李雪韵++王盛
摘要:相关数据显示,自我国进入房地产市场化阶段以来,房地产销售面积和销售金额不断翻倍,尤其以一线城市更为突出。近年来政府多次对我国房地产业进行政策性调控,同时分析房价变动因素也成为研究热点。目前这方面的研究成果主要集中在宏观经济、人民生活水平、信贷、利率、货币供应量、土地价格、预期等方面对房价的影响程度,而尚未有学者从城市资本存量的角度研究其与房价变动的相关性。城市资本存量是近年来兴起的新研究热点,它反映了一个城市历年的资本投入经过折旧扣除之后的总和,因此城市资本存量既非当年投资情况的简单体现,也不是历年投资额的简单加总。同时房价也不是简单地对当年投资数额的反映,而是人们历年投入于这块土地的资本之和,房价实质上有很大一部分是积聚在此块土地上的资本存量的体现,因此,研究两者相关性很有意义。
关键词:城市资本存量,永续盘存法,房地产价格
中图分类号:F224
文献标识码:A 文章编号:16749944(2014)06023403
1 相关理论基础
1998年我国正式取消福利分房制度,标志着我国房地产业进入了真正市场化发展阶段。根据相关统计数据,在市场化近20年的进程中,房地产成交面积增长6倍,成交金额增长16倍,且一线城市的房价增幅更为夸张。为了维护宏观经济运行和人民生活水平的稳定,我国政府近年来连年出台调控政策,意在抑制投机,稳定房价,使房价回归到正常轨道中。
自2004年至今,我国房地产业经历了多轮宏观调控,但房价整体走向依然在与调控的多次博弈中不断攀升。诸多研究者逐渐认识到影响房地产价格的因素不止一个,房价通常反映的是受货币供应、银行信贷、消费者预期、土地等复杂因素影响后的综合结果。因此多数研究者构建相关性分析的计量模型,从不同角度对影响房价的种种因素进行了有说服力的研究。
城市资本存量是指经济社会在一定时点上所积存的实物资本的总量,是将历年不变价的固定资本形成加总,并从中扣除已经退役的资本品价值。作为严格意义上的资本存量——物质资本存量定义则更为具体,它是指“在一定时期内积累起来用于生产其他消费资料或生产资料的耐用品,是体现在厂房、设备、原材料、燃料和半成品等有形的物质形态”。在对城市资本存量估算研究中,众多学者采用永续盘存法作为估算模型,即:
2 城市资本存量对房地产价格影响的理论分析
城市资本存量反映的是凝结在土地上的历年资本投入,土地是一种特殊商品。根据马克思主义地租理论,土地的自然资源价值给土地所有者带来的地租和土地资本(马克思把固定在土地上的物化劳动和活劳动称为土地资本,属于固定资本范畴)为其带来的利息和折旧都构成土地所有者收入的来源,都决定着土地价格。具体而言,在最初期土地还未被人类投入劳动和生产资料时,土地使用者需向土地所有者缴纳费用从而获益,土地价格体现在其自然资源价值上;随后,大量的资本、劳动被逐渐投入到土地中(尤其是用于生活工作基础设施的建设资本投入以及相关的人类劳动投入),土地经过这些物化劳动和活劳动的加工,产出不断增加,也使得土地价格持续上涨。
在现实生活中,开发商通过对土地本身的资本投入,对地块进行施工开发,将生产资料、固定资产建设等资本投入到土地上,使得原本荒秃的土地变得平整,地块拥有良好的公共设施设备,能够有效抵抗灾害,同时地块交通程度得到提高,出行更加便利。且地块通过投资形成了集聚人口的商业便民环境、教育环境等,吸引更多的人口前来工作、居住、投资等。土地经过这样的投资过程,其条件得到极大改善,不断有新的人口迁入该地块,从而推动土地不断升值。因此,作为反映历年土地资本投入基本情况的城市资本存量,对土地价格影响巨大。
