中国房地产调控政策失效的表现、原因及对策

郑榕

[摘要]在2014年楼价迎来拐点时，多地市地方政府却对中央下发的“限购令”、首付比例上松绑，使中央楼市调控政策大打折扣。在此背景下，本文通过论述2003年以来中央房地产调控政策的三个阶段，来描述楼市调控政策的变化，并从房地产投资占固定资产投资比例及房地产泡沫指数等方面指出房价偏离调控目标，以此来阐述中央楼市调控政策的失效。同时，从中央政府与地方的政府的利益分析、消费心理分析与人民币升值预期分析来讨论房地产调控政策失效的原因，并据此提出适当的政策建议。

[关键词]楼市调控；房价；泡沫指数；原因分析；对策建议

[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）51-0149-02

1房地产调控的政策效果研究

汪丽娜（2004）分析了房地产宏观调控政策产生的积极影响，并反思了某些调控政策效果欠佳的原因，她从信贷、土地市场以及融资体制并提出了几项建立长效机制的建议。

朱孔来，张琳娜（2011）从征收房产税对未来房价影响进行探讨，认为征收房产税短期有利于遏制房价增速，但长期内直接作用不大，反而会有负面效果。

2010年年初以来，正当中国进行楼市调控的同时，欧美国家不断传出不好的经济数据。包括欧盟诸国的主权债务危机，削减财政赤字，这些都对经济增长产生了不小的负面印象。尹中立（2011）认为在此情况下，欧美国家出现高通货膨胀预期是理所应当，由此造成全球资本纷纷寻找高回报的投资产所，导致新兴市场国家出现房产泡沫，中国也包括在内。因此，国内楼市调控政策失去了应有的效应。

蒋大兴（2008）认为近年来我国房地产价格调控虽措施频出，却收效甚微，其原因是调控政策破坏了私人自治与公共管制之间的平衡，增加了市场交易的费用，因此，房地产宏观调控措施的安排不应损害公众的利益。

2博弈论视角下的房地产调控研究

陶满德和彭兴庭（2006）认为在房地产调控中，转型期房地产市场地方和中央的利益博弈影响非常重要。他们通过建立两者之间的博弈模型分析得出，房地产市场上的短期利益与长远利益很难予以有效整合，必须重构一种科学规范的中央与地方利益关系的新模式。

曹景钧（2012）从中央政府与地方政府的委托—代理关系出发，由于地方政府与中央政府出现了政治、经济利益诱因，导致地方政府利益偏离中央政府的利益最大化，因此地方政府不能坚定准确实施中央政府下发的调控政策，导致地方房地产市场治理不善，调控效率不佳。

蒋东升（2013）用动态不一致的模型讨论了房地产的价格随政府调控政策的变化趋势。经过分析得出，我国房地产调控政策具有明显的相机抉择特性。调控政策忽紧忽松，政府偏好多样，摇摆不定，时而重视房地产对经济的拉动作用，时而严厉打压房价。认为房地产政策不具有动态一致性，因此调控效果不尽如人意。

刘红军等（2008）针对房地产业市场中的交易主体——开发商与购房者之间的博弈，建立完全但不完美信息动态博弈模型，认为开发商的不诚信行为影响了房地产市场健康发展。

3房地产调控政策失效的原因分析

3.1中央政府与地方政府利益不一致

中央政府既是房地产市场发展的推动者，同时也是房地产调控政策的制定者，这两个角色并不冲突，但是角色的职能却难以平很。由于房地产具有产业关联度强和GDP贡献度高的特点，中央政府一方面希望房地产能够健康繁荣发展，以刺激经济的持续增长；另一方面，中央政府又害怕房地产业非理性发展所带来的金融风险、财富分配不均等、老百姓住房困难等民生问题，进而危害到社会的稳定。以上两方面决定了中央政府在房地产调控上的两难境地，因此，中央政府反复的政策导向使房地产调控政策差强人意。

