建筑物区分所有相邻关系的缺陷及完善

孙全明

(天津市河东区人民检察院，天津300171)

一、我国法律规范关于建筑物区分所有相邻关系规定的现状及不足

(一)我国法律规范关于建筑物区分所有相邻关系规定的现状

1．我国法律规定的相邻关系范围。相邻关系产生的原因很多，种类复杂。根据《物权法》规定，主要的相邻关系有以下几方面:(1)因土地、山岭、森林、草原等自然资源的使用或所有而产生的相邻关系。(2)因宅基地的使用而产生的相邻关系。(3)因用水、排水产生的相邻关系。(4)因修建施工、防险发生的相邻关系。(5)因排污产生的相邻关系。(6)因通风、采光而产生的相邻关系。

2．我国法律法规对建筑物区分所有相邻关系的规定。在我国，长久以来都是根据《民法通则》的规定和生活习惯来执行和解决相邻关系纠纷的。《民法通则》第八十三条规定:“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”客观的说，这一规定对于指导相邻关系发挥了积极作用，但随着社会生活发展的多元化、复杂化，相邻关系纠纷的形式越来越新奇，比如异味、光污染、震动、油烟、噪声等污染而产生的相邻权纠纷，有的甚至因影响风景的眺望而引起纠纷。《民法通则》已经不能完全适应新形势的要求，必须通过立法予以修改完善。2007年3月16日《物权法》获得通过，对我国有关相邻关系的规定进一步细化，使得我国相邻关系制度由平面相邻关系向立体相邻关系和混合相邻关系前进了一大步。《物权法》明确了相邻关系主体之间的权利、义务，并以专章对相邻关系做出了规定，对原本的一些相对原则、抽象的内容作了更为具体、细致和系统的规定。其中，有两个突出亮点:第一，明确“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。”第二，明确“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定，法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”这样使我国立法层面更具体，更科学，更具操作性。

(二)我国法律对建筑物区分所有相邻关系纠纷的处理原则

我国目前能具体指导区分所有建筑物相邻关系纠纷的处理原则，没有直接明示，只在《物权法》第七十一条、第七十二条有规定。鉴于此，可以参考有关处理相邻关系的处理原则。一是团结互助原则。《民法通则》第八十三条:“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。”二是适当赔偿原则。《民法通则》第八十三条:“给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”三是尊重历史习惯的原则。在处理所有相邻关系纠纷中，都要特别注意尊重历史和习惯。这是因为，历史上形成的相邻状况，以及在处理当地相邻关系中的习惯，都被相邻各方和公众所接受，一旦发生纠纷，按照历史习惯来处理，是最好的解决办法。基于此，《物权法》第八十五条规定:“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定;法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”

(三)我国法律关于建筑物区分所有相邻关系规定的不足之处

1．适用法律不明确。我国《物权法》在相邻关系妨害使用何种法律进行调整问题上未有明确规定，仅在第九十二条中规定:“不动产权利人因用水、排水、通行等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。”然而，对于其他场合致邻人于妨害的，受害人可提起何种诉求，加害人应承担何种责任，并无详细规定。

2．未界定“损害事实”。“损害事实”是所有相邻妨害制度的重要内容。加害方对另一方进行的相邻妨害要构成一定的“损害事实”才能由相邻关系制度进行调整。然而，我国法律并未就“损害事实”的标准加以界定。另外，现有的相邻关系制度也没有考量是否发生损害的相关因素，如妨害的地域性、时间性、损害程度和个人的敏感性等问题。这样就无法确定加害方的免责事由，致使加害方在应诉时找不到免责的法律依据，有可能承担了不应承担的责任。

3．未区分加害方的心理状态。当前，因相邻妨害引起纠纷中的加害方主观上有过错的案件数量逐渐增多。但是现有的法律体系制度并未对加害方心理状态加以区分，民法理论界也没有将加害方的心理状态作为相邻妨害民事责任的要件加以构成。

4．对相邻关系尤其是建筑物区分所有相邻关系的规定过于具体。《物权法》是以列举的方式规范相邻关系的，但相邻关系所涉及的内容繁多，情况各异。随着社会的发展，还将出现更多类型的相邻关系。因此，法律不可能穷尽所有造成相邻妨害的行为种类。对于外国法律所规定的“观念性的侵害”，即被害地之外的，给予被害地以影响并使其价值减少的未有“美的感受”的情形，我国法律就没有制定相应的规则给予保护。《物权法》对相邻关系类型规定的过于具体，缺乏开放性和包容性，难以及时的将新出现的相邻关系类型纳入其范畴加以调整。

