以房养老的信托模式研究

吴雪伟

（山东大学法学院，山东 济南250100）

依据第六次人口普查的数据，65岁及以上人数占比一项中，越过7%“红线”的省份已经达到了26个。[1]面对老龄化日益严重的现实，如何缓解养老压力成为紧迫的问题。鉴于复杂的社会状况，养老模式应当趋于多元化以适应不同的老年人群体。居家养老、社区养老、机构养老、医养结合等模式应当并驾齐驱，更多类型的养老模式也有待开发。政府责任、社会责任、个人责任应当相互结合，多方协调以共同促进老年人生活状态的改善。

随着国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》的发布，以房养老模式引人关注。本文中试图将以房养老与信托制度相结合，初步探讨此种运行方式的理论可行性及相关现实障碍。

一、以房养老的信托模式介绍

以房养老的模式产生于荷兰，发展于美国。美国以房养老模式的发展迎合了其上世纪八十年代 “房子富翁，现金穷人”的社会现实。就目前状况而言，美国有HECM计划，Home Keeper计划、Financial Freedom计划等产品，加拿大有CHIP的住房收入计划，新加坡亦有自己的住房抵押贷款。符合其参与条件的老年人均可参与这些计划以解决自身的养老问题。就国内的以房养老试点而言，亦有多种运行模式，如南京模式、上海模式等。

以房养老是把房屋、土地这种不动产以抵押、买卖等方式转化为流动现金，以供老年人养老的一种方式。此种制度帮助老年人以房产为基础进行融资，运行模式多样。在探讨以房养老模式多元化的进程中，笔者认为信托也可以与以房养老相结合。信托是一种兼具财产管理功能与资金融通功能的管理模式，其契合了以房养老的房产管理需求与养老金保障需求。把信托模式发展为我国以房养老的模式之一，可以促进以房养老的多元化与高效化，毕竟，信托公司是我国分业经营模式下唯一能够连接资本市场、货币市场和实业投资领域的纽带。[3]

依据我国《信托法》第二条的规定，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。信托是一种兼具物权性质与债权性质的管理制度，信托具有内部债权性与外部物权性。内部的债权性决定了委托人与受托人可以灵活的约定彼此的权利与义务。在以房养老的信托契约中，当事人可根据自身的具体需求决定信托条款，使其适应老年人的养老需要。外部的物权性以信托财产的独立为基础。信托财产独立于委托人与受托人，保障了信托财产的安全性，使信托财产远离于委托人与受托人的自身风险。

就信托模式的具体组织形式而言，老年人作为委托人（同时也是信托的受益人）与作为受托人的信托公司建立信托关系，约定信托目的为帮助委托人养老，委托人将自有住房登记于信托公司名下，信托公司负有为了受益人（老人）利益而管理、处分信托财产的义务，受益人则享有信托财产的受益权。

在信托模式下，受托人享有占有、使用、处分信托财产的权利，并因此承担受托人义务；受益人享有受益权但须进行房屋信托登记；亦可为了保障受益人利益而单独设置信托监察人。信托公司可以集中房地产进行经营或者投资以实现财产增值。信托公司可将住房用于租赁，或者将住房进行抵押贷款后再进行投资，亦可将信托资产进行资产证券化［4］。受益人则可以定期从信托公司获得收入，用收入另行租赁较小的房屋或者入住养老院。等受益人去世，受托目的实现，可终止信托，进行剩余信托财产的分配。

以房养老信托是一种依当事人之间的合意而设立的契约信托，也是一种以委托人为信托利益享有人的自益信托。与此同时，以房养老信托还是一种社会保障信托。所谓社会保障信托，是指以社会保障或生活保障为目的的信托。[5]此种信托的信托目的兼具私益性与公益性，其既为个人生活融通资金，也帮助解决了社会养老问题。以房养老信托作为保障老年人养老的信托，具备此种信托特性，应当区别于一般私益信托给予税收、管理的优待。

