杠杆效应。

(三)盈利能力。盈利能力与资产负债率负相关，但显著性不强。一是当前我国市场经济不太完善，法律制度不够健全。企业与银行、政府、其他相关利益团体的捆绑，很大程度上也决定了企业能否获得银行贷款，能否获得经营资本，从而促使企业的规模增长，增加市场对该企业经营的信心；二是目前国内商品房需求量很大，而我国房地产公司更多的是资源依赖型公司不是效率型公司，对土地的争夺尤为显著。因此，市场对其认可主要看其资源占有程度，有资源就有投资或借贷，而对盈利能力重视不够，与我国的现实基本相符。因此，由于我国房地产上市公司盈利方式和负债性质的原因，盈利能力对资本结构所产生的影响会由于交易成本的作用而被削弱。

(四)企业规模。企业规模与资产负债比率正相关，其原因主要是目前国内房地产企业包括房地产上市公司，在其各种债务融资渠道中，银行通过直接或间接贷款成为房地产债务融资的主要资金来源。从直接贷款来说，大企业较小企业更为稳定。规模大的企业使得银行能够较容易信任，进而能提供更多的信贷资金。而从间接贷款来说，在房地产开发资金来源的“其他资金”中，绝大多数是购房者的定金和预付款，而购房者的这些资金中基本上是个人住房消费贷款。由于规模大的房地产企业更能获得消费者的信赖，消费者更愿意购买这些房地产企业的产品，从而也就更容易获得银行的间接贷款。因此，作为我国房地产业最重要的债务融资渠道的银行信贷来说，无论是从直接的还是间接的角度而言，都是偏好于规模较大的房地产企业。

二、房地产企业资本结构存在的主要问题

(一)融资结构不合理。资本结构理论与实践表明，企业应以内源融资为主。然而，近十年来我国房地产企业的融资结构则以外源融资为主，房地产行业在实现盈利增长的同时并没有伴随现金的流入。企业自身的资金积累能力也没有获得进一步的提高，进而影响了企业后续发展资金的内部融通。虽然外源融资比重大有利于企业在短时期内扩大企业规模，同时也加大了企业的财务风险。

（二）融资渠道单一。银行贷款至今仍然是我国房地产公司最主要的融资渠道，这种融资方式给我国银行业带来了沉重的负担。而且房地产企业融资渠道单一使得资产负债率偏高。随着经济形势和行业需求的变化，用以调控形势的房地产和金融等相关政策的陆续出台，如银行准备金率、利率的提高等往往会给房地产金融和房地产市场带来强烈的冲击。

（三）资产负债率偏高。资产负债率是指公司年末的负债总额同资产总额的比率。表示公司总资产中有多少是通过负债筹集的，该指标是评价公司负债水平的综合指标。同时也是一项衡量公司利用债权人资金进行经营活动能力的指标，也反映债权人发放贷款的安全程度。我国大部分房地产公司拥有的权益资本普遍偏少，不足的资金需求就需要靠银行贷款等融资方式来取得。我国在土地购置和房地产开发所需资金的80%左右都直接或者间接来源于银行业，房地产公司的资产负债率偏高，经营风险较大。这个比率对于债权人来说越低越好。因为公司的所有者股东一般只承担有限责任，而一旦公司破产清算时，资产变现所得很可能低于其账面价值。所以，如果此指标过高，债权人可能遭受损失。

（四）债券融资比例偏小。我国目前债券市场运作机制还很不完善，企业通过债券融资难度较大，中小型房地产企业很难涉足，其主要原因是我国对企业发行债券的资格审核条件较为严格。加之国家相应的政策导向，企业从银行贷款相对容易，所以也导致我国房地产企业债务中债券比重极小。据统计，房地产企业的债务融资顺序中排第一的是银行贷款，这包括了直接向银行借贷的款项和向消费者的预售货款，而预售货款又主要来自于银行的个人按揭贷款。其次是房地产信托，这种方式在房地产企业的全部融资中仅约占1%的比例，债券融资排在最后，在房地产企业资金来源中约占不足1%的比例。