在地价和房价相关性方面,相关文献显示房价构成要素中有超过一半的比重是地价,因此诸多学者认为房屋价格的上涨多基于房屋下面土地的升值。虽然各界对于地价是否是房价上涨的“元凶”仍有不同意见,但不可否认作为重要成本构成的地价对房价有不可忽视的重要影响。
因此,城市资本存量对房地产价格影响路径如图1。
3 上海市城市资本存量与房地产价格的相关性分析
3.1 总体分析
本节采用回归分析、格兰杰因果关系检验两种实证方法以及数据标准化方法,对上海市整体城市资本存量和房地产价格进行实证分析,以得到两者更为准确的相关程度。
3.1.1 数据选择
在上海房地产价格数据选择方面,根据上海市统计局历年公布的统计年报,选取“全年商品房销售额”与“全年商品房销售面积”两项指标相除得上海市该年商品房销售均价。由于城市资本存量是以1995年为基期对各年存量数据进行调整,因此房价需做相应调整。
在上海城市资本存量估算方面,本文沿用永续盘存法模型。综合考虑数据实际公布情况,在投资数据方面,本文采用固定资本形成总额数据;在折旧率方面,采用张军等(2004)计算折旧率的方法(假定资本品相对效率几何式递减,再根据建筑安装工程、设备工器具购置、其他费用三类资产的寿命、资本品权重进行加权计算)得到综合折旧率为9.6%;在基年资本存量方面,
考虑到直接采用原始数值进行分析,可能会凸显数值较高的指标在分析中的作用,削弱数值较低指标的作用,从而使实证结果产生偏差。因此采用数据标准化手段,对原始数据进行数据标准化处理如表2。
3.1.2 实证结果分析
通过Eviews5.0对上述两列数据进行回归分析,显示上海市城市资本存量每提升1%,会使上海市房地产价格提升0.97%。虽然由于房价受多个因素影响,房价实际变动结果可能有所偏差,但房价仍受到资本存量正方向上0.97%的影响。再次利用Eviews软件对城市资本存量和房地产价格的年增长率两列数据进行回归分析,显示城市资本存量年增长率每变动10%,房价年增长率即变动4.1%。endprint
经过平稳性检验和协整检验,本文对两者进行格兰杰因果关系检验,结果显示当滞后3期时,在1%的置信度水平上证实,城市资本存量年增长率与房价年增长率存在因果关系,前者是后者的格兰杰原因,但后者并非前者的格兰杰结果。由此可以发现上海城市资本存量的变化很大程度上可以引起房价潜在的变化,并存在滞后。但由于房价同时受到多重因素影响,因此资本存量的变化与房价的变化并不一定完全一致。
3.2 上海市市区与郊区的差别性分析
相关数据显示,上海市拥有6340.5km2的土地面积和超过2000万人的常住人口,下辖16个行政区及1个郊县(崇明县)。由于各行政区域发展策略、优势产业、文化背景等因素均有差异,从严格意义上来讲各行政区的经济形势并不完全一致。因此,在分析城市资本存量对房地产价格影响时,有必要针对不同类型的区域分别分析。限于各行政区各年度公布的数据较为匮乏,在计算资本存量时多数区域难以构成时间足够长、数据足够完整的序列,因此本文选择数据相对较为齐全的徐汇区和闵行区作为上海市区和郊区的样本进行对比分析。
3.2.1 数据选择
在房地产价格数据方面,选取2004~2012年徐汇区、闵行区统计局公布的房地产预售交易、存量房交易、商品房交易相关数据,将成交金额之和除以成交面积之和得到两行政区房地产综合销售均价。
在资本存量估算方面,仍然沿用永续盘存法分别对两行政区的资本存量进行估算。限于行政区公布数据的局限性,采用2004~2012年徐汇区、闵行区统计公报中全社会固定资产投资额作为投资数据指标,由于其他相关数据在两行政区年鉴中均未体现,因此沿用上海市折旧率和固定资产投资价格指数来估算行政区资本存量。
3.2.2 实证结果分析
