基于“泡沫论”的日照市房地产市场分析

刘茂伟 夏德东 费 磊

（中国人民银行日照市中心支行，山东 日照 276826）

基于“泡沫论”的日照市房地产市场分析

刘茂伟 夏德东 费 磊

（中国人民银行日照市中心支行，山东 日照 276826）

作为国内的三线城市之一，近年来山东省日照市房地产价格逐年上涨，房地产信贷规模逐步增大。根据中国指数研究院发布的2013年8月百城房价指数报告，日照房价涨幅已列全国第三。本文拟对近年来的日照房地产市场泡沫程度进行研究，并提出相关对策。

一、日照市房地产泡沫程度分析

房地产泡沫是指房地产价格脱离其基础价值而持续上涨的过程及状态，是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分，是房地产市场内外因素共同作用的结果。

（一）相关指标的选取与分析

参考国内外相关文献，选取房价收入比、商品房价格升幅／GDP增幅、房地产贷款增长率占金融体系贷款增长率的比重、商品房空置率和非理性预期等指标来对日照市房地产市场预警情况进行分析。

1.房价收入比。根据房地产泡沫生成机理的投机需求因素选取，是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力和相对购买能力，比值越高意味着居民购房能力就越低。国际上通常认为该项指标在3—6倍之间比较合理，世界银行专家认为发展中国家的该项指标一般在4—6之间，发达国家一般在1.8—5.5之间。考虑到我国住房体制特殊、隐性收入高、需求长期压抑等原因，可将该项指标在我国的合理区间定为5—8（胡瑾卿，2004）。从日照市的情况来看，近年来房价收入比整体呈现高位运行态势，如表1所示，2001—2013年间除2001、2002、2007年3年，日照市房价收入比均高于8，明显超出正常区间，房价涨幅已超出多数家庭可承受范围，呈现一定的泡沫化特征。

2.商品房价格增长率／GDP增长率指标。这个指标是测量房地产业发展速度相对于实体经济发展速度协调性和房地产相对实体经济（GDP）增长速度的动态相对指标。通过将房地产价格增长率与经济增长率进行比较，以反映虚拟经济与实体经济的偏离程度。国外学者认为，当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时，意味着房价偏离正常价格，存在较大泡沫。从日照市情况看，2002—2013年间除2008年度，该项指标均在2以下，处于正常区间，最高的2008年该项指标为2.84，存在较大泡沫。

3.房地产贷款增长率/金融体系贷款增长率指标。此指标根据房地产泡沫生成机理的资金支持因素选取，是反映房地产与信贷协调性的指标。指标过高表示银行资金投向房地产市场的速度过快，泡沫程度高。除2009、2011、2012、2013年外，日照市历年房地产贷款余额增速均高于各项贷款余额增速。从房地产贷款增长率/金融体系贷款增长率这项指标来看，大体呈现“W”状循环震荡波动态势。其中，2004年该项比值超过3，达到峰值，2005年和2006年该项指标下降到2以下，但从2007年又有所回升，并在2008年达到次峰值。2009年以来，该项指标虽然继续呈现循环震荡态势，但受各项房地产调控政策以及“转方式、调结构”政策影响，波动幅度明显下降。

4.商品房空置率指标。该指标在国际上的警戒值是10%。我国商品房空置率被广泛定义为当期空置面积与近三年竣工面积的比值。空置率是供给超过真实需求的集中体现，当空置率居高不下，房价稳定甚至反升，伴随投资膨胀，说明泡沫程度较大。国家统计局有关专家认为，我国商品房空置率合理区间为5%—10%。如果商品房空置率在10%—20%之间为空置危险区，商品房空置率在20%以上为商品房严重积压区。从日照市该项指标的情况来看，2011—2013年，全市商品房空置率分别为12.5%、11%和11.23%，房地产泡沫程度需引起重视。