二、完善我国建筑物区分所有相邻关系的立法建议

(一)完善我国建筑物区分所有相邻关系的必要性

自《物权法》颁布实施以来，我国在物权相邻关系制度方面取得了长足进步，改变了过去涉及到相邻关系只能在《民法通则》中适用原则性规定的局面。《物权法》把相邻关系作为专章列出来，对原本一些相对原则、抽象的内容作了更为具体、细致和系统的规定，不仅体现了立法者对社会相邻关系的日益重视，也标志着相邻关系已经被纳入了更加良性、系统的法制化轨道。但《物权法》关于相邻关系的很多规定仍过于原则，难以解决实践中涉及的相邻关系的民事纠纷。尤其是近几年与日俱增的建筑物区分所有相邻关系的矛盾纠纷，现行法律操作起来更显吃力。因此，有必要进一步完善我国建筑物区分所有相邻关系——立体相邻关系体系，以满足社会发展的需要。

(二)完善区分所有相邻关系立法建议

1．明确规定区分所有建筑物相邻关系的类型和内容。在未来立法构建完整的相邻关系体系时，应当将区分所有建筑物相邻关系这种新型的立体相邻关系纳入到相邻关系的体系中，并明确规定其内容、类型，与平面相邻关系相区分。这样不仅有利于保证司法机关适用法律的准确性，提高诉讼效率，也便于当事人正确选择法律。

2．明确规定侵害区分所有建筑物相邻关系可产生独立请求权。不动产所有权作为相邻权的权利基础，也有不完善之处，不可将其绝对化。无论就权利内容还是立法技术，侵害相邻权均能产生独立的请求权。所以，基于对区分建筑物相邻关系的侵害同样也应产生独立请求权。首先，相邻关系作为物权法上的一种制度，有自己特定的内涵，即基于相邻不动产之间的权利义务关系产生的带有必然性和必要性的利益。其次，相邻关系的客体并不是不动产本身，而是由行使所有权或使用权时所引起的和邻人有关的经济利益或其他利益，完全可以依据自身独立的权利客体提出请求。而物上请求权和侵权行为请求权也不能完全概括所有的相邻权请求，即使可以提出也未免勉强。相邻权作为相互给与必要便利和限制的权利，侵害的形式有消极和积极两种，所有权消极权能即排他权能表现为物上请求权的方式，难以保证为消极侵害提供充分的救济。最后，相邻关系受侵害的表现形式复杂多样，不只局限于经济利益的侵害，如果被侵害人只能依物上请求权和损害行为请求权提起诉讼，实际上抹杀了相邻权的制度价值，并且容易造成司法上法律适用的混乱。

3．明确规定建筑物区分所有相邻权行使的必要或便利的标准，即完善实施细则，把握执法尺度。所谓必要和便利是指从非相邻方得到便利就不能正常行使其所有权或使用权，如果得不到这种便利也就无法完全发挥区分所有不动产的功能。鉴于我国的司法现状，应该规定一个量化的、原则性的标准，以此标准保证灵活的指导各种复杂的相邻关系案件，为法官发挥自由裁量权提供弹性空间。此外，明确规定当事人行使相邻权应当避免和减少给对方造成损失，不得滥用其权利。如果超出必要限度应当承担相应的法律责任。

4．确立符合我国国情的住宅所有权法的立法模式。由于我国与外国情况不同，我国人口众多，土地有限，住宅紧张，不可能像外国有大量的独家独院的别墅，更多的采用多层或高层建筑。往后，涉及到建筑物区分所有相邻关系的纠纷肯定越来越多。因此，建议采用单行法的模式，将所有的相邻关系统统纳入一部统一的法律中。这既能提高立法的经济效益，又能克服民法典立法体例的限制，还能解决或避免同一法律关系适用不同法律的矛盾和冲突。同时还应着眼未来，把握我国住宅发展的趋势，增强法律的预测和调整功能。

［1］梁慧星，陈华彬．物权法［M］．北京:法律出版社，2003．

［2］温丰文．区分所有建筑物法律关系之构造［J］．法令月刊(台北)，1999(43)．

［3］姜淑明．试论建筑物区分所有权［J］．湖南省政法管理干部学院学报，1999(2)．

［4］王丽萍．国外不可量物侵害制度及对我国物权立法的启示［J］．法学论坛，2002(2)．