关于房地产企业成本核算特点与成本控制的分析与探讨

尹春花

[摘 要] 自从我国实行改革开放以后，经济就进入飞速发展的阶段，居民的生活内容不再单一。房地产行业也迎来了发展的高峰期。众所周知，投资开发期长、投入资金量大以及较高的回报率是房地产开发行业的显著特点，这也关系到房地产开发企业的投资预算。针对当前经济发展环境，本文对房地产开发企业成本问题做进一步的分析与核算，根据成本核算的范围，选择合适的成本核算方法，进一步完善企业的成本核算，从而实现房地产开发企业成本的高效利用。

[关键词] 房地产企业；成本核算；成本控制

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 04. 008

[中图分类号] F275.3 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）04- 0016- 02

0 引 言

在房地产开发企业中最重要的环节就是成本控制，加强成本控制不仅可以减少甚至杜绝企业的浪费问题，还可以整合社会与经济资源。房地产开发行业在我国属于一种新型产业，其发展环境还不是很成熟，存在很多的问题。而在竞争激烈的房地产行业中，只有加强对成本的控制才有利于房地产经营管理模式的进一步完善。

1 房地产开发企业成本核算的特点

房地产行业与其他行业的经营管理模式是有差别的，开发周期长是房地产项目的显著特点。项目申请土地使用权的过程最快的也需要1～2年的时间，甚至3～5年，而房地产企业内部对于会计核算也是与其他行业有差别的。无论是在项目的开发成本、收入还是税息利率方面都是有差别的，下面针对会计核算方面的问题进行详细的介绍。

1.1 对开发成本的相关核算

会计核算对象的复杂性与重复性是房地产企业在成本预算过程中不可避免的问题。针对会计核算对象的复杂性进行详细的分析，房地产行业中涉及到的土地使用权方面转让费用、居民获得的拆迁费等是一笔巨大的经济支出，工程设计规划与可行性方案的制订都需要经费。在进行项目工程的建设时需要预算的总成本费用、基础设施费用以及项目开发过程中征收的税费、开发过程中存有的隐形消费全部在成本核算之内，因此根据上述所列出的费用不难看出房地产行业中的会计核算是比较复杂的。会计核算中重复性是指需要在项目开发的过程中进行两次的成本核算。

（1）房地产企业的项目开发投资金额高且面临高风险性，因此科学性与可行性的方案就成为项目开发成功的重要因素。为了降低高风险，项目在进行开发之前需要专业的财会人员针对项目的成本进行估算，而在项目正式的实施之后，专业的财会人员就会根据项目开发进程的成本再次进行及时的核算，这次核算要客观、科学，得出一个准确的成本核算数值。

（2）在房地产项目投资核算完以后，专业的财会人员还需要根据房地产行业会计核算的方法进行项目的成本核算，项目开发过程中所涉及到相关的直接开发费用与间接开发费用都要进行详细的核算并且登记入账。项目开发完成后还要进行如实的成本核算以及结转。根据登记入账的明细将资金转入相应的账户，从而完成项目开发的全部会计核算。

1.2 对收入成本的核算

房地产企业的收入来源有很多，其中最主要的还是房屋销售。不过房屋销售收入在房地产行业中具有特殊性。很多房地产企业在房屋销售方面主要是采用预售的方式，其根本在于房地产在项目工程开发到结束同时面临着高风险与高价值。想要实现商品的预售不仅需要房屋销售许可证与预售许可证，还需要签订相关的手续合同，当开发的项目工程质检通过后，还需要跟客户签订一份正式的销售合同，获取应有的房屋款，在办理完房屋产权过户等相关手续后，房屋才算是真正售出。

由此可以看出，与平常的企业在收入确认方式方面相比，房地产行业就有所不同。房地产企业的收入确认存有的特殊性不仅加大了会计工作人员对成本核算的工作量，也成为会计人员在后期预售房屋时款项的录入方向最大的难题。虽然在企业产品销售收入中将风险与价值的转移作为标准，而房地产行业在此制度上与其他企业还是存有一定差别的，虽然企业都按照相应标准进行收入确认，但是企业在实际操作的过程中还是不能达成统一的共识。因此，会计工作人员都会根据企业性质对企业内部的成本进行核算，关键在于收入风险和报酬转移。

1.3 对应缴税款的相关核算

在前面提到，预售方式是我国各大房产企业房屋销售的主要方式，而预售与客户签订的合同以及客户预交的房款都是同时进行的。不过我国的税法中明确规定，纳税人采用预收款行为对产品进行转让或者是销售时，那么在收到预付款后就需要履行纳税人的义务，因此房地产企业的税款是按照预收款进行计算的，不过在会计记账时对于预收款项的税金是不计算的，而是将款项在应交账户中的借方体现。通常房地产企业的收入是在年末时达到确认条件的预收款项，并且根据收入比例计算税金的数额，然后会计人员进行分录，按照会计人员的录入方式，房地产企业中的税金缴纳与利润表中的税金金额是不一致的，这也证实了房地产企业在税金缴纳方面与其他企业存有一定的差异。

1.4 对利息支出的相关核算

根据我国税法相关条例规定，房地产企业在从事相关开发行为的过程中，所有通过借入方式获取的资金而产生的利息费用，以及在工程完成之前所产生的一切利息费用都属于开发成本；不过现行会计财务模式下，此类利息费用属于企业财务费用支出。所以总体看来，两者是有区别的，如何找寻来两者的结合点，最重要的是如何准确、严格、统一划分房地产的开发项目是否已经完全竣工，对此并没有明确的参考标准，于是此类利息支出也就不好严格区分，极容易归入企业的财务费用支出类别中，也极容易归入成本费用类别中，此举就给相关财务会计人员的核算工作增添了难度。

