论土地抵押金融风险的防范

杨惠

摘要：本文对土地抵押金融风险的防范进行分析，主要从土地抵押的金融风险和防范措施两方面进行详细论述，具体防范措施有加强对土地抵押金融风险的管理、对土地抵押机构的经营活动进行规范和做好土地抵押前的调查、监测工作三个方法，希望本文能为相关人员进行风险防范时，提供依据。

关键词：土地抵押；金融风险；防范措施

土地抵押是一种金融形式，能够将土地当作信用抵押，然后进行资金流动，这种金融形式在国际上也十分重要。大力发展我国土地金融业，能够加快我国土地流转速度，扩大现代农业的经营规模。但随着这种发展不断深化，土地抵押的金融风险逐渐突显出来，本文针对这种现象，提出了一些防范措施。

一、土地抵押的金融风险

（一）土地抵押的含义

土地的所有权，因其所有人借款然后抵押给债权人，保障清偿债务而产生的就是土地抵押。从本质上讲，土地抵押与土地产权抵押相一致，而土地本身的特点会影响土地抵押的金融特性[1]。

（二）土地抵押的金融特性

1.经营债券

土地与一般财物不同，其价值特性决定了其难以分割，在流动范围上也会受到很大的限制。如果将土地抵押作为担保，进行债券发行，就是讲土地财产变成能够分割并流动的财产，将土地的流动范围扩大。

2.债券可靠

自然历史形成的土地，无法移动位置，无法再生面积不变，可以永久使用。如今社会不断进步，经济不断发展，很多行业增加了对土地的需求量，这种现象导致土地的稀缺性和价值不断增长。所以当将土地作为抵押品较为可靠[2]。

3.抵押周期长

生地开发的时间一般为3-5年，若是农业用地开发，则可获一定收益。从最初的开发阶段，要求征地拆迁，场地平整，建设建筑物需要大量的时间和资金，所以资金回收时间要推迟到建筑物施工完毕的出售、出租，这个过程一般需要3-5年、30-50年，甚至更长的时间。

二、防范金融风险的措施

（一）强化土地抵押金融风险管理力度

根据抵押土地的一些特性，我国银监部门应做出一些提示工作，并能够给参与土地抵押的银行一些制度方面的管理标准。同时针对土地抵押现状做出一定正常督导，

对被抵押的土地进行控制，部分单位要针对土地抵押工作进行相应监督和检查工作，并及时向相关银行提出要求，以此去除银行在这项工作上的依赖性和风险麻痹性，使银行对土地抵押的过分追求和不重视第一还款来源的风险的特点有所改善[3]。

相关人员要严格遵守相关标准。若土地价格浮动过大，有关部门要进行房地产方面的压力测试，还要测试土地价格的压力指数，然后观察这些测试对风险的影响，选择合适的解决方。地方法人机构的督导增加，也是防范风险的重要方面，一些地方的部分金融单位和组织，很少在股份制改革中得到政府的支持。所以很难在短时间内换取不良资产的土地，所以监管部门应加强指导，在调研充分的情况下，制定更为灵活的政策。

（二）对土地抵押机构的经营活动进行规范

很多银行对于土地抵押的金融行为十分谨慎，这种现象的主要原因是，地方财政运用对土地抵押贷款和银行贷款的管理要求之间有着较为突出的矛盾。银行一方面很难对土地抵押收取的费用进行预算和评估，很难分析土地抵押机构准确授信量，无法较准确的评定政府性贷款的信用情况；另一方面，很多地方政府拥有运用土地抵押的形式获取银行的金融资金，然后补足短期内的财政金融缺口现象，拥有较为明显的资金导向。例如某市一家土地抵押机构，向多家银行进行融资，但是却以“防止当地物价波动”为理由，将具体的资金走向和收购计划作为商业机密，没有透漏给这些银行。而这些银行在信息共享上的交流十分有限，又缺乏作为竞争对手的日常了解，对相关信息的掌握不充分。所以对土地抵押机构的经营活动进行规范，与政府相比，能够使其具有相对独立的位置，能够有效防范金融风险[4]。

（三）做好土地抵押前的调查、监测工作

首先，相关银行要对抵押土地进行调查。具体内容有土地的性质、使用方法、归属、地价以及土地建筑密度等，尤其是土地权利的获取方式，土地权利的有限条款、以及抵押土地是否符合法律等相关规定，并且要对现场对土地情况进行核实。要做好土地的可行性分析和收益计算方案，要了解城市规划和市场物价相关信息，对合理预算土地抵押的比例和含有价值。相关银行要对土地所属财产进行合理监测，设立土地抵押、土地置换不良财产、土地抵押金质押和土地相关银行资产预算制度，保证银行和所属土地能够反映集中度系数，防止出现系统性风险。

第二，部分银行要健全土地抵押动态管理系统。对抵押物管理力度进行加强，定期对这些物品的相关信息合理掌握，然后对抵押物价值进行估计。若抵押土地出现不合理现象，那么应该用有效的方法，结合经济和法律知识，确保银行利益不受侵害。若土地失去机制或无法对贷款风险进行覆盖，那么应适当添加保护措施，防止金融方面的风险在银行经营中发生转移。政府部门可以抵押一些有缺点的土地，若出现风险，这些土地无法顺利缓解银行的贷款风险。所以融资平台应制定出让条件的属地办理抵押，增加拨备对风险进行覆盖。

结束语：

通过上文对土地抵押风险防范的论述，可以得知土地抵押的含义及其特性，以及防范风险的几点措施，在这个过程中，土地抵押的三点特性也是其具备抵押能力的几个优势。相关人员在进行风险防范时，也要提高金融从业人员的素质水平，培养一批了解土地、法律和政策的专业人才队伍，始终保持市场高效的信息收集，使金融业务进行快速发展。

参考文献：

[1]曲卫东.土地抵押贷款风险浮出水面[J].中国土地，2010（4）：154-155.

[2]曾晖，邢国威，付梅臣.集体土地产权结构与抵押评估风险防范[J].商业时代，2011（4）：178-179.

[3]杨祥昶.土地储备机构的土地抵押贷款及其风险[J].商品与质量，2012（2）：102-103.

[4]卢燕婷.储备土地抵押贷款风险分析及授信建议[J].中国农村金融，2011（5）：126-127.endprint