投资性房地产会计准则差异及影响分析

作者简介：史雪华（1968.01-），女，汉族，江苏溧阳，大专，会计师，财务总监，阳光万恒集团有限公司。

摘要：随着中国经济的快速发展以及现代社会人们对投资观念的改变，现在的房地产投资已经作为经济生活中常见的投资手段，这是现代企业经济发展的一个新趋势。2006年，我国财政部门在北京召开新闻发布会，颁布了有关企业会计的新准则《企业会计准则第3号—投资性房地产》，新准则的内容对满足会计务实的需要有着非常重要的意义。新准则的颁布，能够对越来越多的投资性房地产业务的会计进行统一处理，还可以使我国的会计准则跟上国际会计准则的发展步伐。

关键词：投资性房地产；会计准则；差异比较

一直以来，许多企业把具有投资性质的房地产当作普通的固定资产，在计算的处理方式上一直采用传统的历史成本入账和分期计提折旧的方法。随着投资性房地产的发展其市场价值一般不会低于初始的投资成本，反而会大大增加，因而传统的固定资产净值不能够反映出投资性房地产的真实市场价值。在会计业务上应该需要将投资性房地产从企业原有的固定资产中分离出来，作为单独的一类进行企业会计规范化管理，伴随着投资性房地产也就诞生了。本篇文章主要对我国颁布的投资性房地产准则与国际会计准则的差异进行比较分析，就投资性会计准则对现代企业的影响进行简要介绍。

一、投资性房资产会计准则的差异

1、 新准则与国际会计准则的差异

我国的投资性房地产会计新准则与国际会计准则中对投资性房地产的初始计量、转换以及处置等方面相类似，但是还在以下方面存在差异：（1）投资性房地产所覆盖范围不同。在我国的投资性会计准则中土地是具有公有制性质的，所涉及到的“土地”是指土地的使用权，而在国际会计准则中的所涉及到的“土地”指的是土地所有权。我国将融资注入的房地产以及用经营方式租入之后又有转租的房地产放在了租赁准则之内，国际会计准则与之不同，他是将其放在投资性房地产的范围之内的。（2）投资性房地产确认和计量的选择不同。我国对投资性房地产的确认条件以及计量的有关规定和国际会计准则基本一致。但是我国的投资性房地产会计准则引入公允价值，是以公允价值为基础来调整其账面价值，没有计提折旧和减值得准备，并且严格规定公司的计量模式，防止上市公司操作公司利润。而国际会计准则没有强調公允价值的条件，要求所有企业通过计量目的或是成本模式来确定投资性房地产的公允价值，国际会计准则认为公允价值和市场价值是相互等价［1］。

2、 新准则和我国会计制度相关规定的差异

企业的投资性会计新准则与我国会计制度上的相关规定有些不同，主要体现在下面两个方面：（1）会计科目的差异。投资性房地产的是根据《企业会计制度》和一些相关规定处理事物。房地产开发企业是通过“存货，然后出租开发产品”的科目核算。非房地产的开发企业是以“固定资产“科目核算，在土地的使用股权上是通过“无形资产”科目核算，新准则根据投资性房地产的有关特性单独设置了“投资性房地产”科目。（2）后续计量方法上存在差异。会计制度对具有“固定资产”、“无形资产”的投资性质的资产利用成本模式计价，按期计提折旧或是摊销，最后，会计把扣除折旧、摊销和资产减值准备后的资金作为账面价值。而在新规则中以成本法为基础，引入公允价值模式并且限制了使用条件。公允价值模式不计提折旧、摊销或是计提减值准备，用会计期末的公允价值为基础来调整初期时的账面价值［2］。

二、 企业投资性房地产会计准则的影响

1、 增加企业所有者的权益

现代房地产市场发展迅速，企业所具有的投资性房地产的公允价值比账面价值要高一些。企业在实施投资性房地产会计准则时，原账上面的价值和公允价值的差额调整为留存收益，能够提高投资性物业企业的账面上的净资产价值，这种调整办法可以增加企业所有者的权益。

2、 加大了相关企业的利润波动性

在采用公允价值模式之后，当年投资性房地产的升值程度对相关企业的净利润产生很大的影响。净利润随着公允价值的变化而不断变化，利润没有稳定性。现在我国许多投资性房地产业务不断升值，伴随着当年的利润也不断上升。这种利用增值提高企业的利润方式，会受到各种因素的影响，其中一种因素发生变化，企业的利润也就随之变化，进而使企业的利润没有稳定性。

3、实际执行有一定难度

市场的有效性能够更好的采用公允价值模式，投资性房地产要确定重估价值就必须实现“公允”，不然就会使企业具有操纵利润的空间。要建立活跃并且规范的相关交易市场以及公正客观的价值评估系统，才能够真实的反映企业的实际价值。对上诉所提到的条件，我国现在建设的还不完善，在一定程度上，企业对利润的操纵加大，相关政府部门规范管理的成本也就加大［3］。

结束语：

企业投资性房地产会计准则的颁布，虽然在一些方面存在差异，但是和国际会计准则的发展方向相同，有利于我国企业加入国际贸易市场，同时也有利于外国企业来中国投资，拉动中国经济不断增长，使我国的经济能够更好更快的融入国际经济之中。企业要根据房地产准则所带来的影响，根据企业自身的情况，及时的做出调整，使企业可以适应政策的要求，以获得更高的利益。

参考文献：

［1］丁燕松.投资性房地产核算中成本模式计量与公允价值模式计量对企业各期会计利润的影响分析［J］. 科技经济市场. 2011，06(07)：21-22

［2］章美珍.《投资性房地产》准则将带给企业的利弊——兼论所得税处理问题［J］. 会计之友. 2012，06(09)：36-37

［3］王秀云.论投资性房地产准则在实际工作中应注意的问题［J］. 现代商贸工业. 2012，08(05)：46-47