奥园地产逾两成面积误差率调查

李健华

包括梁志明在内，奥园海景城A栋至少有20位业主的房屋面积被“撑大”12%以上。如此高的房屋面积误差率，问题在哪里呢？

即使有略显宽松的误差率做铺垫，奥园广州项目出现部分房屋面积误差超20%的问题，仍然让业主们“感到吃惊”。况且这一次，问题不但出在面积缩水20%，而且部分房屋面积被撑大17%。在房价处于高位的广州，前者意味着有业主因此白花数万元，后者则预示将有业主补缴数额不菲的房款。

摆在这些业主面前的只有两个问题：为什么和怎么办。而这也恰恰是他们和开发商——奥园地产之间的争论焦点。

伸缩离谱的面积

收楼一年后，位于广州南沙的奥园海景城业主梁志明才知道自家的房屋面积被撑大了。

一张奥园地产在2013年11月7日发给他的《房屋面积差异补款通知》显示，“经南沙区国土部门指定相关单位测量，A栋1813房的实测面积比合同约定多出4.828平方米。按照您与我司签署的《商品房买卖合同》补充协议第8条关于面积差异的约定，您须向我司补交房款68794元。”

也就是说，梁志明合同上标明的套内建筑面积为28.5平方米，而实测套内建筑面积是33.328平方米。按照国家规定的房屋面积误差比公式计算：面积误差比=实测套内建筑面积—合同约定套内建筑面积的绝对值/合同约定套内建筑面积。他家房子的误差率为16.9%，远远超过《商品房销售管理办法》中关于房屋面积误差率小于3%的限值。

据《消费者报道》记者不完全统计，包括梁志明在内，奥园海景城A栋至少有20位业主的房屋面积被撑大12%以上。而与A栋房子面积增大的情况相反，B栋业主刘平玉的房屋面积则缩水20.17%，比合同约定面积少了11.562平方米。

问题出在哪

如此高的房屋面积误差率，问题在哪里呢？

在业主与开发商的协商会议中，奥园地产法务部艾姓经理曾解释，之所以出现高误差率，是因为当初预测机构测量出现问题导致的。“而且因为预测机构是由政府指定，所以他们也不可能去找预测机构负责”。言下之意，奥园当时既不承认自己有问题，也不打算负责任。开发商把高误差的责任踢给了房屋面积预测机构——广州南沙南国测绘有限公司。而该公司南沙黄阁分公司经理李双，却并不认同。

“我们在面积误差上是没有责任的，完全按照开发商提供的电子图纸进行测量。测量报告是经过政府指定的审核单位审核并由房管局盖过章的。”他告诉本刊记者。就这一点来说，测量报告的审核机构——广州市城市规划勘测设计研究院相关负责人对记者进行了证实，“预测机构的测量数据在我们审核后，没有发现问题”。

不过，在盈科律师事务所高级合伙人欧阳建新看来，无论在有审核机构背书的预测面积是否出问题，开发商也无法逃避责任。“既然业主与开发商就房子误差率之间签有合同，就应该按合同约定的相关条文执行，开发商说不能找预测机构负责的逻辑是不成立的。”

那么，假设不是预测面积的问题，会不会是施工环节出了差错呢？

李双对此认为，“如果开发商完全按照报建图纸来施工，按道理是不会出现这么大的误差。”作为奥园海景城施工方——湖南三建南沙奥园项目部陈经理对记者表示，“我们都是按照图纸施工，也符合设计要求，并经过政府验收及备案。”

调查之下，奥园海景城误差率产生的具体原因指向了预测面积图纸。南沙区房地产测绘管理所给出了一个新的解释，“开发商当初报建的图纸曾进行过更改”。

测绘及估价管理所刘姓工程师对记者表示，“奥园海景城的楼宇结构是一层一层往上渐变收窄的，而预测机构当初收到开发商的图纸上面，整栋楼都是标准层，即每层长宽尺寸一样。”

她进一步指出，“在实测竣工图纸中，奥园海景城底下5层是裙楼，从第6层到第18层的楼层宽度是逐渐越往上越缩窄的；但是，预测机构收到的却是6到18层都是标准层的图纸，而施工方是按照更改后的图纸施工的，所以才导致南沙奥园项目出现房屋面积增大或缩水的问题。”

但刘姓工程师同时表示，因为当初的预测图纸现在难以找回来核实，导致目前仍不能确定图纸到底在哪个环节出了问题。

而奥园地产在最新提供给本刊的说明函中认为：“主要原因在于海景城AB栋报建、竣工的平面图右下侧均显示了每一层面积及宽度，立面图也显示AB栋塔楼面积为往上逐层递减，正常情况下，应该是楼层越高，面积逐渐减少。由于测绘公司经办人员的疏忽，没有对我司提供的电子文件及政府批复的附图进行认真核对，只按照标准层计算面积，所以造成如此大量的面积差异。”

