房地产估价风险与控制

李传智

【摘 要】国家对房地产估价行业有严格的规范要求和制度约束，估价机构和估价人员存在过失或过错，可能面临被追究法律责任的风险，因此，如何认识和把握风险，进行有效的风险防控，对保障行业健康稳定发展至关重要。

【关键词】房地产估价；风险责任；风险控制

一、房地产估价风险的内涵

房地产估价由于其专业技术性强，事关公众利益，甚至事关人民财产安全，因此对估价业务的结果和过程都有着严格的特定要求，对违反估价规定的行为也有着相应的处罚措施，估价机构和估价人员一旦违反《房地产估价规范》的要求，出具了不当的估价结果，或者因故意或者过失出具了有差错的估价结果，对当事人造成了一定的损失或危害，就会出现承担相应责任风险的后果。

二、房地产估价风险的种类

房地产估价风险，概括来讲可分为内部风险和外部风险。

1.内部风险

内部风险主要来自估价机构经营风险，其核心主要是估价师的执业风险。《中华人民共和国城市房地产管理法》中规定了国家实行房地产价格评估人员资格认证制度，取得房地产估价师资格需要进行严格的考试，掌握房地产、经济、建筑、会计、金融等各领域专业知识，具备相应的工作经历，更重要的是在估价活动中要遵循独立、客观、公正的评估原则，估价結果主要体现为估价师的智力劳动成果，估价结果往往与具体经济活动息息相关，其准确与否直接影响到有关各方的切身利益，也会影响到估价机构、估价师甚至整个行业的公信力，进而产生估价机构经营风险。

2.外部风险

外部风险主要来自委托估价方带来的风险。估价机构获取估价业务来自于客户的委托，委托方出于自身经济利益最大化的需要，往往要求估价机构和估价师为了达到其目的，对估价结果进行高评或低估，有的客户甚至弄虚作假，提供一些不真实的估价依据资料，从而影响估价结论的真实性和可靠性，估价机构和估价师出于种种压力而出具了满足委托方要求的估价结果，不确定性风险和后果也随之而产生。

三、房地产估价风险的责任后果

估价机构和估价师由估价业务引发的风险责任通常包括行政责任、民事责任和刑事责任三种。

《房地产估价师执业资格制度暂行规定》中列出了对违规行为的行政处罚方式，包括由注册单位对当事人处以警告、没收非法所得、暂停执行业务、吊销房地产估价师《执业资格证书》、《房地产估价师注册证》，并可处以罚款。

民事责任是房地产估价师承担责任的最常见形式。《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师违反本办法规定给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

刑事责任最为严厉，根据我国刑法第二百二十九规定，承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织及其人员故意提供虚假证明文件、情节严重的行为可构成提供虚假证明文件罪。中介组织人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的行为可构成出具证明文件重大失实罪。

四、房地产估价的风险控制

在市场经济形势下，严格地讲，无风险的估价业务是不存在的，要想完全规避风险也是不现实的，问题的关键是我们如何去控制风险和管理风险。从风险控制的主题划分可分为机构内部风险控制和行业整体风险控制两个层次。

1.机构内部风险控制

机构内部风险控制可从两个方面着手，一是加强估价人员风险教育，提高估价人员风险防范意识；二是加强估价人员素质教育，提高估价人员业务技术水平和职业道德水平。

长期以来，在房地产业迅猛发展的阶段，房地产估价业务的风险往往被房价的快速发展所掩盖，估价机构和估价人员对风险带来的危害往往认识不清，没有引起足够的重视，有的甚至存在侥幸心理。一旦风险出现，就会显得非常被动，甚至损失惨重。当前，房地产业正处于调整阶段，在此形势下，估价机构和估价人员应提高警惕，进一步加强风险防控意识，做好风险防控准备，提高风险防控能力，学会风险处置方法。

在加强估价人员素质教育方面，一是要不断提高业务技术水平，客观上保证估价报告严格按照《房地产估价规范》及相关规定标准的要求出具；二是要不断加强执业道德水平建设，增强法制观念，主观上消除迎合委托方进行高估低评的思维模式，保证估价结果的客观公正，经得起检验。

2.行业整体风险控制

（1）健全和完善房地产估价法规，加强行业协会管理，从法律制度和自律方面入手，来防控估价风险

1999年发布实施的《房地产估价规范》，对规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，促进估价结果客观、公正、合理起到了重要作用，《房地产估价机构管理办法》（建设部令第142号）实施后，对保障房地产估价活动当事人合法权益，发挥了重要作用。然而，随着时间的推移和形势的变化，各种新情况和新问题不断涌现，相对而言，各种风险防范方面的措施却极度缺失，一方面已有法律中不适应当前情况的部分亟待修改完善，另一方面对估价行业的日常监督管理工作也亟待加强。通过法律法规的不断规范和完善，可促使估价业务的更加规范合理，保护估价机构和估价人员的合法权益，为依法保护估价人员权益提供法律保证。

行业学会在行业自律管理中起着主导作用，各级学会加强行业自律管理，也是提高整个估价行业的抵御风险能力的重要举措。

（2）推行执业风险金和估价行业保险制度

执业风险金和估价保险制度在会计事务所和土地评估领域已经推行或试点，具有很好的借鉴意义，全面推行执业风险金和估价保险制度是行业发展的需要，这将对估价行业的持续发展和提高估价机构应对风险的承受能力提供重要补充作用。