通过Eviews5.0分别对徐汇区、闵行区数据进行回归分析,结果显示徐汇区资本存量每提升1%,会使徐汇区房地产价格提升0.99%;闵行区资本存量每提升1%,会使闵行区房地产价格提升0.93%。可见上海市市区回归拟合程度要优于郊区拟合程度,且上海市整体拟合程度介于市区和郊区之间。因此,以上实证结果说明市区资本存量与房价的关系相较于郊区更为紧密,其主要原因如以下两点。
(1)相对而言市区较郊区人口密集,经济发达,各项产业对城市乃至国家的政策、投资等反映更为敏感和强烈,所以一旦资本投入有风吹草动,该区域房价即尾随变动。而郊区则易呈现滞后性,例如一块土地被开发,在逐渐完善地面上下的公共设施建设、建造商业区居住区等开发过程中,资本投入是在源源不断进行着,但郊区地块并不能像市区地块一样在很短时间内吸引大批人口前来购房,而是造成一个项目,吸引一部分人群过来考察甚至置业,达到了基本可居住条件,又有一批置业者跟随而来,待该区域建设逐渐完工,人口被逐渐迁移到该区域内。因此郊区的房地产购置速度显然无法与已有大批人口聚集的市区相匹敌,一旦开盘即在短时间内销售完毕。这种滞后效应、台阶效应使得郊区的资本存量与房价的拟合优度与市区的拟合优度存在差距。
(2)郊区房价变动更易受个别因素影响。如区域内某地落成重点学校,或形成有人文历史意义的建筑风景区,或有大型企业进驻短时间内产生大批职工住宅需求,则周边房屋易受到追捧,导致该地块房价被突然拉升,对整体房价可能造成与资本投入产出市场影响无关的变动。
4 相关政策建议
由上述实证结果可知,城市资本存量是传统影响房价的观点(如宏观经济、货币供应等)之外对房价又一重要的影响因素。城市资本存量对房价有不容忽视的影响力,尤其城市资本存量的变化能够带动房地产价格的变化。因此,政策制定者应多加关注城市的资本存量,控制城市每年的资本流量,将其维持在一个合理的水平和发展速度上,并将城市资本存量这一工具与先前调控常用的市场手段、行政手段配合使用,对房地产市场的调控产生真正的积极作用。
在区域差异研究中,发现经济水平不尽相同的地区,其房地产价格对区域资本存量的反应程度也有所差别。因此,从上海市的角度出发,可以考虑根据市区和郊区各自现行发展状况,更有针对性地进行固定资产投入,合理控制区域资本存量的规模,以对区域房价产生指导性变动。从全国的角度来讲,可以根据不同省份、不同城市经济发展情况,分别制定不同的资本投入政策,以对当地房价产生积极调控影响。
需要指出的是目前我国还没有城市资本存量的官方数据,研究者想通过资本存量这一工具进行应用分析,只能依靠自行估算。由于各研究者选取的变量不尽相同,统计部门公布的数据也不够完善,导致估算结果常与实际出入过大,使研究结果不能令人信服。因此,尽快补充完善相关数据,并建立官方资本存量数据库,定期公布更新数据,无论对政策制定还是学术研究,都有着不可或缺的意义。
参考文献:
[1] 王 翠. 经济增长中物质资本与人力资本的协调发展研究[D].济南:济南大学,2010.
[2] 向 娟. 中国城市固定资本存量估算[D].长沙:湖南大学,2011.
[3] 王稳琴,王成军,刘亚虹,等. 中国城市物质资本、人力资本和社会资本估算[J]. 经济问题探索,2011(2):12~17.
[4] 柯善咨,向 娟. 1996—2009年中国城市固定资本存量估算[J]. 统计研究,2012(7):19~24.
[5] 张 军,吴桂英,张吉鹏. 中国省际物质资本存量估算:1952—2000[J]. 经济研究,2004(10):35~44.
[6] 陈贻娟,李兴绪,冀小明. 云南省公共资本存量的估算及对经济增长的效应分析[J]. 西南民族大学学报:自然科学版,2010(6):949~955.