只是购房者们更担心的是，这种超高面积误差会不会“复制”到奥园其他项目上。作为深耕广东多年的奥园地产，2014年一季度年报显示，奥园地产销售金额约为20.88亿元，并较2013年同期增长约84%。这与奥园地产在广州的14个项目增长不无关系。

两种补偿相差三倍

从开发商的角度来说，他们认为已经做出了最大让步；但业主却始终认为，开发商有意设置了“合同陷阱”以最大程度规避损失。

“面积被动增大超出近17%，开发商根据补充协议结算房价明显是合同陷阱。”奥园海景城A栋1904业主吕小乔对记者说：“在合同第7条计价方式和价款白纸黑字写明，业主选择第一种计价方式计算商品房价款，一旦出现面积误差，根据合同第18条面积确认及面积差异处理，即面积增大误差超3%的，由业主把3%的房款补足，超出3%的房价款由开发商承担，所有权归业主。”

而根据业主提供的补充协议第8条，“乙方同意第十八条面积确认和面积差异处理修改为：甲乙双方同意在合同约定的房屋面积与产权登记的房屋面积出现差异时，按照套内建筑面积进行面积差异处理，面积误差绝对值比在0.6%以上的，双方据实结算，乙方不退房。”他们的区别在于：若按补充协议第8条结算房款，吕小乔要向开发商交48047元；若按合同第18条规定结算的话，则只需补交房价的3%，即11513元。endprint

只因依据同一个合同中的不同条款，补偿差距就达3倍。对此，奥园地产法务部艾姓经理对记者表示：“我们只是按合同办事，在合同补充协议第8条中约定清楚。合同正文与补充协议内容不一致的，一切以补充协议约定为准。”

那么，到底应该遵循哪一条执行呢？

盈科律师事务所高级合伙人欧阳建新认为，“合同正文中关于房屋面积误差的约定已经很明白，第18条面积确认及面积差异处理指出，选择本合同第7条第一种方式计算该商品房价款的，按3%的误差率处理价款。”

的补充协议第8条，只适用于合同第7条第二种计价方式，合同第18条第二点也说明，选择合同第七条第二种方式计算该商品价款的，双才约定处理方式为本合同补充协议，而现在业主选择的是第一种计价方式，所以补充协议第8条并不适用业主的情况。”

广东中原地产项目部总经理黄韬也认为，“关于3%误差率的处理方法是国家规定的标准条款，开发商以补充协议的形式全面修改这项条款的做法并不规范。面对开发商出具的合同和补充协议，消费者也一直都处于弱势。”

仲裁不满意

与A栋房子面积增大的情况相反，B栋房屋面积严重缩水。“按照合同第18条约定，开发商应该向业主双倍赔偿面积误差比超出3%的房款，我们拒绝开发商以补充协议来结算房款，多次找他们都没有回音，只能通过法律途径解决问题。”B栋业主薛文宇对记者说。

今年3月，广州仲裁委员会对双方给出了裁决：仲裁庭裁定双方根据合同约定据实结算房款，即被申请人按合同约定的房款单价将面积减少部分的房价退还给申请人。同时注意到本案的面积误差绝对值20.17%并非正常合理的面积误差，被申请人应当给予适当的补偿，补偿金额为据实结算金额的20%为宜。最终结果，裁定开发商向申请人退还房款和补偿金共151614.72元，并承担10718元的仲裁费用。面对这个仲裁结果，薛文宇即使不满意也无可奈何。

欧阳建新提醒记者，合同中有关面积误差处理的条文属于仲裁条款，一旦仲裁裁决下达，是不允许上诉的。而这一点也正是A栋业主担心之处：薛文宇的房子严重缩水20%，虽然表面上看似胜诉，但仲裁庭最后还是没有按照合同第18条去裁决。一旦A栋业主选择集体仲裁，最终结果也可能被裁决要补交高于3%的房款。而到时，就没有任何商量余地了。

对这个结果，奥园地产法务部艾姓经理对记者表示，“仲裁机构已经认定补充协议有效，而我们为了维护与客户的关系，也为了尽快把房产证搞定，愿意给业主补交房款打6折的价格，这已经是最优惠的了。”

而后来奥园地产品牌部在说明函中也表示：“经过各方协商，大部分业主都接受了我司的条件，并与我司签订了相关的面积差异处理协议，且房产证也已在办理当中，我司履行了正当的合同义务。”

可即便如此，仍与业主想要的“只补缴3%面积房款”相差甚远。endprint