二、信托模式的优点

首先，信托目的限制了信托的运行。《信托法》第六条规定，设立信托，必须有合法的信托目的。信托目的对于信托的作用非常重要。在信托初始设立时，信托目的的有无及其合法性决定了信托能否设立；在信托的运行过程中，信托目的决定了受托人的管理、处分权限；在信托终止、变更时，信托目的也是判断标准之一。概而言之，信托是受托人依照信托目的对信托财产进行管理、处分的制度，信托目的的存在可以有效约束信托的运行。

在以房养老信托中，信托目的规定为帮助受益人养老。这就决定了受托人只能在帮助受益人养老的范围内合理的处分、管理信托财产，受益人也只能在满足自己养老需要的范围内行使受益权。第一，受托人需要合理投资。信托财产运营所获收益需足以支付受益人的养老金，但养老信托区别于一般的投资信托，在信托人审慎义务的要求下，受托人不能单纯的为了高收益而使信托财产承担过高的风险。这就要求受托人依据其职业判断，不能将信托财产及其抵押贷款投资于风险较高的股票、期货，且投资的金融资产应当易于变现，以保障养老金支付的现金流。这相较于老年人直接将房屋用于投资而言，可以更为高效安全的管理房屋。第二，信托目的决定了老年人行使受益权是为了获取养老金以保障自己的养老。这就决定了信托所获收益必须用于保障受益人养老，而不能挪作他用。受托人及监管机构需要持续的监督信托收益的使用状况，亦可以直接将信托收益支付给养老院或者用于支付老年人的房屋租赁费用、水电费、生活费等。这相较于老年人将房屋直接抵押给银行获取一次性贷款而言，更能有效的保障资金用于养老，防止资金滥用。

其次，信托可以有效的防控风险。第一，受托人可以集中多人、多地、多用途的房产进行集中性的经营。房产可以分布在不同的区域和集合多种功能，这种多元化投资模式相较于小规模的房产投资而言，可以减少投资风险。例如，信托公司在进行信托财产的管理的时候，可以集中起北京、上海、南京、济南等多地的住房，并将这些住房用于商业经营、居住租赁、抵押贷款等多种方式，这种分散化的投资有效减少了某地房产价格波动与某种经营风险增加对于房产投资的影响。受托人在进行分散投资的同时，还可以将信托财产部分投资于收益较为稳定、风险相对较小的债券、股票，以作为分散投资风险的工具。第二，信托财产的独立性可以减少委托人的风险。信托财产即使有受托人的名义，也不是受托人的固有财产。应当被当作和受托人的固有财产相区别的财产对待，这被称为信托财产的独立性。[6]信托财产独立性决定了信托财产独立于委托人的财产也独立于受托人的财产。这种风险隔离机制，将作为信托财产的房屋隔绝在老年人的个人投资风险与信托管理机构的其他投资风险之外。使房屋仅承担由于信托正常运营本身所带来的风险。

再者，信托模式符合生命周期理论，有利于实现老年人生命周期内的效用最大化。生命周期理论认为，个人依据其一生的全部预期收入来计划消费和储蓄行为,以期在整个生命周期内实现消费的最佳配置。依据该项理论，消费者不仅仅是在单项消费时考虑效用最大化,亦考虑整个生命周期效用的最大化。要想个人资源配置达到最优,实现效用的最大化,就必须使个人得所有收入和财富,在生命周期的各个阶段予以合理配置。[7]信托模式便将老年人过往所积攒的房产转化为可流动的当下资产，以将个人财富以合理的形式充分运用于整个生命期间内，提高生活水平。