[7] 卢荣善. 论物质资本与经济增长[J]. 安徽师范大学学报:人文社会科学版,2005(5):502~506.endprint
经过平稳性检验和协整检验,本文对两者进行格兰杰因果关系检验,结果显示当滞后3期时,在1%的置信度水平上证实,城市资本存量年增长率与房价年增长率存在因果关系,前者是后者的格兰杰原因,但后者并非前者的格兰杰结果。由此可以发现上海城市资本存量的变化很大程度上可以引起房价潜在的变化,并存在滞后。但由于房价同时受到多重因素影响,因此资本存量的变化与房价的变化并不一定完全一致。
3.2 上海市市区与郊区的差别性分析
相关数据显示,上海市拥有6340.5km2的土地面积和超过2000万人的常住人口,下辖16个行政区及1个郊县(崇明县)。由于各行政区域发展策略、优势产业、文化背景等因素均有差异,从严格意义上来讲各行政区的经济形势并不完全一致。因此,在分析城市资本存量对房地产价格影响时,有必要针对不同类型的区域分别分析。限于各行政区各年度公布的数据较为匮乏,在计算资本存量时多数区域难以构成时间足够长、数据足够完整的序列,因此本文选择数据相对较为齐全的徐汇区和闵行区作为上海市区和郊区的样本进行对比分析。
3.2.1 数据选择
在房地产价格数据方面,选取2004~2012年徐汇区、闵行区统计局公布的房地产预售交易、存量房交易、商品房交易相关数据,将成交金额之和除以成交面积之和得到两行政区房地产综合销售均价。
在资本存量估算方面,仍然沿用永续盘存法分别对两行政区的资本存量进行估算。限于行政区公布数据的局限性,采用2004~2012年徐汇区、闵行区统计公报中全社会固定资产投资额作为投资数据指标,由于其他相关数据在两行政区年鉴中均未体现,因此沿用上海市折旧率和固定资产投资价格指数来估算行政区资本存量。
3.2.2 实证结果分析
通过Eviews5.0分别对徐汇区、闵行区数据进行回归分析,结果显示徐汇区资本存量每提升1%,会使徐汇区房地产价格提升0.99%;闵行区资本存量每提升1%,会使闵行区房地产价格提升0.93%。可见上海市市区回归拟合程度要优于郊区拟合程度,且上海市整体拟合程度介于市区和郊区之间。因此,以上实证结果说明市区资本存量与房价的关系相较于郊区更为紧密,其主要原因如以下两点。
(1)相对而言市区较郊区人口密集,经济发达,各项产业对城市乃至国家的政策、投资等反映更为敏感和强烈,所以一旦资本投入有风吹草动,该区域房价即尾随变动。而郊区则易呈现滞后性,例如一块土地被开发,在逐渐完善地面上下的公共设施建设、建造商业区居住区等开发过程中,资本投入是在源源不断进行着,但郊区地块并不能像市区地块一样在很短时间内吸引大批人口前来购房,而是造成一个项目,吸引一部分人群过来考察甚至置业,达到了基本可居住条件,又有一批置业者跟随而来,待该区域建设逐渐完工,人口被逐渐迁移到该区域内。因此郊区的房地产购置速度显然无法与已有大批人口聚集的市区相匹敌,一旦开盘即在短时间内销售完毕。这种滞后效应、台阶效应使得郊区的资本存量与房价的拟合优度与市区的拟合优度存在差距。
(2)郊区房价变动更易受个别因素影响。如区域内某地落成重点学校,或形成有人文历史意义的建筑风景区,或有大型企业进驻短时间内产生大批职工住宅需求,则周边房屋易受到追捧,导致该地块房价被突然拉升,对整体房价可能造成与资本投入产出市场影响无关的变动。
4 相关政策建议
由上述实证结果可知,城市资本存量是传统影响房价的观点(如宏观经济、货币供应等)之外对房价又一重要的影响因素。城市资本存量对房价有不容忽视的影响力,尤其城市资本存量的变化能够带动房地产价格的变化。因此,政策制定者应多加关注城市的资本存量,控制城市每年的资本流量,将其维持在一个合理的水平和发展速度上,并将城市资本存量这一工具与先前调控常用的市场手段、行政手段配合使用,对房地产市场的调控产生真正的积极作用。
在区域差异研究中,发现经济水平不尽相同的地区,其房地产价格对区域资本存量的反应程度也有所差别。因此,从上海市的角度出发,可以考虑根据市区和郊区各自现行发展状况,更有针对性地进行固定资产投入,合理控制区域资本存量的规模,以对区域房价产生指导性变动。从全国的角度来讲,可以根据不同省份、不同城市经济发展情况,分别制定不同的资本投入政策,以对当地房价产生积极调控影响。
需要指出的是目前我国还没有城市资本存量的官方数据,研究者想通过资本存量这一工具进行应用分析,只能依靠自行估算。由于各研究者选取的变量不尽相同,统计部门公布的数据也不够完善,导致估算结果常与实际出入过大,使研究结果不能令人信服。因此,尽快补充完善相关数据,并建立官方资本存量数据库,定期公布更新数据,无论对政策制定还是学术研究,都有着不可或缺的意义。
参考文献:
[1] 王 翠. 经济增长中物质资本与人力资本的协调发展研究[D].济南:济南大学,2010.
