农民宅基地流转问题研究

王亚飞 王艳艳

作者简介：王亚飞(1988-)，女，汉族，河南省焦作市人，研究生，经济学硕士，浙江财经大学经济与国际贸易学院，產业经济学专业,研究方向；农民的宅基地流转问题研究。

王艳艳(1985-)，女，汉族，河南省焦作市人，研究生，经济学硕士，广西师范学院经济管理学院，区域经济学专业，研究方向；农民的宅基地流转问题研究。

摘要：我国新型城镇化进程中，农民的土地流转问题成为新形式土地制度改革的焦点。郑州宅基地流转基于村民自愿且自主选择类型、未来机会补偿等原则，从而创新性地实现了宅基地使用权流转和土地资金双平衡。然而该流转方式对农民的生存发展问题也存在很多隐患。若要推广应该进一步加强农民权益的保障,重视新城镇产业的发展,因地制宜的彻底完善该制度,以期给农民最实际的保障,使农民生活更加无忧。

关键词：宅基地流转；操作过程；优势与不足；启示引言目前我国土地资源十分有限，现有的土地资源和大量的需求之间的矛盾不断升级。与此同时，国家一再倡导要保护粮食的安全，18亿亩耕地红线的硬性要求，使得自行平衡土地与补偿的工作迫在眉睫。由此可见，宅基地迫切需要流转。关于我国农民宅基地流转从十七届三中全会的文件指示开始，一些地区率先开始，分别以以房换房、承包经营等模式，呈现了重要的示范作用和流转价值。本文也是基于成功示范作用的引导下，以郑州市为例，经分析其流转过程、存在的优点与不足以及带来的启示进行探讨。

一、郑州市宅基地流转的操作过程

关于郑州市宅基地流转以及置换的做法和过程做简要的介绍：实施流转前,原住户与开发商要按照村民大会或代表大会讨论通过的拆迁补偿安置方案正式签订拆迁补偿安置协议。宅基地的拆迁补偿安置方案要标明拆除住宅房屋的货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准,供原住户自由选择。原村民合法宅基地上住宅的拆迁补偿、安置以建筑房屋的面积为依据。原住户要是选择用货币补偿的,补偿金额根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等综合因素确定。原住房为楼房的原则是三层以下(含三层)的合法建筑,按市场评估价给予补偿。原住户若选择产权调换的,原则是三层以下(含三层)的合法建筑,按拆一平方米还一平方米的标准给予安置。若对村里合法的办公用房和其他用房进行拆迁,以面积为标准按拆一平方米还一平方米给予安置。拆除房屋以外的其他附着物的补偿安置,应按照郑州市人民政府现行的国家建设征收土地补偿安置标准执行。流转涉及原住户搬迁或临时安置的,其搬迁补助费和临时安置补助费标准参照相关规定。2000年8月9日以后没达标的房屋，拆迁时一律不予补偿安置。

郑州宅基地流转是基于村民自愿，占用村民宅基地以开发商从政府竞标得到的自有房产建造的安置房予以补偿，当一个村90％以上的村民提交了要求置换申请之后，村委会和镇政府才能签订置换合同，承包政策和标准由镇政府根据前期的调查和测量数据、征求多方意见后制定。其中数据来源于城建规划部门对各镇进行的房屋普查和测量以及由村民委员会成立的工作小组所确定的村民身份和数量。在住房被拆除后和新住房建成期间，每个被拆迁户每月每人八百元的安置费，以缓解居民的生活压力，在房屋建成后，按照签署的合同给予置换。

二、宅基地流转的优势和不足

(一)宅基地流转的优势

郑州市宅基地流转的同时，并没有侵蚀耕地的数量，反而有效实现了耕地的“占补平衡”。郑州的过程说明，通过置换方式，流转可以收回宅基地予以复垦，反而可以增加耕地。

郑州市宅基地流转弱化了村落宅基地的保障功能，农民无产权的宅基地可以置换为有独立产权的商品房，其财产性收入大大增加。在郑州市宅基地没有流转前，大多数村民以租赁为生，月租每间房200元左右，流转后每家每户都住上楼房，居民可以把闲置出来的房屋卖出去，以现在郑州市的均价而言，每平方七八千元，这将带给他们一笔不小的财富。此外，随着收入的增加，人们的生活水平和生活方式都有了显著的提高和改善。

(二)郑州市宅基地流转存在的问题

郑州市宅基地流转问题主要体现在收入和成本方面。宅基地流转前，农民的主要收入来源是耕作农地，再辅以一些非农就业收入，比如通过租赁收取房租。换房后，尽管承包责任制不变，复垦后的耕地仍可以优先承包给本村村民，但换房统一安置后农民居住地距离耕地较远，来去不便，无形中增加了耕作成本。而搬进楼房后，各项生活成本无形中会上升。为保障农民的一般水平的生活，有些村镇给予农民征地补偿，但通过置换使农民丧失了宅基地使用权。作为农民生存权的保障，应该充分提下农民宅基地的价值，而不仅仅是简单机械的“以房换房”。没有流转前，宅基地是永久性的使用权，可以无偿占有并永久性居住，流转后的房屋等同于商品房有具体年限，这样看来农民的损失需要给与大量的补偿。

三、宅基地换房模式的启示

郑州市的宅基地流转之所以能够成功，除了本身的创新性与针对本地的可行性，还有一些客观因素促成了该流转方式的成功实施。但是在其他地区推广时要考虑其是否适用的问题。一方面，农民的生产、生活方式对土地不能有太强的依赖性，并且推广的地区应具有较多的具体针对非农的就业机会。而在经济不发达、产业基础底子很弱、城市中提供就业机会比较困难、农民对传统农业依赖较强的地区，一贯模仿这种方式，可能会影响原来农村社会的安定团结，凭空产生不必要的社会矛盾。另一方面，宅基地的流转在处于城乡结合部和城郊地区实施起来比较可行，因为在这些地区能够有较高的收益得以实现，从而可以为城镇化建设提供资金支持。但对于不具有这种区位优势偏远的农村，盲目推广时会带来许多不可预期的问题。因此，新的宅基地流转方式的设计应该全面考虑在推进城市化进程时农民利益的有效保护以及在统一集中居住后该怎样合理生存发展的问题，这里谈到的利益保护，不仅仅要突出利益的合理分配，还要设法提高城市化的净收益。此外，实施创新模式过程中，农民的参与度和满意度要得以确保和体现，农民的主体地位要得以体现。

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