浅谈当前实现房地产市场健康发展的对策

摘 要：近年来房地产业的蓬勃发展带动了地方经济的快速发展，房地产业俨然已成为地方经济的支柱性产业。然而，它在带动经济迅速发展的同时也带来了许多的问题，例如房价的涨幅远远地超过了工资的上涨，工薪阶层面临着一辈子也买不起房子的困难；房地产商开发的房子供大于求，现在很多的资本集团都认为进军房地产业很赚钱，造成了楼盘的大量开发以至于出现了“鬼城”的现象；地产业的运行资金也存在一定的风险，许多企业都是通过银行贷款进行融资，而一旦房子卖不出去或者出现“烂尾楼”的现象，将会对企业造成致命的打击。以某市为例，针对房地产市场中存在的问题，建议通过房地产市场的宏观调控、房地产税收政策的调整、建立多层次的住房供应体系等对策促进地区房地产市场健康发展。

关键词：房地产；市场；健康发展

1 落实好国家宏观调控政策，通过限购和限贷等政策减少中心区域市场需求，确保地区房地产市场的平稳运行

近年来某市房地产业发展很快，百姓对于房子的需求很大，因此某市的房价持续上涨。近期，某市房价的涨幅已经远超过居民的承受能力，国务院为了控制过高的房价出台了“限购令”政策，并实施了一连串的保护措施来控制房地产业的不良发展。如在大中城市建立保障房提供给家庭困难的百姓居住，有效的缓解了低收入家庭的住房问题；调整对房地产业的税收制度；国有控股银行减少对地产业的资金支持以避免泡沫经济。某市的商品住宅交易量一度因为“限购令”而大幅度下降，房价上涨的幅度也减小。然而，市场的发展由需求决定，某市的居民对于房子的需求非常大，所以导致了房价的不断上涨。在国家的宏观调控还没有起到实质性的作用时，政府就应该下大力度做好短期内的调控，通过正确的方式来引导房地产业健康、稳定的发展。

2 通过房地产税收政策的调整稳定房地产价格

根据资料，在某市购房人群中，刚性需求占40%，改善性需求占40%，投资、投机性购房占20%。要解决刚性需求和改善性需求，除了增加有效供给、抑制投机和投资性需求外，还需要以长远的改革来解决，其中房地产税改革是一个重要方面。我国现行房地产税种中，耕地占用税、土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税等属于房地产流转环节缴纳的税费；房产税、城镇土地使用税属于房地产保有环节缴纳的税收。现行的房产税是1986年制定并实施的、城镇土地使用税是1988年颁布并实施的，当时居民收入较低，个人很少拥有私人住房，所以，这两个税种规定个人所有非营业用房产及自住用房所占土地都予以免稅。

然而，随着房价的不断上涨投机倒把的人逐渐增多，民间有大量闲散资金的人都热衷于炒房，这样就会陷入房价一直在涨、有钱人的房子越来越多的恶性循环中，由此导致了更多的人无房可住而房屋空置率高的问题。因此就需要调节房产税制度，对拥有多套房子的居民征收更多的房产税，这是目前控制房价上涨的十分可行的办法。若加大力度征收开发商的税，他们会将这些税转嫁到房价上，导致房价的居高不下，所以采取限制购房的政策在短期内将会取得很好的成效。房地产税收政策的调整作为一种长效性调节工具，尽管不如限购、限贷等行政手段立竿见影，但开征房产税可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种税负约束。实施更严格的房产税后，将会使炒房的人数锐减，并且他们也会将自己手中的房子处理掉，这样就会减少房屋的闲置，避免“鬼城”的出现。通过房产税的控制，将会使土地得到最大的利用，保证城市建设的健康进行；也会使民间资本转移到其它实业上来，促进经济的全面、健康的发展。

3 建立多层次的住房供应体系，使住房保障和市场供应实现有效对接

怎么解决好住房保障和经济发展之间的矛盾，是每个政府都要面对的棘手问题。这就需要地方政府根据实际情况来制定适合不同人群的住房保障体系，来均衡人们的需求和市场的发展。如建设廉租房来保障最低收入家庭的需求；兴建经济适用房来保障低收入家庭的住房需求；房产企业更多的开发适合大众的中、小户型；非本地打工者可用群租房来保障其住房。政府制定不同的策略来均衡各阶层的需求，这样就能保障市场的供需平衡，为市场的良性发展提供好的基础。

4 整顿房地产市场秩序，规范房地产企业行为

改革开放以来，我国的经济增长飞快。随着市场化的进行，房地产业迎来了大跨越，尤其是在北京奥运会后，房地产业的发展达到了黄金时期。然而伴随着房地产业的迅猛发展，暴露的问题也越来越多，相应的法律法规还不成熟，市场监管机制也跟不上发展。某些企业为了颉取更多的利益不惜以身试法，非法抬高房价、大量置购土地来囤积、发布错误信息，这些行为严重扰乱了市场经济的发展，阻碍了房地产业的平稳发展。国家的经济发展不能过多的依赖房地产业，应该让房地产业回归到理性中来，这样才能使市场经济保持长久、稳定、健康的发展，反过来也能让房地产业拥有更多的空间和机遇去发展。

所以房产企业应该更多去履行自己的社会责任，为居民的幸福生活添砖加瓦，为国家的经济发展注入活力，而不是为了自身的利益不择手段。特别是在房地产商品的供给方面，房地产开发企业应当贯彻执行《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）中的限制性规定，重点发展普通商品住房，满足大多数中低收入者的购房需求。

5 完善房地产金融体系

房地产业的发展依赖强大的资金支持。项目建设单位尤其是房地产开发企业自筹资金比例过大，表明在银行收紧贷款、项目信托融资审查日益严格的情况下，获取更多投资资金只能依靠自身积累、民间借贷等方式，会加大民间金融风险。

因此，一方面，商业银行应该充分重视美国次贷危机的教训，加强金融监管，避免商业银行或信贷机构因为利益的驱使而放松借款者的资格标准，或对其有可能虚假的信息不进行必要的审核；另一方面，要适度地利用房地产金融创新产品，包括加快推进REITs的实践操作、有步骤地放开信托融资等方式有效解决房地产贷款机构的资金问题，也为购房者提供融资便利。房地产金融创新产品的适度开发能够扩大融资渠道、提高资产流动性和化解金融风险。

6 通过正确的舆论导向引导人们合理投资、杜绝投机

现在的社会是个信息化的时代，舆论的影响力非常大。由于舆论对于房产业的过多渲染，导致许多人投入到炒房的行列中，而一旦他们尝到一点甜头就会迫不及待地投入更多。因此，我们需要一个冷静的舆论环境来告诉人们投资需谨慎，正确的引导人们合理投资、杜绝投机。有理由相信，在不久的将来房价将回归到合理的价位，炒房的人将会为他拥有多余的房子而付出更多的房产税，所以舆论应该更多去宣传房地产市场的投资风险，增强炒房者的风险意识，降低不合理的投资、投机需求，避免房价过快上涨。

参考文献

[1]人民银行天津分行课题组.关于房地产金融与房地产市场的理论研究[J].华北金融，2005（S1）.

[2]徐晗.我国当前房地产市场发展中存在问题及对策研究[J].新西部（下旬.理论版），2011（07）.

[3]惠敏.住房价格合理性探讨[J].中国市场，2006（39）.

作者简介：刘金荣（1975，10-），女，汉，河北秦皇岛市抚宁县，干部，单位：抚宁县房地产市场管理所，研究方向：房地产经济。