3.2社会大众住房的消费观念

社会大众是房地产市场的最终需求者。尽管房地产市场上还有些投机者，但是毕竟他们对市场价格的影响是有限的，房地产市场最终需求还是取决于社会大众对于改善居住条件和实现货币财富的转化和保值增值的需求上。住房需求是人类基本的消费需求，对于占绝大多数的中低收入阶层而言，改善居住条件、解决住房困难都需要政府对房地产进行调控，以遏制房价的过快上涨，减轻生活成本压力。中国巨大的人口形成了住房的刚性需求，社会大众对房地产的需求弹性很小，因此开发商总能以高价将住房销售给社会大众。所以，在政府的房价打压调控下，由于社会大众需求的牵引，房价不至于过快下降，导致房地产调控政策的效果不明显。

此外，中国五千年的传统文化和对家的概念引致国人对房屋的巨大需求。美国人的社会保障体系很健全，因此他们从小就养成了借贷消费的习惯，即使他们破产了以后还能继续还贷，而中国的消费观相对保守，他们会积累一辈子的储蓄来购买房屋。

4对策建议

4.1平衡中央地方利益分配

应理顺中央和地方的关系，合理划分中央和地方的财权分配，解决由地方财权和事权不对等所引发的利益分割的矛盾。中央与地方在房地产市场上的利益矛盾集中体现在土地制度和税费制度上，中央政府必须控制地方政府在房地产市场上的既得利益，比如通过提高中央在土地市场管制权，严格控制房地产过度开发、清楚和限制不合理的房地产税费等手段来制约地方政府。同时，中央也应加大对地方政府财政支持力度。地方政府常因地方财政收入不足为由而不会完全实施中央政府下达的楼市调控政策，因此房价常常偏离调控的方向。据不完全统计，2014年以来，已有安徽、杭州、无锡、天津、沈阳、广州等至少16个城市采取或直接放松限购条件，或放宽落户条件、或采取调整公积金贷款等方式促进楼市交易量，来保证本地区的财政收入。

应建立有效的激励约束机制，提高地方政府违规行为的成本，强化事前监督与事后惩罚，并对地方政府实施有效的社会监督。要规范政府行为，使中央政府的奖惩和监督对地方政府构成事实上的威胁。约束地方政府在房地产调控博弈中的不合作行为，消除或减弱对地方政府的反向激励，可以从降低违规收益和提高违规成本两方面入手，加大对违法违规官员的惩治力度。公开透明的行政程序和明确可依的制度法规，才能把制度落到实处。

4.2树立公众正确的住房消费观念

政府应建立起一套严谨有效的预警系统，来指导公众对房地产市场的判断，进而引导他们理性投资，而不是盲目跟随市场非理性导向。通过对预警系统的建立，还可以为政府部门、开发商和社会大众提供超前导向信息，合理修正调控相关主体的预期，让其提前自行调节其决策行为，以实行经常性的小调节来避免仓促出台的政策对房地产市场的冲击，造成政策效果不明显的问题。

住房的基本价值是居住使用价值，社会大众首先应该追求的是满足基本的住房需求问题，而不是追求其投资价值。因此，在当前房地产市场处于非理性状况下，社会大众不应追求所谓的超前住房消费观念。而对于打不风中低收入阶层而言，应该要树立正确的住房消费观，如果人人都要求拥有产权房，用几代人积累的财富来购买一套住房，这样不仅不利于个人资金用于社会再生产创造财富，还会导致房价居高不下，造成房地产市场的泡沫，使房价调控政策失效。

参考文献：

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[2]曹景钧.房地产调控从行政控制到利益协调[J].公共行政评论，2012（3）.

[3]贾小爱，李云发.当前我国房地产调控政策对房价影响的测度[J].价格理论与实践，2013（2）.

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[5]蒋东升.房地产调控政策的有效性分析[J].经济与管理研究，2011（4）.

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