成色不足的“金九银十”

本刊记者 王寅

相比限购，限贷的放松对市场的刺激意义更大。但不管当前是否有银行下调首套房按揭贷款利率，今年的“金九银十”恐怕注定“成色不足”，“即便成交量出现弱反弹，价格也没有任何反弹。”

“整体市场供大于求的形势已经确立。”在中原地产首席分析师张大伟看来，在过去的两三年，我国房地产市场的供需关系逐渐发生了逆转。

卖出的房子越来越少

9月13日，国家统计局发布了今年1至8月全国商品房待售面积统计数据。根据国家统计局的数据，截至8月末，全国的商品房待售面积为56160万平方米，与7月末相比增加930万平方米。其中，住宅待售面积增加了590万平方米。

与商品房待售面积逐渐上涨的局面相反的是，今年1至8月商品房的销售面积增速却在逐渐下滑，全国商品房库存量越来越大。截至8月末，全国商品房待售面积达到了56160万平方米（约5.6亿平方米）。

这么多商品房，需要花多长时间才能卖掉？今年1至6月的销售数据可以提供一些参考。

根据万科2014年上半年年报数据，北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州这14个城市的商品住宅库存消耗时间较长。截至6月底，这些城市的新房库存面积（已取得销售许可而尚未售出的商品住宅面积）由2013年底的1.22亿平方米上升至1.35亿平方米，库存去化周期（按最近3个月移动平均成交面积计算）由2013年底的9.8个月上升至15.4个月。

7月11日，住建部部长陈政高在全国住房城乡建设工作座谈会上说，要“千方百计消化库存”。但对于当下的房地产市场而言，要快速消耗待售商品房库存似乎并不是一件容易的事情。张大伟认为，对于新房市场而言，全国大部分主要城市已进入平稳期，消费需求的增长空间相对有限。他认为，部分二三线城市在过去两年的商品房销售增长过快，消费需求甚至已被透支。

虽然一线城市的消费需求依然存在，部分一线城市商品房供不应求的局面没有发生太大改变，“但由于房价基数较高，一定程度上背离了市场购买力，因此去化速度不快。”在张大伟看来，二三线城市以及不少四线城市商品房市场供大于求态势明显，成交量恐怕难以出现大幅回升，房价也会因此不可避免地出现调整。

旺季不旺，未来量涨价不涨？

“金九银十”是楼市的常态，但是今年的秋季楼市似乎并没有出现往年的火爆状态，往年的销售旺季如今似乎并没有旺起来。

在刚刚过去的8月，商品房销售面积与7月相比出现了小幅上涨，从8115万平方米升到8507万平方米。恒银基金分析师何沐泽认为，这与全国多个城市放宽限购政策有一定关系。以上海易居房地产研究院监测的30个城市为例，8月这些城市的新建商品住宅成交面积环比增长4.9%，其中有17个城市的成交量上升。不过，这种态势在进入9月初期后并没有延续下去。

中原集团研究中心所监测的全国40个重点城市的数据显示，9月前半个月，新建住宅成交面积较8月同期下降4.7%，其中仅三四线城市微升1%。如果剔除中秋三天假期，一线及二线城市的新建住宅成交面积分别下降0.1%、5.8%。

而二手住宅市场在9月前半个月同样没有进入所谓的“金九”时期，中原集团研究中心对全国21个重点城市的监测数据显示，9月前两周二手住宅成交面积不升反降，与8月同期相比，下降5.2%。

不过，虽然成交量出现了波动，但随着放开限购的城市逐渐增加，对新建商品房成交量看涨的人开始增多——但前提之一是房企需要以价换量。中国房地产学会副会长陈国强认为：“新增供应增加，促销力度加大，信贷条件趋松，购房环境改善，成交量增长可预期。”

上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此表示赞同。他认为，“虽然‘金九银十’没戏，但随着开发商推盘量加大并积极促销，9、10月份成交量将有所反弹。”杨红旭预计，9月和10月的销量比之前可能略有增长，“至少不会继续低迷。但是，量有所放松的话，是企业以价促销、以量换价，以加大促销力度为代价换来的量，价格还是会下跌、调整。”

限贷才是关键

越来越多的城市放宽限购是促成近期部分地区新建商品房成交量上升的原因之一，但是上涨幅度并不明显。如果银行的限贷不放松，地方限购政策松绑的利好就释放不出来。陈国强表示，此次市场下行，起因是限贷，“相比限购，限贷的放松对市场的刺激意义更大。”那么，信贷政策是否会放松？

9月15日，湖北省住房与城乡建设厅发布的《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（简称《意见》）提出要“支持合理住房消费”，并表示要“在贷款利率和首付比例上给予优惠支持。居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍”。

这一消息引发了社会讨论热潮。但是，对湖北省出台的这份《意见》真实效果的质疑非常大，主要质疑点在于：银行信贷是否放松，决定权在于银行及银行监管部门，而非住建厅所能左右。根据易居中国旗下克尔瑞信息对武汉市主要商业银行的调查结果，包括建设银行、工商银行、农业银行、交通银行以及招商银行、民生银行、广发银行、华夏银行在内的众多商业银行均表示并未收到任何调整个人首套房贷款利率的通知。

“银行会根据自身资金、风险、额度等因素调整自己的信贷政策，而地方政府并无权利干涉。” 克尔瑞研究员杨科伟表示，各地政府可以在“放宽限购”上作出规定，却无法左右银行信贷。

虽然地方政府无法影响银行信贷，但从目前的情况来看，部分地区的银行信贷已经出现松动迹象。

以北京为例，根据融360对北京市提供按揭贷款的29家银行（含公积金贷款）的贷款利率监测数据，中信银行、招商银行和汇丰银行对符合一定条件的首套房贷款客户提供基准率0.9倍的优惠利率，而交通银行、农业银行、大华银行、北京银行、北京农商银行则在基准利率的基础上提供九五折优惠。

不过，至记者发稿时，大部分银行依然按照基准利率提供贷款，北京地区的兴业银行和渤海银行的首套房按揭贷款利率甚至执行基准利率1.05倍的标准。杨红旭认为，信贷政策的走向“关键还要看央行、银监会接下来会不会在房贷方面进一步放松”。

但不管当前银行是否下调首套房按揭贷款利率，在杨红旭看来，今年的“金九银十”注定“成色不足”，“即便成交量出现弱反弹，价格也没有任何反弹。”