智能小区物业管理研究

孙家玉

[摘 要] 随着知识经济和网络经济的不断发展，现有的物业管理方法大多已不能适应新的智能小区物业管理的要求。本文通过理论推导和模糊综合评判对我国智能小区物业管理存在问题进行多维透视，总结影响我国智能小区物业管理的因素。指出当前智能小区物业管理存在的问题，从多角度提出提高智能小区物业管理水平的有效方式。

[关键词] 物业管理；智能化小区；管理水平提升

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 10. 038

[中图分类号] F293.33 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）10- 0056- 02

物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，己成为集市场化、企业化、社会化和专业化管理为一体的新型服务行业。知识经济时代的物业管理以其特定的产品，深厚的文化及社会内涵成为一个全新的服务经济概念。国内外一些知名的物业管理公司已纷纷采用高新技术，对社区进行网络化管理。

1 智能小区物业管理的关键点

智能小区的物业管理就是通过以家庭为核心的二层信息平台，家庭内部的数字化平台、社区的智能化平台和城市公众信息平台，将信息、网络、自动控制、通讯等高科技应用到人们的生活领域，以家庭信息化为手段，实现家庭社会化和社会的家庭化。

1.1 系统与设备的维护管理

智能小区物业管理已经从以往的定性检查深入到对系统每个零部件物理层的定量化检测，例如，从电源的通断转移到供配电系统的电压、频率的质量与稳定性的检测，对设备、线路、接点的老化与漂移的检测等。在运行管理中尤其需要注意对智能化系统中容易老化的烟感、温感、水位等末端设备进行定期检测，及时纠正参数漂移对系统运行的干扰。

1.2 智能化系统的管理的环境条件

智能小区的物业管理应当上升到非线性大系统的层面来考虑管理问题。建筑的防水、防尘、防潮性能都会影响到智能化系统的运行精度和正常。建筑材料的防静电性能和措施、防泄漏屏蔽、周界干扰，也会关系到智能化系统的安全。外界供能的顺畅更是决定了智能化系统的运行质量和方式。不仅是外来人员的非法闯入，任何人员的非法操作或者有意无意的误操作都将给智能系统带来不可估量的损害。

1.3 制度制定的必要性

制度的制定一定要规范，对于从业人员的要求一定要严格，对故障的检查与发现，故障的报告与记录，故障的处理与排除要有明确无误的规范。在操作制度与规范中要加强对工作人员自行开关、更改智能化系统的监督管理。

1.4 智能化系统的信息资源安全

智能化建筑的安全防范管理必须从人流、物流、信息流3个角度才能完善安全性。物业管理部门不仅要防止显性的设备的不正常现象，还要防止隐性的信息的不正常流传。智能化系统的物业管理特别需要严格内部人员的管理和信息资源的合法性管理。

2 影响物业管理因素的模糊综合评判

模糊评判包括两部分，一部分是调查问卷的设计和实施，另一部分是对调查资料的处理。主要运用德尔菲法、统计分析法和模糊综合评判方法。

2.1 调查问卷的设计与实施

调查主题有2个：①调查出对我国智能小区物业管理发展和竞争力有贡献或有影响的因素有哪些；②调查出各因素对我国智能小区物业管理功能指标体系中各指标项日的贡献或影响程度的大小。

2.2 影响智能小区物业管理发展因素的模糊评判

影响智能小区物业管理发展和竟争力的因素多种多样，而每种因素都具有模糊性，模糊综合评判的方法是对评判对象的全体，根据它们的特性，求出一个评判矩阵，通过评判函数给每个对象确定一个评判指标，再据此排序择优。

2.2.1 确定评判综合的因素集

对我国智能小区物业管理来说，要能使其得到不断发展，追溯其本质，即要求我国智能小区物业管理的技术经济效果综合评价指数在理想状态下，在现实条件下能达到最大。

2.2.2 确定评判问题

确定评判问题的对象集及影响智能小区物业管理社会价值认同程度和智能小区物业管理功能效果的待评判对象的全体。

2.2.3 分析调查数据，建立模糊评判模型

对建立的两个评判因素集，即智能小区物业管理社会价值认同程度和智能小区物业管理功能效果，运用设立的两个数学公式，对影响因素进行描述。

2.2.4 计算评价指标，得出评判结果

在计算评价指标之前，先要确定评判函数f。评判函数是根据排序择优的要求确定的如何进行评判的计算方法，它是一个多元函数，通常具有正则性、递增性和连续性。因为我们评判问题需要综合考虑对象的各项特征指标，因此对评判函数f采用加权平均法。

3 提高物业管理水平的关键因素分析

智能化住宅和智能小区建设目标是向人们提供方便快捷的信息通信、安全舒适的居住环境、高效便利的物业管理。

3.1 物业管理中人才问题的解决方法和途径

人才质量关系到物业管理的服务质量，除了硬件赋予物业管理公司的一流装备基础，更重要的是物业管理公司自身的软件系统。软件系统应该包括规章制度、服务理念、服务质量等内容，最终要落实到物业管理队伍的素质上。

3.2 智能物业管理所使用技术选择及智能分级

智能家居可以成为智能小区的一部分，也可以独立安装，很多房地产商会站在整个小区智能化的角度来看待家居的智能化，也就出现了一统大小无所不包的智能小区。

4 物业管理机构调整及增值服务系统存在问题的改进措施

建议在物业管理公司中设置服务拓展部，直属常务副总领导，具体的负责增值服务系统的运作。针对不同客户提出个性化的解决方案。要通过对设备设施的有效管理，给业主创造一个安全、整洁、舒适、优美的生活和工作环境，要设身处地为业主着想，为业主提供一流的服务和亲善的管理。智能化系统实施必须考虑今后信息技术的发展和外界大环境的改善以及用户需求的变化，逐步将暂不实施的以及增值服务系统予以实施。

5 结 论

对智能小区物业管理行业来讲，组织结构与人才与管理、物业管理技术、智能安防与通讯、家庭智能化系统与增值服务系统是影响我国智能小区物业管理发展的最重要的4个因素，坚持人性化的系统设计思想，使人、设备、环境融为和谐的一体，营造出与小区硬件设施相配套的软环境，将是未来智能化小区物业管理的发展方向。由于笔者学识所限，本文的研究只能限于一定的范围，智能小区物业管理发展的研究方面还存在着许多有待于深入研究的问题，希望后来者做进一步研究。

主要参考文献

[1]方芳，吕萍.物业管理[M].上海：上海财经大学出版社，1999.

[2]建设部科学技术委员会.智能建筑技术与应用[M].北京：中国建筑工业出版社，2001.

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[4]李林.智能大厦系统工程[M].北京：电子工业出版社，1998.

[5] 潘蜀健.物业管理手册[M].北京：中国建筑工业出版社，1999.