试论推进房产税改革的难点及对策研究

摘要：2011年1月，房产税开始在上海、重庆先行先试，并已取得初步成效。但是如何全面发挥房产税的调节和控制作用，如何使房产税在全国范围内适时、有效推开在短时间内仍面临很多争议。研究目的在于剖析房产税改革中的重点和难点，并有针对性提出对策和建议，加快推进我国房产税改革步伐。

关键词：房产税 房产税改革 财产登记制度 税收体系建设

“完善税收制度”作为深化财税改革的重要内容写入了十八届三中全会审议通过的《决定》。这其中，个人所得税、消费税、房地产税的改革尤为引人关注。房地产税是指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税，包括房产税。相比个税、消费税等改革的共识，房产税改革是一个颇具争议的话题，随着房价持续上涨，房子已经成为当下很多家庭最重要的财产，房产税改革牵动着很多房产持有者的神经。研究和推广房产税税收制度改革，是一个长期而复杂的工程。2011年1月27日，房产税开始在上海、重庆先行先试。上海方案只针对增量，税率分0.4%和0.6%，并给予户籍居民家庭新购房人均60平方米的免征额；重庆方案则偏重高档住房，涉及存量与增量，税率为0.5%至1.2%。截至今年1月，房产税在上海、重庆试点满两年，并已取得初步成效。但是如何全面发挥房产税的调节和控制作用，如何使房产税在全国范围内适时、有效推开在短时间内仍是一个难点，因为开征房产税的政策意图、征收标准及其开征的合法性均未明确，仍是广大专家学者争论的焦点。因此，在此时研究房产税的难点及对策具有重要的现实意义。

▲▲一、研究房产税改革的实际意义

房产税改革涉及利益群体广，影响范围大，对调控房地产市场、构建地方税收体系具有重大意义，因此研究推进房产税改革面临的难点及对策具有重要的理论和现实意义。

由于社会现实生活的复杂性、多样性和不断的发展变化，房产税改革也必然存在着与时俱进的问题。尽管社会各界已对房产税改革做了一定的研究，但面对社会发展过程中不断出现的新形势、新情况，非常有必要对房产税改革进一步深入研究，挖掘房产税改革的难点，并有针对性提出对策和建议，加快推进我国房产税改革步伐。

▲▲二、推进房产税改革的难点

（一）房产税改革涉及的利益群体广，牵一发而动全身。房产税改革可以说非常复杂，涉及利益群体庞大，社会上不乏反对和质疑之声。房产税改革势必会影响房屋所有者的利益，尤其是拥有多套住房者的利益。拥有多套住房者往往都是社会精英阶层，在房产税改革过程中有更多的话语权和决定权。因此，在诸如此类问题没有解决之前，在没有积累足够多的经验之前，房产税改革难以在全国全面铺开。

（二）房产税征收目的尚不明晰。当前重庆和上海的房产税试点，只是对房地产市场价格持续升温进行宏观调控的政策工具之一，而现在的趋势是房产税在全国范围内推广及房产税征收的长期化、合法化。上世纪八十年代的“房产税”，是国企改革 “第二步利改税”的一部分，当时的理由是对企业，主要是国企恢复征收房产税，“有利于调节占用房产差异所形成的收入差异”。当年针对国企改革的征税，已与当下公民私房为主的情况南辕北辙。如今，再激活20多年前的《暂行条例》中的“房产税”，难免会有争议。欧美国家都征收房产税，但他们的房产税更像是中国的“物业费”，直接用于社区的治安、小学等公共服务。但中国内地房产税试点至今，没有明确这项税收的用途：是专款专用于保障房建设，还是打包进入政府预算？ 房产税的目的是通过加大房产的持有成本，遏制投机，是房产调控的长期化，还是成为地方财政收入的新支柱？这些问题亟待明晰。

（三）房地产登记多头管理。目前土地使用权在土地管理部门登记，房屋在房产管理部门登记，草原、滩涂在农业部登记，林业资源在林業局登记等。包括土地在内，不同城市间的不动产信息查询并非完全通畅，这也致使一些监管政策在执行上不能实现预期效果。比如楼市限购政策，监管部门可以掌握购房者在本区域的房屋信息，但对其外地房屋拥有情况的信息可能不能详尽了解。这种不动产登记的分散管理，一方面造成交易的潜在风险，另一方面也会削弱行业监管力度。