三、解决对策

(一)扩大企业规模，创立企业品牌。加速企业整合，扩大企业规模，实现品牌效应。目前，我国房地产企业普遍存在规模小、形象差的问题，使得企业防范风险能力偏弱，由于企业规模有限，企业无法达到债券融资、上市再融资等其他融资方式的条件要求，银行贷款是其唯一可行的融资渠道，对于这类企业由于资金上的限制使得企业内部融资比例也偏少。所以，扩大企业规模，创立企业品牌是关键。首先，房地产企业如果希望获得较大的开发项目，其实力、资质都是有明确要求的，规模小、形象差的企业很难得到好的发展机会，所以房地产企业要提高企业规模，创立企业品牌实现形象经营；其次，房地产行业对于资金要求比较高，企业项目开发时间较长，在项目开发过程有可能出现各种风险，规模小、形象差的企业没有能力预测风险，不能很好地防御风险；最后，规模小、形象差的企业融资比较困难，融资规模有限，融资多为中短期资金。这些因素都要求房地产企业必须扩大规模、创立良好的品牌形象。提高企业规模就要加速行业整合，加速低质企业破产，加大行业间的兼并，通过整合减少房地产开发企业数量，扩大企业规模，以实现企业规模经济效益。通过行业整合使企业信用度提升，使更多企业具有发行企业债券，再融资的能力。

(二)扩展多元筹资渠道。由于政府出台的一系列对房地产行业的宏观调控政策，使房地产开发企业资金饥渴状态表现更为突出。因此，必须扩展多元的融资渠道来保证资金的供应并降低融资成本，以在激烈的市场竞争中生存和发展。房地产企业应改善企业偿债能力，扩展多元筹资渠道，提高长期负债比例。房地产业进行项目开发一般所需资金额度非常大，单纯依靠银行贷款或信托都不能有效地解决融资问题，因此需要整合信托+银行组合工具构建房地产项目融资方式。

(三)降低资产负债率，使资本结构趋于合理。房地产企业资产负债率高的问题非常突出。一般情况下，负债率高对于盈利企业，可以通过适度的财务杠杆成倍放大利润，同时也可以起到减税的目的，但财务杠杆是把双刃剑，过高的负债比例说明企业运用激进的财务杠杆，甚至超出企业可承受范围，一旦投资项目出现问题，陷入亏损境地，杠杆的成倍放大效应会加剧企业风险，使企业陷入财务困境。我国大部分房地产开发企业资产负债率都在70%以上，资产负债率过高易引发信用危机，引起经营风险。提高企业的偿债能力，扩大企业规模，都有利于降低企业的资产负债率。改善企业资本结构应该从改善企业融资结构入手，改善融资结构的方法是：①提高长期融资比例使其达到正常水平；②直接融资与间接融资比例协调；③提高企业内部融资能力，使内部融资成为企业融资的重要手段；④实现多渠道融资，降低企业对于银行的依赖程度。

(四)提高风险控制能力。房地产行业处在一个不断变化的经营环境中，既可以带来机会，同样也会带来经营风险。负债经营是一把“双刃剑”，既可以获得财务杠杆效益，又会加大企业的财务风险，威胁其偿债能力和股东权益，严重的甚至使企业始终陷于绝对的债务链中导致破产或被兼并。所以，应加强企业经营风险和财务风险的控制，积极应对国家宏观环境的变化，防范风险。提高风险控制能力的方法有：选择正确的投资策略；缩短预售时间，减少款项回笼风险；加强现金流量控制管理；完善资金管理系统；加强全面预算的管理和考核等。

（五）提高资产盈利水平，强化企业自我积累能力。企业一般采取的融资顺序是：内部融资、债务融资、发行股票。即企业总是尽可能地利用内部积累资金来投资，其次是进行债务融资，直到因债务融资导致企业可能发生财务危机时，最后才考虑发行股票。因此，企业应优先考虑内部融资。企业资产盈利水平低下、缺乏效率是导致企业债务不断沉淀的一个主要原因。为此，必须努力提高企业资产盈利水平，增强内部融资的能力，强化自我积累机制，增加企业的自我积累。

［1］王凯，唐飞熊.房地产行业资本结构与企业价值分析[J].当代经济，2010.2.

［2］邱乐.房地产上市公司资本结构质量评价及影响因素分析[D].西安:西安石油大学，2010.

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