2014，楼市向哪儿去？

王哲

2014年开春，楼市降温趋势明显，一二线城市也出现了降价促销的苗头，在刚刚结束的全国“两会”上发布的政府工作报告中，明确提出了“做好房地产税立法相关工作”。三年为期的房地产下行周期是否会到来？在这个“以梦为马”的年份里，老百姓盼望着“马上有房”的梦想能否实现……房地产市场走势再一次引发了普遍关注。

一字之差

今年“两会”明确了推进房地产税立法的消息。全国人大新闻发言人傅莹表示，房地产税正在研究中。3月9日，全国人大常委会法工委副主任阚珂透露，房地产税法草案正由全国人大常委会有关工作机构会同国务院有关部门研究起草，条件成熟时会依法提请审议。

“房产税”与“房地产税”虽只有一字之差，意义却有很大的不同。“房产税”只针对房屋，政府对“房产税”功能的设定是调控手段，目标是抑制房价，在上海、重庆进行的试点改革就是以此为目标；而“房地产税”既针对房屋也针对土地，功能是完善税收体系，不是调控手段，不以抑制房价为目标。由“房地产税”代替原有的“房产税”，意味着将征税对象扩展到房屋坐落的土地的空间价值，必然涉及到对城市土地在房地产开发过程中各项税费的处理，包括70年产权及其出让金等。这也意味着我国现行城市土地产权制度、现行规划使用制度和现行基于土地的各种公共融资制度的清理和重构。

实际上，房产税试点从来就没有承担抑制房价的大任，尤其是上海，每每成为带动房价上涨的领军城市。3月16日，原国税总局副局长、联办财经研究院院长许善达在清华-财经现代政府与公共治理论坛上明确指出，2011年开始的重庆、上海房产税试点是失败的，已被本届财政部、建设部废弃。

许善达接受本刊记者采访时说，新一届政府传达了明显的“立法先行”的改革新思路。房地产税的实施首先需要通过严肃的立法程序，时间跨度较长，而且房地产税的落地至少还需满足以下前提条件：第一，完成立法，使征收于法有据；第二，不动产统一登记，住房信息透明化；第三，资产评估体系完善，为征收提供技术支持。

地产调控新思维

综合今年全国“两会”的政府工作报告和总理记者会上传递出来的信息，政府下一步需要根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。要推进公租房等保障房建设，并且实行公平分配，缓解新就业的年轻人和长期进城务工的人员住房困难。此外，对于合理的自住需求，也要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。政府将继续实施市场化调控举措，通过税法和统一住房登记等手段规范市场，而不再依靠行政命令直接干涉……2014年房地产市场政策估计会有城市在分类调控、中小套型住房供应、共有产权房供应等方面进行细化，而在稳增长保就业的大经济目标下，房地产调控不会过于激进。

中国房地产市场十几年的发展表明，信贷的松紧程度将成为左右市场成交的主要力量。“货币政策要保持适度松紧，促进社会总供给基本平衡，适度适时预调微调”的表述，预示着2014年货币政策将不会宽松，对于二套及以上房贷仍将继续收紧。抑制投机投资性需求的表述表明“限购”等调整手段仍将实行。

“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求”是本届政府首次正式提及的房地产调控相关内容，“针对不同城市情况分类调控”和“增加共有产权住房供应”是第一次提出的亮点。前者为不同城市调控分化做铺垫，意味着不同城市政策收紧和放松将同在。北京去年推出的自住型商品住房就是共有产权房的具体体现，预计将在更多城市推广，但因为此模式尚在探索阶段，对市场会产生多大的影响还有待观察。

降温趋势显而易见

记者从国家统计局3月18日发布的统计数据中了解到，2月，全国70个大中城市新建商品价格环比上涨0.28%，涨幅创最近15个月新低。2014年开春楼市和前两年情势不同，截至3月中旬，各地楼市成交平淡，包括一线城市在内的市场均出现了强烈的观望情绪，北京、广州甚至出现个别项目降价促销或低价入市，这种情况与2008年和2011年的状况非常相似。多家机构认为，国家统计局的数据走势与当前的市场表现一致，在连续上涨与实质性新调控政策并未出台的情况下，房价涨势放缓与降价现象的出现，属于市场正常的自我调节行为。

在去年，专家们一直看衰三四线城市房地产，房地产供应过剩、市场消化迟缓，实际上大部分三四线城市房地产市场式微已经是不争的事实。今年前两个月，部分一二线城市也显出一定的颓势。如果说2月份杭州德信降价还是偶发事件，3月以来万科、保利等大型地产商在北京、上海、广州等一线城市的降价或者以低于市场预期的价格入市，则预示了房地产下行周期可能到来。

经济学者马光远接受记者采访时指出，2012年以来房价的快速上涨导致部分城市房价与购买力的背离持续拉大，相当一部分需求被挤出市场，房价调整压力增加。三四线城市因为房子供求失衡肯定会调整，一二线城市则因为整体预期变化和信贷紧缩出现调整。“今年房价下跌、房地产市场进入调整周期是大概率事件，中国房地产最后的命运肯定是崩盘，但肯定不是今年。”

但另一方面，也有专家认为，对于近期杭州、苏州等局部地区房屋降价销售的现象，并不能说明房地产泡沫破裂。如果房屋降价以后仍然卖不出去，说明未降价之前的房价存在泡沫。而降价之后还能卖出去，说明泡沫并不明显，有效需求依然可以支持现在的房价。

从专家到百姓，“热盼暴跌派”、“温和看跌派”、“坚定看涨派”此起彼伏，然而中国房地产市场的关键在于：在现今价格下，刚需中的，集家族之力努力跳起来能够得上房地产价格的（也就是能支付首付并且能夠还得上贷款的），到底还有多少？在中国的环境里，房价再怎么高得不合理，都会有各种压力逼着刚需们去买，只要想尽办法付得起首付，多年以来，跳起来够得上房价的刚需一直在被消耗，还剩多少？何时能消耗完？谁也不知道。很可能，已经所剩无几了。

2014年房地产的走向仍然扑朔迷离，也许，就像与最近大热的韩剧《来自星星的你》同样火爆的美剧《纸牌屋》中男主角弗兰西斯的一句名言那样，房地产就像权力一样，位置决定一切，离中心越近，价值也就越高，也就会安全，地位也就越稳固。