中国房地产发展历程

曹宇

摘 要：中国的房地产市场是在改革开放以后逐渐建立起来的，随着同期国民经济的迅速发展，城市对住房、商业以及工业用房的要求不断增长，我国房地产市场也经历了从无到有并逐步发展成熟这一过程。文章对我国房地产的发展历程进行了探讨。

关键词：房地产；发展历程

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2014）11-0110-02

1949年新中国建立至1978年改革开放前这一段时期，随着传统社会主义公有制的建立，房地产作为商品被严格禁止，绝大部分房产通过计划配置，无偿使用。房地产业也因此而基本上处于极度萎缩和萧条的状态。

1978年改革开放后，中国房地产业开始逐渐复苏并得到发展繁荣，总的来看，以1998年停止福利分房制度为界，可以分为两个发展阶段。

1 第一阶段：房地产制度改革阶段（1978-1997年）

从1978年改革开放后，中国在摸索中进行着住房制度改革，首先在理论上不断突破计划经济时代的桎梏，积极进行试点；接着在全国全面实施住房制度改革；在总结前一阶段改革经验基础上进行各方面政策的综合配套改革。通过这一阶段的改革，中国房地产市场化制度基本建立和完善，为后一阶段房地产全面市场化的发展奠定了良好的基础。这一阶段，又可细化为三个时期。

1.1 理论突破和试点时期

传统的住房制度与土地使用制度存在许多弊端，如租不养房，住房短缺，分配不公，土地浪费严重，国有土地收益流失等，已严重制约了经济发展，从而引致了在理论和实践方面的改革。

1.2 全面实施住房制度改革时期

1986年2月，国务院成立了“住房制度改革领导小组”，下设办公室，负责领导和协调全国的房改工作。主要是大幅度的提租补贴为改革思路。

在总结试点工作经验的基础上，1988年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，并于同年2月国务院批准了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，这是国务院颁发的全面指导城市住房制度改革的重要文件，标志着我国住房制度改革进入了整体方案设计和全面实施阶段。

1.3 综合配套改革时期（1997年）

1997年8月，国务院办公厅转发了国务院房改领导小组《关于加强住房公积金管理的意见》，明确了住房公积金是职工个人住房基金，规范了住房公积金的管理体制，从而进一步推动了住房公积金制度的发展。

2 第二阶段：房地产全面市场化阶段（1998年至今）

1978-1997年间的住房制度改革为中国房地产市场化进程奠定了良好的制度基础。然而，在1998年以前，由于福利分房制度的存在，在我国买房都是公对公，单位是房地产市场的主体。

2.1 平稳发展时期（1998-2003年）

1998年中国政府为应对金融危机对经济的影响，采取了积极的财政、货币政策，加大了城镇住房改革力度。中国房地产市场的发展进入了全新的阶段，住房实物分配逐步停止，多层次城镇住房供应体系开始建立。中国房地产市场真正进入全面市场化阶段。1998—2003年我国商品住宅销售情况见表1：

1998-2003年中国商品房及商品住宅销售面积情况如图1所示：

2.2 快速发展期和调控博弈时期（2003-2007年）

2003年，房地产业被定调为国民经济支柱产业，商品房开始成为住房供应的主体，房地产业开始进入快速发展时期。2004年，土地招、拍、挂制度开始全面实施。与此同时，中国商品房房价开始快速上涨，房地产投资迅猛增加，市场出现过热情况。国务院出台一系列的调控政策，来稳定和抑制房价的快速增长，房价不降反涨，市场投资热情居高不下。

2004年3月，国土资源部、监察部联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家储备。从9月1日开始，取消国有经营性土地使用权协议出让。国有经营性土地使用权一律采用招、拍、挂的形式出让。

中国房地产业进入快速发展时期，房地产投资迅猛增加，房价加速上涨。针对房地产市场过热和房价上涨过快的问题，中国政府在这一时期陆续出台了包括“国八条”、“国六条”等在内一系列的政策措施，包括土地、信贷、税收等各方面，试图通过宏观调控扭转这一局面。

2.3 调整和反弹时期（2008-2009年）

2007国家继续从金融、税收和土地等方面入手，进行房地产市场的全面调控。央行在2007年六次加息、十次上调存款准备金率，存款准备金率达到14.5%，创20多年历史新高；央行出台新政，购买第二套住房首付比例不得低于50%；国家多项调控再度把紧土地阀门。2007年第四季度开始，调控开始显现出效力，房地产市场观望气氛显现，销售量新低不断，房价出现优惠、打折的变相下调或直接下调，“拐点论”应运而生，引起社会广泛关注和激烈讨论。2008年，美国金融危机爆发，中国也受到猛烈冲击，国内外宏观经济环境发生巨变，房地产市场成交量开始大幅下降，需求严重萎缩，开发商资金链吃紧，部分开发商甚至出现资金链断裂的情况，不得不进行主动或被动的降价，以求快速回笼资金。2008年8月，70个大中城市房价指数首次出现了环比下跌，房价比上月下跌0.1%；随后的12月，该指数首度出现同比下跌，房价比去年同期下跌0.4%。房地产市场进入调整阶段。

然而，2008年下半年，为了抵御金融危机冲击、落实宏观经济调控政策，产业关联度高的房地产业自然也要背负起“增投资、扩内需、保增长”的使命，国家对房地产市场的调控政策进行了转折性的调整。央行多次降息，并下调人民币贷款基准利率、住房公积金贷款利率和存款准备金率；财政部、国税局宣布，从2008年11月1日起，个人首次购买90 m2以下住房，个人买房暂免征收印花税、土地增值税，下调契税税率、首付款比例。“增投资、扩内需、保增长”成为房地产市场调控政策的主旋律。在这些政策的作用下，银行有强烈的放贷冲动，为房地产企业提供大量新增贷款，开发商资金紧张的局面迅速缓解。鼓励性的住房政策使得2007年下半年到2008年压抑的刚性需求得到集中释放，房地产市场迅速回暖，成交量大幅上升。加上市場上大量的投机炒作行为的推波助澜，2009年底甚至出现了“恐慌性抢购”的状况。中国房地产市场在经历了2008年上半年的调整之后的大反弹。2007、2008、2009年我国商品房及住宅销售面积、销售额对比见表2：

2.4 深度调控和高位盘整时期（2010-2011年）

由于2009年房价过快上涨，出现的房地产泡沫积聚了大量金融风险，社会矛盾凸显。国家在2010年出台了“国十条”，其中的“限购令”、调高购买“营业税”等手段有效地打击了房地产市场的投机行为，抑制了市场需求，房地产市场成交量迅速走低。但在通胀和开发商资金充裕的背景下，房价涨幅得到控制，但房价并未下降，而是在各方博弈中高位震荡，2010年末甚至出现了上涨的情况。2011年，国家继续加强宏观调控，“国八条”、房产税等政策陆续出台，调控进一步升级和深化，房地产市场交易量大幅下降，房价仍在高位徘徊。北京市商品房销售价格及销售面积情况如图2所示：

改革开放的30多年，是我国进行住房市场化改革和完善住房保障体系的30多年，是将市场经济和宏观调控结合起来解决人民群众住房问题的30多年。30多年来，我国城镇居民人均住房面积的大幅度上升，住房质量和环境的不断提高，针对中低收入家庭的住房保障制度的不断完善，都彰显了我国改革开放所取得的伟大成就。

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