2 房地产企业在成本控制过程中所存在的问题

2.1 对成本控制这一概念认知有误

现在的房地产企业基本上不会对成本控制这一方面投入太多的精力，只有极少数的房地产企业做到了这一点。其实有很多房地产企业对成本控制这一概念认知有误，有的房地产企业认为只需要在设计这一环节上注重成本控制即可，其他阶段可有可无；有的房地产企业则认为材料、设备支出是企业耗费的最大成本。根据目前发展趋势来看，房地产企业的未来建设之路所涉及的层面愈来愈广，无论大小，所有成本都应该计算在内，此外，在职员工所开展的一切活动所消耗的费用也都应该计算在成本控制之内。

2.2 缺乏成熟、科学的成本控制方法

房地产行业的有些企业对成本控制方面的认知只是来源于财务部门所提交的财务报告，由于各种原因，此报告时效性低，与当前的成本耗费信息相脱节，于是在此模式下也就无法充分发挥出成本控制的效用。在整个成本控制中，缺乏成熟、科学的成本控制方法，比如事前预测方法和过程控制方法，此类模式与我国现行成本控制方式还有很大的差距，如果不能够及时发现问题、解决问题，容易对企业的发展带来很大的阻碍。

2.3 成本控制制度体系不成熟、不规范

目前很多房地产企业缺乏成熟、规范的成本控制制度体系，即使有的发展比较好的房地产企业已经建立了相对比较完善、比较规范的成本控制制度体系，但是在实际运行过程中却只是起到花瓶的作用。此外由于相关管理制度的不完善，在员工工作过程中没有明确的奖励、惩罚措施，干得多的与干得少的，拿同样的工资，并且很多管理者出于个人私情，对应该得到处罚的人没有进行相关处理，这样就大大地挫伤了员工的工作积极性，从而潜移默化中给企业的发展与建设带来巨大损失。

3 搞好房地产企业的成本管理的方略

3.1 科学管理，规范工作

房地产企业的成本管理部门员工工作任务要清晰，因为成本管理的效果就体现在管理上，不仅在项目工程方面做好成本的管理，还要深化企业员工成本管理理念，企业内的每个员工都要肩负起成本管理工作的重担，每个员工都积极地参与到成本管理工作上来，针对不合理的成本设计以及管理方法，员工可以提出具有建设性的方案，便于工程项目成本管理有条不紊地进行；房地产企业各个部门要做好配合工作，由于项目工程的成本控制的实现是通过工程的载体，所以需要各个部门间的有效配合，从而实现项目进度管理与成本管理以及资金管理三者间的有效整合，取得最大的经济效益；各个部门对于成本管理要进行及时的监控，便于应对风险问题。

3.2 分别制定切实可行的成本目标

房产企业的目标成本按照内部制定的成本结构进行层次性分解，企业各个部门按照预算计划进行工作的分配，员工在执行成本预算的过程中要将数据与原先制定的目标数据进行对比，找出两者间存在的差异，针对存在的问题进行深入的分析，并且制订出应对方案与措施。制定目标的目的就是要激发员工工作的热情，由于此项与员工的绩效相关，所以更容易调动员工的积极性。

3.3 静态、动态控制方法双管齐下

动态控制法的顺利实现需建立一个特殊的模型，充分考虑具有关联性任务的影响因素，其中一个任务的成本出现了变动，那么该项目就会根据变动的数据进行及时的更新与修改，项目成本预算随时进行更新与测算，通过成本预算与目标成本进行对比就可以清楚地了解项目成本控制的有效范围。企业内的多个项目在同时进行时，企业利润的预算就可以根据市场状况进行及时的调控，从而有效地为企业发展制定方向。所谓的静态控制法就是企业内的各个项目成本预算值严格按照市场行情进行准确的制定，成本预算主要包括额定成本、最高成本以及最低成本，判断成本是否在可控制的范围，关键是要任何一个任务的时间进度规划同时满足最高、最低的成本要求。需要针对每个子项任务的成本按照实际情况进行成本的准确制定，任何一个子项任务的时间进度规划同时满足最高、最低的成本要求就是在可控制的范围。

3.4 应用科学合理的成本控制技术

清单报价模式的主要作用就是体现房地产企业的整体控制水平，房地产企业的真实成本的消费通常是在定额模式下进行的预算，具体预算结果每个部门都会看到。工程量清单是一种能够适应市场经济并且能够与国际接轨的计价模式。每一个单位对于同一个项目工程的预算价格是不同的，进一步体现房地产企业在成本管理控制方面是存有差异的，只要加强对成本的控制，才能提高成本管理的水平，从而利于清单计价模式的正常運行。企业全局作为企业成本控制策略的重要对象，制定的成本控制战略主要是以企业总体发展战略为中心。在成本战略运行的过程中都会体现成本信息，不仅对公司的成本结构与行为进行全面的了解，还可以进行提升与完善，从而具备最大的竞争优势。将企业内部管理结构与外部环境相结合， 反映了企业内部自身创造价值与企业外部价值转移的企业价值链。根据企业所处于的竞争环境制定战略成本规划控制，对企业内外部的价值链以及竞争对手的价值链都需要进一步的分析，只有知己知彼才能百战不殆，而企业内的各种战略也是这样制定的。

4 结 论

成本控制是一个涉及全公司职员的整个过程控制，在房地产企业的发展过程中发挥着重要的作用，因此在未来的房地产企业建设过程中，务必要将熟练、科学、全面掌握成本控制，根据成本核算的特点，促进企业成本控制水平的提高，在及时发现问题、及时修正问题的过程中，为房地产企业相关营销决策的制定提供科学、全面的参考依据，从而为企业的发展与建设创造更多的经济效益。