浅谈国有企事业单位转制物业管理公司的税收优惠

李艳

［摘要］我国现有的物业管理企业有两类：一是从属于房地产开发公司的企业,这类企业大多以经营自己开发的写字楼和住宅小区的物业管理为主；二是从原国有企事业单位后勤部门或房管所转制的物业管理公司,也是以经营原单位房屋项目为主。在此,笔者想谈谈单位后勤部门转制的物业管理公司在财务核算中能够享受到的一些税收优惠政策。

［关键词］转制；税收优惠；物业管理企业

［中图分类号］F275［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2014）21-0133-02

1所得税

符合条件的物业管理公司,可向主管税务机关申请享受国家现行的企业所得税的优惠政策,审批备案后即可享受。

11税率的优惠

服务业中,年度应纳税所得额不超过30万元,从业人数不超过80人,资产总额不超过1000万元,为小型微利企业。《企业所得税法》第二十八条规定,符合条件的小型微利企业,减按20％的税率征收企业所得税。《财政部国家税务总局关于小型微利企业所得税优惠政策有关问题的通知》(财税［2011］117号)规定,为了进一步支持小型微利企业发展,自2012年1月1日至2015年12月31日,对年应纳税所得额低于6万元(含6万元)的小型微利企业,其所得减按50%计入应纳税所得额,按20%的税率缴纳企业所得税。

12税额的减免

招用下岗失业人员企业所得税减免：①现有服务型企业(广告业、桑拿、按摩、网吧、氧吧除外)和现有商贸企业(从事批发、批零兼营以及其他非零售业务的商贸企业除外)当年新招用下岗失业人员达到职工总数30%以上(含30%)的,并签订1年(含)以上劳动合同,经劳动保障部门认定,可在3年内对年度应缴的企业所得税额减征30%。②劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体及从事商品零售兼营批发业务的商业零售企业,凡安置下岗失业人员并签订1年(含)以上劳动合同的,经劳动保障部门认定,每吸纳1名下岗失业人员,每年可享受企业所得税4000元,定额税收扣减优惠可上下浮动20%,由各省人力资源社会保障厅确定具体定额标准。

招用残疾人员的企业所得税减免：企业月平均实际安置的残疾人占单位在职职工总数的比例高于25％(含25％),实际安置的残疾人人数多于10人(含10人),并且提供“服务业”税目(广告业除外)取得的收入占增值税业务和营业税业务收入之和达到50％的,按实际安置残疾人的人数予以每人每年减征营业税。

2契税

转制的物业管理公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税或减半征收契税。

财政部、国家税务总局《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税［2012］4号)规定符合以下条件的：企业公司制改造；公司股权(股份)转让；公司合并；公司分立；企业出售；企业破产；债权转股权；资产划转；事业单位改制。土地、房屋权属的划转,免征契税或减半征收契税。

3房产税

单位向职工出租的单位自有住房暂免征收房产税、营业税。

《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税［2000］125号)规定：“自2001年1月1日起,对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等,暂免征收房产税、营业税”。

4土地增值税和土地使用税

41土地增值税

单位后勤部门转制的物业管理公司在办理土地、房屋权属的划转不征收土地增值税。

《土地增值税暂行条例》第二条“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税”,第五条“纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入”。转制企业为划转形式,没有取得收入,所以不缴纳土地增值税。

42土地使用税

应税单位将职工住宅办理了土地使用权过户手续,可免征城镇土地使用税,对未办理土地使用权过户手续的应按规定征收城镇土地使用税。

5营业税

(1)《关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》(国税发［2011］51号)纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为,不属于营业税征收范围,其中涉及的不动产、土地使用权转让,不征收营业税。

(2)对于房屋维修基金,不计征营业税。根据《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》(国税发［2004］69号)规定：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金所有权及使用的特殊性,对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金,不计征营业税。

(3)对物业管理公司为业主代收代付的水、电、燃气和房租费用,可按差额征收营业税；对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。根据《关于营业税若干政策问题的通知》(财税［2003］16号)《关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》(国税发［1998］217号)

(4)物业服务企业将电梯维保、绿化保洁、秩序维护等专项服务项目分包给其他单位或者个人的,以其取得的物业服务收入的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人服务费用后的余额为营业额,征收营业税。

(5)医疗劳务、卫生服务：非营利性医疗机构按照国家规定的价格取得的医疗服务收入,自取得执业登记之日起,3年内免征营业税。

(6)垃圾处置费不征收营业税。国家税务总局《关于垃圾处置费征收营业税问题的批复》(国税函［2005］1128号)中明确规定,单位和个人提供的垃圾处置劳务不属于营业税应税劳务,对其处置垃圾取得的垃圾处置费,不征收营业税。处置垃圾不征收营业税的范围包括垃圾的收集、中转运输、焚烧、填埋等。

6印花税

(1)在税目税率表中,没有列举与物业费相关的服务项目,因此物业费不属于印花税征税范围。

(2)业主与物管公司签订的委托代理租赁房屋合同,不属于应税凭证,不贴印花。根据《关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发［1991］155号)第十四条：“代理单位与委托单位之间签订的委托代理合同,凡仅明确代理事项、权限和责任的,不属于应税凭证,不贴印花。”

7增值税

改制企业的自产暖气向本企业职工供暖,属于《增值税暂行条例实施细则》第四条规定的应视同销售情形中的“将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费”,那么该视同销售收入是否可以免征增值税呢？根据财税［2009］11号文件规定,免征增值税的采暖费收入包括供热企业直接向居民收取的、通过其他单位向居民收取的和由单位代居民缴纳的采暖费。笔者认为,在这部分暖气视同销售的情况下,应视同向职工收取了采暖费,予以免征增值税,但是需要与当地的税务部门认真沟通。

以上是笔者个人在工作中归纳的税收优惠政策,仅供参考。各省市针对本地实际情况还会有一些补充政策,符合减免税条件的物业管理公司,应及时向主管税务机关办理减免税相关手续,享受税收优惠。

参考文献：

［1］崔鹏,荣迎春，崔延松狈⒄顾利经营的理论认识和对策思考［J］敝泄市场,2013（18）．

［2］卫祥云贝庸企改革看体制机制的创新［J］敝泄市场,2011（50）．数字营销数字营销