[2] 向 娟. 中国城市固定资本存量估算[D].长沙:湖南大学,2011.
[3] 王稳琴,王成军,刘亚虹,等. 中国城市物质资本、人力资本和社会资本估算[J]. 经济问题探索,2011(2):12~17.
[4] 柯善咨,向 娟. 1996—2009年中国城市固定资本存量估算[J]. 统计研究,2012(7):19~24.
[5] 张 军,吴桂英,张吉鹏. 中国省际物质资本存量估算:1952—2000[J]. 经济研究,2004(10):35~44.
[6] 陈贻娟,李兴绪,冀小明. 云南省公共资本存量的估算及对经济增长的效应分析[J]. 西南民族大学学报:自然科学版,2010(6):949~955.
[7] 卢荣善. 论物质资本与经济增长[J]. 安徽师范大学学报:人文社会科学版,2005(5):502~506.endprint
经过平稳性检验和协整检验,本文对两者进行格兰杰因果关系检验,结果显示当滞后3期时,在1%的置信度水平上证实,城市资本存量年增长率与房价年增长率存在因果关系,前者是后者的格兰杰原因,但后者并非前者的格兰杰结果。由此可以发现上海城市资本存量的变化很大程度上可以引起房价潜在的变化,并存在滞后。但由于房价同时受到多重因素影响,因此资本存量的变化与房价的变化并不一定完全一致。
3.2 上海市市区与郊区的差别性分析
相关数据显示,上海市拥有6340.5km2的土地面积和超过2000万人的常住人口,下辖16个行政区及1个郊县(崇明县)。由于各行政区域发展策略、优势产业、文化背景等因素均有差异,从严格意义上来讲各行政区的经济形势并不完全一致。因此,在分析城市资本存量对房地产价格影响时,有必要针对不同类型的区域分别分析。限于各行政区各年度公布的数据较为匮乏,在计算资本存量时多数区域难以构成时间足够长、数据足够完整的序列,因此本文选择数据相对较为齐全的徐汇区和闵行区作为上海市区和郊区的样本进行对比分析。
3.2.1 数据选择
在房地产价格数据方面,选取2004~2012年徐汇区、闵行区统计局公布的房地产预售交易、存量房交易、商品房交易相关数据,将成交金额之和除以成交面积之和得到两行政区房地产综合销售均价。
在资本存量估算方面,仍然沿用永续盘存法分别对两行政区的资本存量进行估算。限于行政区公布数据的局限性,采用2004~2012年徐汇区、闵行区统计公报中全社会固定资产投资额作为投资数据指标,由于其他相关数据在两行政区年鉴中均未体现,因此沿用上海市折旧率和固定资产投资价格指数来估算行政区资本存量。
3.2.2 实证结果分析
通过Eviews5.0分别对徐汇区、闵行区数据进行回归分析,结果显示徐汇区资本存量每提升1%,会使徐汇区房地产价格提升0.99%;闵行区资本存量每提升1%,会使闵行区房地产价格提升0.93%。可见上海市市区回归拟合程度要优于郊区拟合程度,且上海市整体拟合程度介于市区和郊区之间。因此,以上实证结果说明市区资本存量与房价的关系相较于郊区更为紧密,其主要原因如以下两点。
