城市轨道交通建设与沿线房地产开发研究综述

张哲 刘素君

作者简介：张哲（1989，06-），男，西华大学管理学院2012企业管理研究生，研究方向：区域经济、房地产经济。

刘素君（1987，09-），女，西华大学管理学院2012级研究生，研究方向：会计学。

摘要：随着社会进步、经济的高速发展，城市化进程日益加快，我国的城市规模、城市人口、城市布局等方面有了明显转变。然而发展的弊端也逐渐凹陷，城市化进程中带来的交通问题正在受到各方面关注。尤其是一线城市、省会城市，几乎无可避免的遇到了种种问题。轨道交通的建设正是解决这一系列的好办法，与此同时，伴随轨道交通的建设，房地产的结合开发问题也随之而来。本文对当前城市交通建设及房地产互动开发研究情况进行梳理。

关键词：城市轨道交通；房地产开发；综述

引言

国外学者对城市轨道交通建设与沿线房地产开发的研究始于1970年左右，研究方法主要采用计量经济学中的方法。研究的重点落在了轨道交通对房价的影响。在国内，城市轨道交通建设与沿线房地产开发的针对性研究还比较少。国内城市轨道交通建设起步较晚，有关轨道交通与城市社会经济的关联性研究也就比较少。然而，过去几年老百姓最关心的问题，无疑是房地产方面的问题。老百姓除了关心房屋质量、物业情况等，在购房过程中另一个重要考察指标便是出行便利。随着城市轨道交通的大力发展，越来越多的人愿意在临近轨道交通的楼盘购房。轨道交通与房地产的互动开发两者紧密相连，受到了学术界、政府、房地产商、购房者等各类群体的关注。

一、城市轨道交通建设

对轨道交通的研究历史悠久，早在蒸汽时代，轨道交通便已经出现。而几十年各国的发展经验和教训也表明轨道交通是改善或者促进城市公共交通的一味良药。在国标《城市公共交通常用术语》中，轨道交通的定义这样写道：通常以电能为动力，采取轮轨运输方式的快速大运量公共交通总称。通常情况下，轨道交通具有固定的路线，且路线较长，运输量大等特点。在《“十二五”综合交通运输体系规划》中，2015的全国轨道交通长度将达到3000公里。

就目前的研究来看，城市轨道交通具有以下几个作用。1：环保，轨道交通是低能耗、少污染的绿色交通方式。尤其是国内近年广泛关注的雾霾等一系列环保问题，通过促进轨道交通发展能够良好的改善。2：改善出行方式。由于轨道交通的运输量大、乘坐价格便宜、不拥堵，人们更愿意选择轨道交通的方式出行。3：公共福利。轨道交通能够形成一连串的经济效应，尤其是本文关注的房地产。轨道交通对城市布局和发展模式都将产生影响，带动周边一系列郊县的发展。

在高速发展的另一面，对城市轨道交通研究也表明了几个面临的问题。1：资金约束。这是一个资本密集型行业，例如大多城市的轨道交通中地铁造价一公里至少花费5亿元。2：运营成本高。轨道交通不仅前期投入大，完工后的运营成本也较高，包括人工费、轨道维护费等等。这就增大了国家的财政负担。例如北京市财政对地铁的补贴高达20亿。3：规划合理性。某些城市的轨道交通建设属于盲目跟风，路线规划也没有做好充足的前期准备。导致实际运行中出现了很多问题，这就与轨道交通倡导的高效不符了。

二、沿线房地产互动开发

轨道交通的快速发展改变了人们出行方式、提高了效率、使城市与郊县联系更加紧密。人们对购房的考虑已经不局限于市区内，而是更倾向于轨道交通沿线的楼盘。目前的学术界研究主要采用外部性理论、区位、级差地租理论、住房存量与流量理论进行，考察最多的是轨道交通对沿线房地产的价格影响。

首先要谈的便是价格影响。在目前的研究中，被公认的一点是轨道交通站点距离的远地直接关乎对房地产价格的影响，距离城市的核心区域越远，城市轨道交通对房地产价格的影响也越大。这是因为处于城市中心的交通选择较多，如出租车、公交车等，这就造成对轨道交通的依赖性不强，故而无法对房价产生较大影响；另一方面，往城市外围，交通方式的选择余地变小，对于城市轨道交通的依赖增强。当然，在市中心地带的其他因素也影响房价，城市轨道交通只是一方面，但不能否认的是在城市外围房价与轨道交通的联系很大。可以这样说，外围区房价与到轨道站点距离之间的相关性比城市中心更为显著。也有学者通过研究指出，在少数情况下城市轨道交通对房地产价格的影响在表现得很弱。这与它们处在高档住宅区有关，并且这些地区大多毗邻快速道路交通干道及开发区，因此城市轨道交通对这些地区房价的影响力很弱。随着城市轨道交通建设的蓬勃发展，可以预见城市轨道交通对沿线房价的影响将更为显著，房地产的价格也会随之呈现出新的格局。

除了价格方面的影响，另一个值得关注的是房地产的开发。在目前的研究中，对是轨道交通促进房地产发展还是房地产开发带来轨道交通发展还存在着争议，比较被认可的观点是两者相辅相成，不能单一的將轨道交通或者房地产开发作为唯一因素。根据土地价格理论的分析，便利性是轨道交通对周边经济影响的根本来源，这当然包括了房地产。中国改革开放以来一直奉行一句话：要致富，先修路。要带动一个城镇或者一片区域的发展，“路”委实是根本前提条件，否则资源不流通、信息不顺畅如何谈发展？然而，随着社会的高速发展，对路的定义不再是简单的公路，此处的“路”应当定义为各种交通形式，轨道交通便是其中的一重要形式。从这个层面看，轨道交通确实能够带动沿线房地产市场的开发。从一个角度看，城市化进程加快，城市人口膨胀、城市规模扩大，越来越多的人往城市周边扩散，以此将房地产市场带动起来。而为提高城市总效率，将众多的周边地区连接起来，便自然而然的产生了轨道交通的发展。因此，笔者也赞成不简单的表述为轨道交通带动房地产开发或者房地产发展带动轨道交通，两者实为互相促进的关系。（作者单位：西华大学）

项目基金：西华大学研究生创新基金（ycjj201358）

参考文献：

[1]王琼.城市轨道交通对沿线房地产价格的影响[J].城市轨道交通研究.2008，2.

[2]官莹，黄瑛.轨道交通对城市空间形态的影响[J].城市问题，2004（1）：36.

[3]张小松，胡志晖，叶霞飞.城市轨道交通开发利益影响范围研究[J].同济大学学报，2005（8）：1118