（四）立法层级低，征管乏力。虽然房产对于企业和个人来说都是重要的财产，房产税亦是重要的财产税，但在整个税收体系中，房产税并非主体税种，其立法长期未受重视，我国现行的房地产业各税种，其法律依据均为国家行政机关制订颁布的《暂行条例》，而不是由全国人大或人大常委会颁布的税法，立法层次较低。有些税种，几经废立或变更，有失国家税法的严肃性和权威性。另一方面，正是基于房产税立法层级低，征收管理缺乏权威性的法律依据，导致被征收方偷税漏税机会成本低，进一步降低了征管效率。

▲▲三、推进房产税改革的对策研究

（一）房产税改革应以人民利益为导向。房产税改革牵涉的利益主体可以说是全方面的，包括政府、银行、房产持有者和开发商。房产持有者是最直接最重要的利益团体，因此政府在推进房产税改革的过程中，要打破开发商，金融机构，多套住房持有者等重大利益集团的羁绊，充分考虑广大人民的切身利益，尤其是唯一自住型住房持有者的利益。 对家庭唯一自住型住房应在综合考虑面积和价格的基础上制定相关豁免政策，以保证人们基本生活需求；同时，对持有多套非自主型住房持有者，通过法律、经济及必要的行政手段将其全部纳入房产税征收范围。

（二）明确房产税改革的目的和方向。目前，房产税最重要的任务不能简单定义为筹集财政收入，还包括调节经济和社会生活。房产税改革，一是有利于增加直接税，填补财产税收领域空白，是中国税制合理化的必要环节；二是房产税改革有利于地方税收体系建设、解决地方稳定财政收入来源；三是抑制房价，确保房地产业健康发展；四是优化收入分配结构，抑制两极分化。但房产税改革不能陷入理论层面，不能就税论税，一定要明确定位。未来房地产税的改革应充分考虑社会承受能力进行有减有增的综合改革，在保证税负总体平稳的基础上，进一步完善税制，充分发挥房产税在促进房地产业健康发展和调节收入分配中的重要作用。

（三）整合不动产登记信息。建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享。建立不动产登记信息管理基础平台，将为楼市监管提供帮助，会进一步推动房产税的开征。这一政策将是其他所有长效调控政策的基础。一旦不动产统一登记得以实现，其他政策的出台将非常快，对市场投资者的心理影响非常大。不动产登记系统及房屋价值动态评估系统是房产税全面开征的两大必要技术前提。如果不动产登记系统能够建立，房产税的推进将会明显加速。

（四）加快房产税立法。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提及房地产税，并要求“加快立法并适时推进改革”，这是中央文件首次提出房地产税立法的问题。房地产税是指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税，包括房产税。加快房产税立法，首先有利于贯彻税收法定的原则，让税收更加有法可依、有章可循；其次，立法本身就是一个让不同意见、观点、利益充分展现的过程，通过立法过程可以充分听取不同意见，给社会一个更加稳定的预期，最终形成一个大多数人可以接受的改革方案；最后，房产税征收应考虑地区差别或给地方财权，我国的房地产市场有明显的区域性——北上广等地的房价很高，但是一些二三线城市的房地产市场已经出现供过于求的局面。因此，未来房产税的征收要因地制宜，考虑地区差别，给地方政府比较大的自主权，根据地方的情况作出决定。

综上所述，我国在推进房产税改革的过程中将会遇到诸多的难点与阻碍，包括权衡各利益集团的利益，明确房产税征收目的，整合不动产信息以及搭建不动产信息登记平台，加快房产税立法等。但是我们相信，通过政府、学者和社会各界的共同努力，房产税立法将进一步加快，房产税改革将适时得到推进。

参考文献：

[1]贾绍华、曹明星、孟杰. 房产税：困惑中的改革与立法中的民意[J].税收经济研究，2011，（03）.

[2]汪昊. 房地产市场税收调控研究：基于中国现状的分析[M].中国税务出版社，2009

【作者简介】李勇彬 硕士研究生 毕业于中央财经大学税务学院