(1)相对而言市区较郊区人口密集,经济发达,各项产业对城市乃至国家的政策、投资等反映更为敏感和强烈,所以一旦资本投入有风吹草动,该区域房价即尾随变动。而郊区则易呈现滞后性,例如一块土地被开发,在逐渐完善地面上下的公共设施建设、建造商业区居住区等开发过程中,资本投入是在源源不断进行着,但郊区地块并不能像市区地块一样在很短时间内吸引大批人口前来购房,而是造成一个项目,吸引一部分人群过来考察甚至置业,达到了基本可居住条件,又有一批置业者跟随而来,待该区域建设逐渐完工,人口被逐渐迁移到该区域内。因此郊区的房地产购置速度显然无法与已有大批人口聚集的市区相匹敌,一旦开盘即在短时间内销售完毕。这种滞后效应、台阶效应使得郊区的资本存量与房价的拟合优度与市区的拟合优度存在差距。
(2)郊区房价变动更易受个别因素影响。如区域内某地落成重点学校,或形成有人文历史意义的建筑风景区,或有大型企业进驻短时间内产生大批职工住宅需求,则周边房屋易受到追捧,导致该地块房价被突然拉升,对整体房价可能造成与资本投入产出市场影响无关的变动。
4 相关政策建议
由上述实证结果可知,城市资本存量是传统影响房价的观点(如宏观经济、货币供应等)之外对房价又一重要的影响因素。城市资本存量对房价有不容忽视的影响力,尤其城市资本存量的变化能够带动房地产价格的变化。因此,政策制定者应多加关注城市的资本存量,控制城市每年的资本流量,将其维持在一个合理的水平和发展速度上,并将城市资本存量这一工具与先前调控常用的市场手段、行政手段配合使用,对房地产市场的调控产生真正的积极作用。
在区域差异研究中,发现经济水平不尽相同的地区,其房地产价格对区域资本存量的反应程度也有所差别。因此,从上海市的角度出发,可以考虑根据市区和郊区各自现行发展状况,更有针对性地进行固定资产投入,合理控制区域资本存量的规模,以对区域房价产生指导性变动。从全国的角度来讲,可以根据不同省份、不同城市经济发展情况,分别制定不同的资本投入政策,以对当地房价产生积极调控影响。
需要指出的是目前我国还没有城市资本存量的官方数据,研究者想通过资本存量这一工具进行应用分析,只能依靠自行估算。由于各研究者选取的变量不尽相同,统计部门公布的数据也不够完善,导致估算结果常与实际出入过大,使研究结果不能令人信服。因此,尽快补充完善相关数据,并建立官方资本存量数据库,定期公布更新数据,无论对政策制定还是学术研究,都有着不可或缺的意义。
参考文献:
[1] 王 翠. 经济增长中物质资本与人力资本的协调发展研究[D].济南:济南大学,2010.
[2] 向 娟. 中国城市固定资本存量估算[D].长沙:湖南大学,2011.
[3] 王稳琴,王成军,刘亚虹,等. 中国城市物质资本、人力资本和社会资本估算[J]. 经济问题探索,2011(2):12~17.
[4] 柯善咨,向 娟. 1996—2009年中国城市固定资本存量估算[J]. 统计研究,2012(7):19~24.
[5] 张 军,吴桂英,张吉鹏. 中国省际物质资本存量估算:1952—2000[J]. 经济研究,2004(10):35~44.
[6] 陈贻娟,李兴绪,冀小明. 云南省公共资本存量的估算及对经济增长的效应分析[J]. 西南民族大学学报:自然科学版,2010(6):949~955.
[7] 卢荣善. 论物质资本与经济增长[J]. 安徽师范大学学报:人文社会科学版,2005(5):502~506.endprint