表1：2001—2013年日照市房地产市场相关指标

5.非理性预期。通常情况下，房地产价格的上涨与居民群体性的非理性预期是两种伴生的、相互激荡的现象。居民群体性、一致性的非理性预期是导致房地产投机、推动价格上涨的社会心理基础。如果一个资产市场里居民持乐观预期的比重很大，房地产价格泡沫化的危险增大。如果居民对房地产价格上涨形成一致性的乐观预期，而这种预期又无法利用实体经济方面的表现来解释的时候，就可以大致判断房地产市场预警程度存在升高的危险（Mankiwng，1989）。2013年8月份，人民银行日照市中心支行对辖内居民和企业通货膨胀预期专项调查问卷显示，有86.36%的居民认为2013年日照市房价仍将稳步上涨，预期上涨幅度的平均值为11.4%；从企业问卷情况看，除有2家企业没有对未来6个月内房价水平变化做出预测外，其余8家样本企业均认为未来6个月内房价水平仍将上涨。

（二）日照市房地产泡沫程度分析

借鉴刘慧、路正南（2006）的思路，选取房价收入比、商品房价格增长率／GDP增长率和房地产贷款增长率/金融体系贷款增长率三类代表性指标，构建日照市房地产市场泡沫程度综合指数，并对近年日照市房地产市场情况进行分析。其基本思路是：为以上三类指标各赋予一定的临界值，同时根据各单项指标在指标体系中的重要程度，赋予其不同的权重。通过用各项指标的实际值与临界值相比，加权求得各年的房地产市场泡沫程度综合指数。当指数大于1时，房地产市场中出现房地产泡沫，系数值越大，房地产泡沫的程度越严重（刘琳、郑思齐、黄英，2006）。对于以上三类指标的临界值，国外均规定了一定的参考区间，但是考虑到国内外情况的差异和日照市的实际情况，本文将以上三类指标的临界值分别定为8、2和3，权重均定为1/3，然后通过加权计算得出日照市2004—2013年的房地产市场泡沫综合指数，如表2所示。

由表2可以看出，2004年以来的日照市房地产市场呈现前期剧烈上升、泡沫迅速聚拢，后期震荡下行、泡沫理性消退的变动趋势。2004年和2008年的日照市房地产市场泡沫综合指数超过了1，呈现出一定的泡沫性特征。2005—2006年，随着房地产贷款增速放缓，日照的房地产市场热度有所下降；但进入2007年，房地产市场热度又有所增强，泡沫综合指数有所升高，尤其是2008年泡沫综合指数历年最高，泡沫化程度达到23.24%，据此可以认定出现了较严重的泡沫化现象；2009年后随着经济下行、政策调控等“去泡沫化”因素的影响，泡沫综合指数一路呈现下行趋势，全市房地产泡沫呈现理性消退。2009—2011年泡沫综合指数在0.5—0.7间徘徊，2012—2013年收缩为0.5以下，达到10年来的最低，全市房地产市场呈现较为理性的运行状态。

表2：房地产市场泡沫综合指数

二、政策建议

（一）加快建立房地产调控长效机制

央行应充分关注资产价格，实施差别化信贷政策，有效防范房贷风险，引导居民逐步形成理性的消费预期和合理的消费模式。同时，在完善住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度、住房保障体系等方面建立长效机制。

（二）构建完善的房地产市场预警监测体系

应建立健全由人民银行、统计局、房管局等部门组成的房地产市场预警监测联席会议制度，通过对房地产市场的实时监测及对其发展趋势的预测，对可能出现的警情制定出合理的调控对策。在流程设计上，一是要以房地产周期理论和景气波动理论为基础，建立分析景气循环波动的指标体系；二是利用计量经济分析技术和数据分析方法，探讨房地产预警要素的预警区间和各自权重；三是选择合适的房地产警度预报方法来确定房地产市场运行警度，根据房地产市场运行的警情预报状况，采取相应的调控对策。

（责任编辑 王 馨；校对 XQ，WX）