当委托人年轻的时候，会出于居住、家庭等现实压力而按揭购买房屋或者一次性购买房屋，但是随着委托人老去，收入逐渐减少，对于房屋的需求相较于年轻时期会减弱，如何保障老年生活成为主要的生活压力。信托模式则提供了老年人将房产转化为现金的一种模式，有利于老年人保障晚年生活，使个人财富在生命周期内合理分配，实现生命周期内的效用最大化。此外，老年人年轻时所拥有的房屋可能面积较大，年老时却未必有如此高的房屋居住需求，将大的房屋信托以获得收益来租用面积较小的房屋，避免了资产的闲置与浪费，促进了效用的最大化。

最后，信托模式可以减少对于继承的影响。在中国的传统文化中，对于房屋非常看重，房屋一般都会交予后代继承，“但存方寸地，留于子孙耕”讲的便是这个道理。相较于房屋买卖，信托模式能更好的保障继承。在信托模式下，信托设立之时，委托人需要将信托财产登记于受托人名下，并约定信托目的为帮助受益人养老。等受益人去世后，信托目的实现，信托便会终止。[8]受益人的继承人可以参与信托剩余财产的分配，继承剩余财产。可终止的信托相较于一次性的买卖，在一定程度上减轻了老年人将房屋用于信托的舆论压力和家庭阻力。

三、信托模式的障碍

信托模式在规避了以房养老的一些问题的同时，也会面临以房养老的一些一般性的问题。比如社会文化观念的问题，老年人普遍对房屋较为重视，对搬离住所较为排斥。又如法律风险问题，房屋产权有七十年的期限，七十年后如何处分并无规定，信托公司因此而承担投资风险。此外，在这些一般性问题的基础上，信托模式也具有一些自身特有的问题值得研究。

首先，相关配套制度不完善的问题。信托模式的运行需要多种制度的配合，其中最为典型的就是信托登记制度、税收制度以及诉权保障制度。信托模式下，委托人需要将信托财产登记在受托人名下，此种登记需要注明财产用于信托，以防止受托人在违反信托义务处分信托财产时第三人善意取得。而随着信托模式的推行，大量的房产如何进行高效、低成本的信托登记成为问题，相关部门需制定配套的规章制度。当委托人将信托财产的所有权转让到受托人名下时、受托人取得投资收益时、受益人行使受益权时，均会产生相应的税收问题。以房养老信托作为一种社会保障信托，应当享有一定的税收优惠，以便于其推广实施，相关的税收制度也需要进一步明晰。此外，当受托人违反受托义务导致受益人的受益权受到侵害时，由于受益人人数众多且多为老年人，如何高效的保障受益人的诉权，也成为问题。这些问题的解决都需要相关制度予以配合。

其次，监督受托人的问题。信托模式中的受益人（委托人）均是老年人，对受托人的监督能力较弱，如何有效的监督受托人履行受托义务成为问题。我国《信托法》中规定了受托人的受托义务，但是具体到以房养老中，相关受托义务需要进一步具体化，以方便实施与诉讼。有关受托义务的细则需要在实践中不断丰富与完善。与此同时，应当明确以房养老信托由谁监管，以何种方式监管，才能更好地监督受托人，使其良好的履行受托义务。

[1]《全国人口普查数据公布 老龄化省份增至26个》载《法制晚报》2011年8月21日。

[2]人口老龄化是指总人口中因年轻人口数量减少、年长人口数量增加而导致的老年人口比例相应增长的动态。国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家或地区进入老龄化社会的标准。

[3]中国人民大学信托与基金研究所,中国信托业发展报告(2010).第一版.北京:中国经济出版社,2010:192。

[4]胡思静.房屋产权反向抵押贷款信托法律制度研究[D].中南大学,2011.

[5]王志诚,赖源河.现代信托法论[J].D].北京:中国政法大学出版社,2002，第41页。

[6]能见善久：《现代信托法》，赵廉慧译，中国法制出版社，2011，第 46页。

[7]Ando A,Modigliani F.The"life cycle"hypothesis of saving:Aggregate implications and tests[J].The American Economic Review,1963,53(1):55-84.

[8]参见我国《信托法》第五十三条的规定。